Планируете продать недвижимость, которой владели менее 3–5 лет (или получили её в наследство/дар), и хотите корректно указать сумму в договоре купли‑продажи с учётом актуальных налоговых правил, возникает ключевой вопрос:
Какую именно сумму целесообразно зафиксировать в договоре, чтобы:
- не спровоцировать доначисление НДФЛ из‑за занижения цены;
- учесть региональный коэффициент (0,7 или 1), действующий по месту вашей прописки;
- минимизировать налоговые обязательства, не нарушая закон?
Продажа недвижимости по кадастровой стоимости – это распространенная практика.
Кадастровая стоимость приближена к рыночной стоимости.
Часто для оптимизации налогов в договоре указывают стоимость, ниже кадастровой использует коэффициент 0,7. Налоговая инспекция сравнивает стоимость недвижимости в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью с коэффициентом 0,7.
Пример.
Продали квартиру за 5 млн. рублей, кадастровая стоимость недвижимости 5,7 млн. рублей.
5,7 млн. руб. х 0,7 = 3,99 млн. руб.
Стоимость в договоре выше 0,7 кадастровой стоимости. Расчет НДФЛ будет произведен из стоимости в договоре.
Если стоимость квартиры в договоре будет 3,5 млн. рублей, то для расчета НДФЛ будет использована 0,7 х кадастровой стоимости 3,99 млн. рублей.
С 2025 года регионы получили право увеличить коэффициент с 0,7 до 1. (п.9 ст. 214.10 НК РФ).
Список регионов, в которых применяется коэффициент 1 х кадастровой стоимости:
Архангельская область
Республика Татарстан
Калининградская область
Краснодарский край
Астраханская область
Республика Крым
Г. Санкт-Петербург.
В 2026 году список регионов расширился, добавились регионы:
Новосибирская область
Курганская область
Воронежская область
Тюменская область
Новгородская область.
Понижающий коэффициент применяется по месту жительства продавца, а не по месту нахождения недвижимости. (Письмо Минфина от 05.06.2025 №03-04-05/55305).
При продаже недвижимости учитывайте это изменение, чтобы не было доначисления налогов и проблем с ФНС,
Занижать стоимость недвижимости в договоре – это плохая идея. Лучше указать стоимость близкую к рыночной или кадастровой стоимости.
У вас были случаи занижения цены?