Если вы до сих пор покупаете недвижимость «по старым правилам», велик шанс потерять деньги. Рынок Тбилиси кардинально изменился - и те, кто этого не понял, уже пожалели о покупке. Рассказываем, что произошло и как действовать дальше.
Главное изменение: эмоции заменил расчёт
Закончилась эпоха «покупай что угодно — всё вырастет». В 2025-м цены росли выборочно: сильные проекты прибавили 20–25%, слабые — стояли на месте.
Новая реальность:
- Покупатели сравнивают всё: локацию, застройщика, планировки, инфраструктуру
- Просто «низкой цены» больше недостаточно
- Аренда работает только при правильном выборе объекта
Что покупали в 2025-м
Студии и однушки — лидеры спроса. Под аренду и первые инвестиции.
Центр — стабильная ликвидность. Рост умеренный, но продать легко.
Новые кластеры — выбор семей. Важно качество проекта — без него застрянете с продажей.
Большие квартиры — продавались медленно, особенно без инфраструктуры.
Аренда: считаем реально
Забудьте цифры из презентаций. Вот как было на самом деле:
- 6–9% годовых — средняя доходность (до вычета расходов)
- Простои между арендаторами — минус 1–2 месяца дохода
- Ремонт, мебель, управление — ваши затраты
Что сдавалось хорошо:
✅ Компактные квартиры с удобным транспортом
✅ Аккуратный ремонт и адекватная мебель
✅ Районы с понятным спросом
Что простаивало:
❌ Квартиры без ремонта
❌ Районы с переизбытком предложения
❌ Большие площади в неудобных локациях
Топ-5 ошибок 2025 года
1. Покупка без цели
«Вроде под инвестиции, но можем и сами пожить» — в итоге неудобно ни для того, ни для другого.
2. Решение по картинкам
Красивый рендер вместо проверки застройщика. Потом — срыв сроков и низкое качество.
3. Вера в гарантии
«Фиксированная доходность 10%» — без учёта реальности рынка и расходов.
4. Выбор только по цене
Дёшево не значит выгодно. Ликвидность важнее низкой цены за метр.
5. Игнорирование документов
Внесли аванс, а потом обнаружили непрозрачные условия в договоре.
Прогноз на 2026-й
Базовый сценарий: рост 5–10%, покупатели торгуются дольше и выбирают придирчивее.
Что проверять:
- Репутацию застройщика (реализованные проекты, сроки)
- Документы — ДО аванса
- Конкуренцию вокруг объекта
- Реальные расходы на управление и обслуживание
Красные флаги:
🚩 Обещания гарантированного дохода
🚩 Давление «скидка истекает сегодня»
🚩 Нет понятных документов
🚩 Размытые условия управления
Кому стоит покупать в 2026-м
✅ Тем, кто понимает свою цель (жизнь, аренда, перепродажа)
✅ Тем, кто считает несколько сценариев
✅ Тем, кто проверяет застройщика и документы
✅ Тем, кто оценивает реальную конкуренцию
❌ Тем, кто ищет «быстрые деньги» без расчётов
❌ Тем, кто верит в «волшебные» обещания
Итог
2026-й — это рынок осознанных решений. Выигрывают те, кто считает, проверяет и понимает реальность. Эпоха «купил наугад — заработал» закончилась. Теперь важен каждый параметр: от застройщика до расчёта доходности с учётом всех расходов.
Оставляйте заявку и мы поможем Вам подобрать недвижимость в Грузии в условиях новой реальности