2026 году рынок аренды в России демонстрирует сложную динамику, которая зависит от типа недвижимости, региона и экономических факторов. На смену ажиотажному росту цен последних лет приходит стабилизация, но с различиями в сегментах жилья, коммерческой и складской недвижимости.
Жилая аренда
По данным на начало 2026 года, в крупных городах наблюдается снижение ставок аренды, особенно в сегменте однокомнатных квартир и студий. Это связано с ростом предложения на рынке и конкуренцией среди арендодателей. Однако эксперты прогнозируют умеренный рост цен во втором полугодии, особенно в высокий сезон (июль — сентябрь).
Ключевые тенденции:
- Сезонность. Весной спрос начинает расти, а к лету достигает пика из-за возвращения людей из отпусков и приезда специалистов из регионов.
- Влияние ипотеки. Высокие ставки по ипотеке делают покупку жилья менее доступной, что поддерживает спрос на аренду.
- Спрос на компактные форматы.Популярность студий и однокомнатных квартир сохраняется, особенно в новых домах с хорошим ремонтом и близостью к метро.
- Региональные различия. В некоторых городах (например, в Ростове-на-Дону, Красноярске, Москве) цены снизились, тогда как в Уфе и Омске зафиксирован рост.
По прогнозам, годовой рост цен на аренду может составить в пределах инфляции (7–8%), но в отдельных сегментах и регионах возможны отклонения.
Коммерческая недвижимость
Офисы. Прогнозируется рост ставок аренды на офисы класса А, особенно на качественные объекты. Ожидается увеличение доли малых форматов (100–200 м²) и помещений с непостоянными договорами аренды из-за тренда на гибридный график работы.
Торговые центры. Многие ТЦ нуждаются в реконцепции. Владельцы переводят акцент с ретейла на услуги и развлечения. В премиум-сегменте ставки остаются высокими, а в районных ТЦ и регионах наблюдается умеренный рост.
Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости сталкивается с риском перепроизводства. В 2026 году планируется ввести рекордные 14 млн м² новых площадей, при этом спрос снижается. Это может привести к падению арендных ставок на 15–20% и росту вакантности.
Тенденции:
- Развитие формата built-to-suit (индивидуальное строительство под конкретного заказчика) и light industrial (компактные производственно-складские объекты).
- Рост интереса к складам «последней мили» для финального этапа доставки товаров в черте крупных городов.
- Дефицит складских помещений в южных регионах, Прикамье, Сибири и на Дальнем Востоке.
Факторы, влияющие на рынок
- Ключевая ставка ЦБ. Её ожидаемое снижение может поддержать спрос на аренду, пока ипотека остаётся дорогой.
- Налоговые изменения. С 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22%, что может увеличить расходы арендодателей.
- Инфляция и рост коммунальных платежей. Арендодатели стремятся компенсировать растущие расходы, но рост ставок ограничен платёжеспособностью арендаторов.
Вывод
2026 год для рынка аренды — это год адаптации после периода высоких ставок. В жилом сегменте ожидается умеренная динамика с сезонными колебаниями, в коммерческой недвижимости — разная ситуация в зависимости от типа объекта, а в складском сегменте — риски избытка предложения. Ключевыми факторами останутся баланс спроса и предложения, макроэкономические условия и государственное регулирование .