На рынке складской недвижимости Петербурга и Ленобласти зафиксирован третий максимальный показатель по вводу площадей с 2014 г. – свыше 530 тыс. м2. В 2026 году общий объем ввода превысит 700 тыс. м2. Основную долю спроса сформируют производственные, логистические компании и представители классического ритейла.
По данным Nikoliers, итоговый показатель ввода качественных складских площадей в Петербургской агломерации за 2025 г. стал третьим крупнейшим объёмом ввода за последние 11 лет – 537 тыс. м2. Предыдущие рекорды рынка были зафиксированы в 2024 г. (788 тыс. м2) и в 2022 г. (570 тыс. м2).
Ощутимый прирост новых площадей в 2025 г. – это результат ввода крупных складских комплексов, среди которых: РЦ Ozon в Порошкино (120 тыс. м2), РЦ РВБ в Шушарах (106 тыс. м2) и RAUM Бугры - A5 (29 тыс. м2). Общая площадь этих трёх объектов (255 тыс. м2) формирует 48% от годового показателя. Также 71% (382 тыс. м2) от суммарного ввода заняли BTS-объекты и проекты собственного строительства. Таким образом, в 2025 г. объем готового качественного складского предложения в агломерации перешагнул отметку в 6 млн м2 и составил 6,37 млн м2. В 2026 г. к вводу запланировано 718 тыс. м2, среди заявленных объектов: РЦ РВБ в индустриальном парке «М 10» (154 тыс. м2), СК под Ozon в Янино-2 (117 тыс. м2) и новый корпус в СК «100К Бугры» (69 тыс. м2).
Показатели спроса в 2025 г. находились на минимальном уровне с 2023 г. (365 тыс. м2). Многие участники рынка приняли выжидательную позицию до более ощутимых позитивных макроэкономических сдвигов в стране, а крупнейшие игроки сегмента онлайн-ритейла уже закрыли большую часть своих потребностей в логистических площадях. Эксперты Nikoliers отмечают, что общая картина спроса в Петербургской агломерации кардинально изменилась: по результатам 2025 г. в тройке лидеров – классический ритейл (31%), производственные компании (28%) и логистические компании (23%).
Доля вакантных площадей (без учета субаренды) за прошлый год выросла на 2,7% и составила 3,8% (241 тыс. м2). Больше половины (53%) свободных блоков – помещения класса А: СК «АКМ Лоджистикс» (32 тыс. м2), логистический парк Реформа (9,9 тыс. м2) и ЛК Гориго (8,6 тыс. м2). Основной объем вакансии сконцентрирован в южных направлениях (юг – 31%, юго-запад – 26%) и внутри КАД (21%). Отметим, что в последний раз годовой показатель вакансии в диапазоне 3% был семь лет назад – в 2019 г.
«Несмотря на рост деловой активности со стороны других сегментов, маловероятно, что в ближайшие два-три года складской рынок сможет достичь рекордных объемов реализованного спроса 2021 и 2023 гг. Ключевое отличие текущей ситуации в том, что рассматриваемые игроки изначально не формируют масштабного запроса на складские площади, как это делали маркетплейсы в период активной экспансии (53% в среднем за год от общего показателя спроса). Средний размер сделок предполагаемых лидеров рынка существенно ниже: если онлайн-ритейлеры арендовали целые распределительные центры площадью 40 тыс. – 130 тыс. м2, то сегодняшние «драйверы» спроса чаще заключают сделки на 5 тыс. – 30 тыс. м2, что соответствует их реальным операционным потребностям. Поэтому девелоперы склонны предусматривать в новых складских проектах независимое деление секций под аренду: 3 тыс. – 7 тыс. м2», — комментирует Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Поскольку текущие рыночные и экономические условия не способствуют резкому росту объема сделок, то в базовом сценарии в 2026 г. мы также ожидаем объем спроса на отметке 360 тыс. -400 тыс. м2. Однако в 2027 г., когда экономика восстановится до более благоприятных значений, показатель общего спроса может вырасти ввиду реализации отложенного спроса.
Что касается базовой средневзвешенной ставки аренды на готовые свободные сухие складские помещения, то по итогу 2025 г. общий показатель «упал» на 6% относительно конца 2024 г.: ставка класса А составила 9 760 руб/кв. м/год (813 руб./кв м/мес.), для класса B – 8 550 руб/кв. м/год (712 руб./кв. м/мес.). Однако, эксперты Nikoliers отмечают, что в ходе переговоров условия могут снизиться на 5-15%.
Кроме того, по прогнозам Nikoliers, до конца 2026 г. на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти ожидается ввод 75 тыс. м2 формата Light Industrial. В их числе: первые корпуса индустриального парка «Альянс Парк» (12 тыс. м2), первая очередь в IP Разметелево (16 тыс. м2), СК «ПромБокс Юго-Западный» (11,5 тыс. м2). Всего, с учетом комплексов на стадии строительства и проектирования, объем рынка LI в агломерации составляет 474 тыс. м2.