Приобретение квартиры на вторичном рынке, где среди собственников значатся несовершеннолетние, справедливо считается одной из самых рискованных сделок. Верховный суд РФ в своем определении № 48-КГ18-1 на конкретном примере разъяснил, на какие нюансы необходимо обратить особое внимание покупателю, чтобы впоследствии не лишиться жилья.
Общеизвестно, что для продажи недвижимости с детскими долями требуется разрешение органа опеки и попечительства. Однако, как показала судебная практика, формального наличия такого согласия может быть недостаточно для защиты прав добросовестного покупателя.
Суть конфликта
В Челябинской области гражданка продала квартиру, две трети которой принадлежали её несовершеннолетним детям. Орган опеки дал разрешение на сделку, но с обязательным условием: одновременно с продажей должно быть приобретено другое жильё, где дети также получат доли. Продавец это условие не выполнила.
После того как новый владелец вселился, отдел опеки подал иск о признании сделки недействительной, так как интересы детей были нарушены. Районный суд удовлетворил иск, вернув квартиру прежним собственникам, а покупателю присудив компенсацию. Однако апелляция отменила это решение, посчитав, что сам договор купли-продажи оформлен правильно, а нарушение продавцом условий опеки не делает сделку незаконной.
Позиция Верховного суда
Изучив дело, Верховный суд РФ встал на сторону органов опеки и отменил решение апелляции, направив дело на новое рассмотрение. ВС указал, что сделка, совершенная без соблюдения обязательных условий, установленных законом для защиты прав несовершеннолетних (ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ), может быть признана недействительной. Ключевым фактором является не только формальное согласие опеки, но и фактическое выполнение всех оговоренных в нём условий.
Выводы для покупателя
1. Тщательно изучайте разрешение опеки. Не ограничивайтесь проверкой его наличия. Внимательно прочтите каждый пункт, особенно прописанные обязательства продавца (покупка нового жилья, размещение средств на специальный счёт и т.д.).
2. Требуйте документальные доказательства исполнения условий. Если по условиям опеки продавец должен купить другую квартиру, убедитесь, что эта сделка уже совершена и права детей зарегистрированы до или одновременно с вашим расчётом.
3. Помните о последствиях. Если обязательства перед опекой не выполнены, сделка может быть оспорена, а вы, будучи добросовестным покупателем, окажетесь втянуты в длительный судебный спор с риском потерять жильё.
Таким образом, при покупке квартиры с «детскими» долями критически важно контролировать не только чистоту документов по самой сделке, но и реальное выполнение продавцом всех предписаний органов опеки, защищающих имущественные права несовершеннолетних.
Подписывайтесь и оставляйте комментарии