Недавнее громкое противостояние между Ларисой Долиной и Полиной Лурье, купившей у певицы квартиру, вышло на новый виток. После решения Верховного суда, подтвердившего законность сделки, всплыл новый вопрос: кто же обязан оплачивать эксплуатационные и коммунальные платежи за период, пока шли судебные разбирательства? Ситуация стала напоминать знаменитый парадокс Шредингера: адвокат Долиной утверждает, что иск о взыскании этих сумм не подавался, тогда как сторона Лурье настаивает на обратном. Этот казус заставляет задуматься над общей дилеммой: что делать, если квартирой по документам владеет один человек, а по факту в ней проживает совершенно другой? Кто в таком случае должен нести бремя коммунальных платежей?
Квартплату платит собственник, а коммуналку – жилец
Давайте разберемся с базовыми принципами. С того самого момента, как договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Росреестре, обязанность по оплате жилищных услуг ложится на нового собственника. Это общее правило, и оно действует вне зависимости от того, успел ли владелец вселиться или нет. Имущественное право здесь является определяющим.
Александр Тюгаев, основатель сервиса проверки недвижимости, поясняет: «Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. В истории с Долиной и Лурье, раз сделка была признана законной изначально, то для управляющей компании плательщиком все это время была именно Полина Лурье». Даже если доступ в квартиру был ограничен, долги за капитальный ремонт, отопление и содержание общего имущества дома будут взыскиваться с нее как с титульного владельца, что основано на статье 210 Гражданского кодекса о бремени содержания имущества.
Однако здесь есть важнейший нюанс: непосредственно коммунальные услуги, то есть потребляемые ресурсы — электричество, вода, газ, — должен оплачивать тот, кто их реально использовал. Если в этот период счета исправно оплачивала Лариса Долина, проживавшая в квартире, то вернуть эти деньги она не сможет. Фактически она потребляла эти ресурсы, а значит, и обязана была их оплатить. Таким образом, платежи делятся на две категории: жилищные услуги (содержание) — за собственником, а коммунальные (ресурсы) — за фактическим пользователем.
Эта логика применима не только к спорам по купле-продаже. Арминэ Григорян, руководитель Московской коллегии адвокатов, отмечает, что аналогичные правила работают в делах о наследстве, разделе имущества супругов и других ситуациях с переходом прав. Она дает практический совет: «Даже если квартира пустует, начисления за содержание, отопление и капремонт не прекращаются. Пока идет суд, долг может накопиться существенный. Если право оспаривается, счета формально выставляются текущему собственнику, но затем расходы можно перераспределить через суд. Тот, кто пользовался жильем, будет обязан компенсировать уплаченное на основании иска о неосновательном обогащении. Самый разумный путь — платить вовремя, бережно хранить все квитанции и ставить вопрос о взыскании понесенных расходов с оппонента в рамках основного судебного процесса».
Можно нарваться на ответочку
Но в конкретной ситуации Долиной и Лурье, как часто бывает в юридических перипетиях, не все так однозначно. На протяжении полутора лет суды низших инстанций принимали решения в пользу певицы, фактически признавая, что квартира должна ей принадлежать. Это создавало правовую неопределенность.
Максим Парасочка, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро, предупреждает о возможном «судебном пинг-понге»: «Искового заявления Долиной по оплате ЖКХ публично не было, но если оно появится, ситуация станет двоякой. У Полины Лурье, в свою очередь, может возникнуть право подать встречный иск, признав эти требования необоснованными, ведь фактически жильем пользовалась Лариса Александровна». Он напоминает, что после вступления в силу решения суда первой инстанции в сентябре 2025 года у Долиной была возможность переоформить квартиру обратно на себя. Если она это сделала на период до декабря 2025 года (даты решения Верховного суда), то и платить за этот период должна она. Если же нет, то, подав иск о взыскании расходов, она с высокой долей вероятности получит встречное требование.
Александр Тюгаев описывает и более серьезные финансовые риски для стороны, проигравшей спор: «Поскольку проживание Долиной в квартире после сделки было в итоге признано незаконным (что подтверждено решением о выселении), Лурье имеет право потребовать возмещения всех эксплуатационных расходов как убытков. Но самый существенный удар — это возможность взыскать рыночную стоимость аренды аналогичного жилья за весь период незаконного пользования. Для квартиры в престижном районе Москвы эта сумма может достигать миллионов рублей». Таким образом, у добросовестного приобретателя, коим была признана Лурье, оказывается мощный набор юридических инструментов для ответного удара.
А случаи разные бывают…
Вопрос «кто должен платить коммуналку» возникает не только в столь громких историях с участием знаменитостей. Столкнуться с подобной коллизией может практически любой человек в самых разных жизненных обстоятельствах.
Наследственные споры. Частая ситуация: несколько родственников претендуют на квартиру, причем часть из них в ней прописана и живет, а другие — нет. До момента официального вступления в наследство и раздела долей кто-то из проживающих может перестать платить по счетам, прятать квитанции или, наоборот, демонстрировать свою «добросовестность» через своевременную оплату, используя это как аргумент в суде. В итоге образуется долг, а виновного найти сложно.
Неразделенные лицевые счета. После развода или просто раздела имущества между бывшими членами семьи люди часто забывают или не успевают юридически грамотно разделить лицевые счета в управляющей компании. Все строится на устных договоренностях, которые рано или поздно нарушаются. В итоге тот, кто продолжает исправно вносить свою долю, рискует оказаться единственным плательщиком, отвечающим за всю квартиру целиком перед ресурсоснабжающими организациями.
Сюрпризы от старого собственника. Покупая квартиру, новый владелец может с ужасом обнаружить многомесячную задолженность по коммунальным платежам, оставленную прежним хозяином. Управляющая компания будет требовать погашения долга именно с нового собственника, угрожая ограничением поставок услуг. Закон здесь на стороне покупателя: долг за период владения предыдущим собственником — это его персональная обязанность. Однако на практике взыскать эти средства с человека, который уже продал жилье и скрылся, крайне трудно. Многие новые владельцы, чтобы не ввязываться в долгие суды, просто оплачивают чужие долги.
Невозможность пользования. Еще один болезненный сценарий — когда наследник или покупатель юридически стал собственником, но не может вселиться, потому что в квартире проживают другие лица, отказывающиеся выезжать и оплачивать счета. При этом ресурсы продолжают расходоваться, долг растет, а управляющая компания выставляет счета именно собственнику, который не имеет доступа к своему имуществу.
Покупка залогового имущества. При приобретении квартиры с торгов, на которую наложен арест, важно понимать: обязанность оплачивать коммунальные услуги до момента перехода права собственности к новому владельцу лежит на прежнем собственнике-должнике. Арест не отменяет этой его обязанности. Покупателю необходимо тщательно проверить состояние расчетов на дату совершения сделки, чтобы не унаследовать проблемы.
Как избежать подобных коллизий
Итак, что делать, чтобы не оказаться в роли человека, который вынужден решать, кто должен платить коммуналку в запутанной ситуации? Юристы и риэлторы сходятся во мнении: ключ к безопасности — это тщательная проверка и фиксация всех договоренностей на бумаге.
Первое и главное правило для покупателя и наследника — не доверять словам. Необходимо самостоятельно проверить наличие долгов по коммунальным платежам. Это можно сделать несколькими способами. Запросить акт сверки расчетов у управляющей компании или ТСЖ — это самый прямой путь. Кроме того, если долг был взыскан через суд, информация о нем будет в базе данных службы судебных приставов. Проверить наличие исполнительных производств можно онлайн, зная ФИО продавца или наследодателя. Эта простая процедура может сэкономить сотни тысяч рублей.
При заключении договора купли-продажи критически важно четко прописать в нем момент перехода ответственности за коммунальные платежи. Обычно это дата фактической передачи ключей или дата государственной регистрации перехода права. В этом же разделе нужно обязать продавца предоставить справку об отсутствии задолженности на дату подписания акта приема-передачи квартиры и приложить все оплаченные квитанции. Финансовые гарантии работают лучше устных обещаний: можно предусмотреть, что часть суммы из задатка удерживается до предоставления таких документов.
В ситуациях с наследством или разделом имущества не стоит тянуть с официальным оформлением прав. Как только вы получили свидетельство о праве на наследство или решение суда о разделе, необходимо сразу обратиться в управляющую компанию для переоформления лицевого счета и уведомления ее о новом составе собственников. Это пресечет попытки неуполномоченных лиц получать квитанции и скрывать их.
Если вы оказались в положении, когда спор о праве собственности уже начался, а вы продолжаете проживать в квартире, самым разумным будет продолжать платить коммуналку за фактически потребляемые ресурсы. Сохраняйте все чеки и квитанции. Эти платежи в будущем могут быть либо зачтены, либо взысканы с другой стороны, но их наличие свидетельствует о вашей добросовестности. Игнорирование счетов приведет только к росту долга, пеней и ухудшению вашей позиции в глазах суда.
Конфликт Долиной и Лурье наглядно показывает, насколько сложным может быть ответ на вопрос, кто должен платить коммуналку в переходный или спорный период. Законодательство устанавливает общие рамки, но каждая ситуация уникальна и требует взвешенного подхода, а главное — заблаговременной юридической предусмотрительности. Помните, что в конечном счете бремя доказательств и ответственность ложатся на того, кто проявил меньше diligence при оформлении сделки или разрешении семейно-имущественного спора. Доверяйте, но всегда проверяйте и фиксируйте — это золотое правило, которое защитит вас от неприятных сюрпризов с квитанциями.