Взгляд агентства Культура Недвижимости изнутри рынка
Почти каждый покупатель уверен, что переплачивают другие.
Те, кто торопился. Кто не торговался. Кто «плохо смотрел рынок».
На практике всё иначе: переплачивает большинство, просто не все это осознают.
И дело не в отсутствии опыта или интеллекта.
Причина глубже — в том, как именно люди принимают решения при покупке квартиры.
Первая ловушка — «цена в объявлении = реальная стоимость»
Большинство покупателей начинают одинаково:
открывают агрегаторы, смотрят похожие варианты и делают вывод:
«Цена плюс-минус рыночная».
Но есть нюанс, о котором редко говорят.
Цена в объявлении — это не цена сделки, а стартовая позиция продавца.
Иногда — завышенная, иногда — заниженная намеренно.
На практике:
часть квартир продаётся ниже рекламы,
часть — «висит» месяцами без движения,
часть уходит дороже — но по понятным причинам, которые видят не все.
Покупатель без опыта видит витрину.
Профессионал видит статистику закрытых сделок, динамику спроса и мотивацию продавца.
И именно здесь начинается переплата.
Вторая ловушка — эмоциональная покупка
Фраза, которую риэлторы слышат чаще всего:
«Нам просто понравилась эта квартира».
Это нормально. Квартира — не акция и не вклад.
Но именно эмоции чаще всего:
убирают торг,
ускоряют решение,
отключают критическое мышление.
Покупатель думает, что платит за комфорт.
На деле он часто платит за:
не самый удачный этаж,
слабую ликвидность,
проблемы дома или локации, которые проявятся позже.
Эмоции — главный союзник продавца.
Рациональный анализ — инструмент покупателя.
Третья ловушка — «мы сами всё проверим»
Выписка ЕГРН получена.
Обременений нет.
Собственник один.
Кажется, что рисков больше нет.
Но в реальности самые дорогие ошибки лежат за пределами базовой проверки:
заниженные договоры в прошлых сделках,
потенциальные наследственные споры,
риски признания сделки недействительной,
проблемы с будущей продажей или ипотекой.
Покупатель проверяет формально.
Профессионал — прогнозирует последствия.
Четвёртая ловушка — отсутствие стратегии торга
Многие считают, что торг — это просто попросить скидку.
На практике торг — это:
понимание реальной мотивации продавца,
знание сроков экспозиции,
аргументация, а не просьба,
правильный момент.
Часто квартира уже готова «упасть» на 5–10%,
но покупатель платит полную цену — просто потому, что не задал правильных вопросов.
Где именно возникает переплата
Если обобщить, покупатель переплачивает не за квадратные метры.
Он переплачивает за:
незнание рынка,
эмоции,
иллюзию контроля,
отсутствие переговорной позиции.
И почти всегда эта переплата превышает стоимость профессионального сопровождения.
Почему опыт агента — это не «лишний посредник»
Хороший агент не продаёт квартиру покупателю.
Он:
отсекает заведомо переоценённые объекты,
показывает альтернативы, о которых покупатель не знал,
ведёт переговоры без эмоций,
думает не только о покупке, но и о будущей ликвидности.
В результате покупатель:
платит рыночную, а не «витринную» цену,
избегает проблем, которые всплывают через годы,
экономит время, деньги и нервы.
Итог
Большинство переплачивает не потому, что рынок дорогой.
А потому, что покупка квартиры — это не про удачу, а про системный подход.
Хорошая сделка — та, о которой не жалеют спустя время.
И именно ради этого в недвижимости существует профессиональное сопровождение —
не как формальность, а как инструмент защиты интересов покупателя