При покупке дачи важно тщательно проверить документы, состояние участка и законность сделки. Это поможет избежать проблем с правами собственности, ограничениями использования земли и другими рисками. cian.ru +2
Проверка документов
Выписка из ЕГРН — ключевой документ, который содержит информацию о собственнике, границах участка, зарегистрированных правах и обременениях (ипотека, арест, запрет на регистрационные действия). В ней также указаны категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Realty.RBC.ru +3
Важно:
- убедиться, что продавец — действующий собственник (данные в выписке должны совпадать с паспортом продавца);
- проверить актуальность выписки (дата выдачи должна быть максимально близкой к дате сделки);
- обратить внимание на графу «Особые отметки» — там не должно быть записи о том, что границы земельного участка не установлены;
- убедиться в отсутствии обременений и ограничений.
Если в выписке есть исторические данные о переходе прав, стоит проверить основания (договор купли-продажи, дарения, наследования и т. д.).
Другие документы, которые могут потребоваться:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, соглашение о разделе имущества и т. п.);
- кадастровый паспорт участка и технический паспорт дома;
- межевой план (если межевание проводилось); nauruzovo.orb.ru +1
- документы на коммуникации (договоры подключения к электричеству, водоснабжению, газу и канализации);
- разрешение на строительство (если дом построен недавно).
Если продавец действует по доверенности, нужно проверить её действительность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Проверка участка
Межевание. С 1 марта 2025 года межевание обязательно для регистрации перехода права в Росреестре. Проверить, проведено ли оно, можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте Росреестра по кадастровому номеру или адресу участка. Если межевание не сделано, его нужно провести. cian.ru +2
Даже если межевание проведено, рекомендуется пригласить кадастрового инженера для проверки соответствия границ участка данным из ЕГРН на местности. Это особенно важно, если на участке есть постройки. cian.ru +1
Вид разрешённого использования (ВРИ). Он должен соответствовать вашим потребностям. Например, для строительства жилого дома ВРИ должен предусматривать такое право. Информацию о ВРИ можно найти в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. cian.ru +2
Охранные зоны и ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Нужно выяснить, не попадает ли участок в охранные зоны газопроводов, ЛЭП, водоёмов, санитарно-защитные зоны и т. п. Такие зоны могут ограничивать строительство, использование земли или даже запрещать определённые действия. Проверить это можно:
- в выписке из ЕГРН (раздел «Ограничения»);
- на публичной кадастровой карте Росреестра (слой «ЗОУИТ»);
- в градостроительном плане земельного участка;
- в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральном плане территории. ngs.ru +2
Планы застройки. Стоит выяснить, не планируется ли в районе строительство дороги, железнодорожной линии или другого инфраструктурного объекта, который может повлиять на участок.
Доступ к соседним участкам. Если путь в определённую часть садового общества возможен только через ваш участок, суд может наложить сервитут, обязуя вас обеспечить проезд и проход соседям.
Проверка дома
При осмотре дома обратите внимание на:
- Фундамент. Нет ли трещин, вспучиваний, просадки. объясняем.рф +1
- Полы и перекрытия. Не ходят ли они ходуном, нет ли провалов. объясняем.рф +1
- Крышу. Нет ли протечек, следов сырости. объясняем.рф +1
- Коммуникации. Состояние электропроводки, труб, системы отопления. Проверьте напор воды, работу электроприборов. объясняем.рф +1
Если дом деревянный, стоит проверить нижние венцы на гниль. Для детальной проверки можно привлечь профессионального строителя.
Проверка законности сделки
Статус продавца:
- Если продавец состоит в браке или состоял на дату покупки дачи, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если супруги разведены, нужно запросить решение суда или нотариально заверенное соглашение о разделе имущества.
- Проверить, не расторгал ли продавец брак в последние три года. Если да, уточнить, есть ли в судебном решении или соглашении о разделе имущества оговорка, что бывший супруг не имеет прав на дачу.
- Если дача приобреталась с использованием материнского капитала, должны быть выделены доли детям. Потребуется справка об остатке материнского капитала и разрешение органов опеки на продажу.
Дееспособность продавца. Можно запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в отсутствии психических заболеваний или наркозависимости. kontur.ru +1
Долги. Запросите справку из СНТ или ДНП об отсутствии задолженности по членским взносам. Также стоит проверить долги по коммунальным платежам (электричество, газ, вода и т. д.) через ГИС ЖКХ или у управляющей организации. объясняем.рф +2
Договор купли-продажи и документы для сделки
В договоре важно прописать:
- реальные характеристики дома и участка (кадастровые номера, площадь, адрес);
- реальную цену продажи;
- отсутствие притязаний третьих лиц на дачу.
Для регистрации сделки в МФЦ потребуются:
- заявление;
- паспорта продавца и покупателя;
- подписанный договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
- квитанция об уплате госпошлины;
- выписки из ЕГРН (на дом и участок, если покупается дом с участком);
- правоустанавливающие документы на дачу от продавца;
- кадастровый паспорт объекта, план межевания земельного участка;
- технические паспорта на капитальные постройки, если они есть;
- согласие супруга, если продавец состоит в браке;
- документы, подтверждающие отсутствие долгов на объекте (справка из СНТ, договоры с поставщиками коммунальных услуг и т. п.).
Важно: сделка считается завершённой только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Если есть сомнения в законности сделки или состоянии объекта, рекомендуется обратиться к юристу или риелтору для профессиональной проверки.