20% годовых звучит так, что рука сама тянется: “Ок, а что нужно сделать?”
И это нормально. Потому что когда деньги лежат на счёте, хочется, чтобы они работали.
Но у этой цифры есть одна ловушка: её очень легко показать так, чтобы она выглядела убедительно даже для разумного человека.
Обычно всё начинается красиво.
Вам присылают презентацию. Там уверенный тон, “всё прозрачно”, “всё посчитано”, “рисков нет”, “у нас уже всё работает”.
А потом добавляют: “Долго не думайте”.
И вот здесь важно: в инвестициях не нужно быть подозрительным. Нужно быть спокойным и последовательным.
Потому что доходность чаще всего “умирает” не в процентах, а в простоях и расходах, про которые не любят говорить.
Ниже — очень простая проверка. Три числа + несколько вопросов. Этого обычно достаточно, чтобы понять: перед вами расчёт или реклама.
Сначала — где обычно “ломаются” обещанные 20%
Почти всегда в трёх местах:
- простои (когда доход должен идти, а по факту не идёт)
- расходы (управление, комиссии, ремонты, налоги, обслуживание)
- условия возврата (когда на словах всё красиво, а выйти или вернуть деньги сложно)
Если вам показали 20%, но не показали эти три пункта — это не расчёт. Это витрина.
Проверка по 3 числам (занимает 10 минут)
Число №1. Сколько я получу “чистыми” в месяц?
Попросите сказать не процентами, а рублями:
“Если вложить X рублей, то я получу Y рублей в месяц чистыми.”
Если вам отвечают только “в процентах” и уходят от рублёв — это первый сигнал.
Проценты можно крутить, рубли — нет.
Число №2. Какие обязательные расходы заложены в расчёте?
Спросите прямо:
“Перечислите 5–7 обязательных расходов и покажите, где они учтены в расчёте.”
Нормальный расчёт не стесняется расходов.
Если вам говорят “расходов почти нет” или “это мелочи” — чаще всего это означает, что расходы просто появятся потом. Уже у вас.
Число №3. За сколько месяцев вернётся тело денег?
Это вопрос про реальность и срок.
“За сколько месяцев я верну вложенную сумму, если всё идёт по плану?”
Если ответа нет или он расплывчатый — это второй красный флаг.
Потому что вы хотите не “перспективу”, а понятную математику.
Вопросы, после которых “рисованная” доходность обычно разваливается
Эти вопросы можно копировать и отправлять в переписке.
1) Откуда берётся доход? Одной фразой.
Аренда? Проценты по займу? Доля в проекте? Перепродажа?
Если вместо ответа — туман, значит, вам продают ощущение, а не сделку.
2) Покажите два сценария: нормальный и плохой.
Плохой сценарий — это не “паника”. Это зрелый подход.
Например: доход ниже, сроки дольше, расходы выше.
Если человек не готов показывать “плохой” вариант — он продаёт вам мечту.
3) Что будет, если я захочу выйти раньше срока?
Попросите конкретику:
- можно ли выйти
- за сколько времени
- с какими удержаниями/штрафами
- где это прописано
Если здесь начинаются эмоции — вы всё поняли.
4) Чем обеспечена сделка и как это оформляется на меня?
Слова “обеспечено” ничего не стоят, пока не понятно как.
Вам не нужно быть юристом. Вам нужно понять простое:
что является обеспечением и каким документом это закреплено.
5) Кто сторона договора и кто отвечает?
Кто подписывает договор, кто получает деньги, кто несёт ответственность — всё должно быть конкретно.
Если вам отвечают “у нас команда”, “у нас партнёры”, “всё серьёзно” — это не ответ.
Как выглядит нормальный исход проверки
Нормальная сделка выдерживает вопросы.
Вам спокойно отвечают. Присылают документы. Не торопят. Говорят о рисках.
И не пытаются сделать вид, что всё идеально.
А если вас торопят, обижаются и уходят от конкретики — вы уже получили ответ.
Почему после проверки всё равно хочется “опору”
Потому что одно дело — отсеять явную ерунду.
А другое — выбрать из адекватных вариантов то, что подходит именно вам: по риску, по сроку, по формату, по выходу.
И здесь большинство людей устают: сравнивать, переписываться, проверять, держать всё в голове.
Вот почему многие выбирают простой путь: смотреть варианты, где уже есть предварительный отсев и разбор по делу.
Как попробовать это за 99 ₽ на 30 дней
В клубе вы видите проекты уже с разбором: что с цифрами, какие риски, где слабые места, как устроен выход.
Плюс можно принести любой вариант, который вам предлагают, — и быстро понять, “нормально” это или “мутно”.
Есть пробный период 30 дней за 99 ₽ — это реально “на попробовать”: за месяц вы спокойно посмотрите, как работает отбор, и решите, нужно ли вам дальше.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф
