Ключевая ставка и условия ипотеки останутся главным фактором спроса, но их стимулирующий эффект будет ограниченным.
Массовые сегменты — комфорт и бизнес — сильнее других зависят от ипотеки, тогда как в делюкс-классе спрос сохраняется за счёт дефицита качественного продукта и логики сохранения капитала.
Эксперты сходятся в том, что рынок адаптируется к «новой норме» — девелоперы выводят меньше проектов, покупатели становятся рациональнее, а ожидания снижения ставок формируют выжидательную модель поведения.
Светлана Соколова, директор по продажам “Хайтэк Девелопмент”:
Прогноз ДОМ.РФ в большей степени актуален для рынков жилья комфорт- и бизнес-классов, где до 75% спроса зависит от ипотеки. В делюкс-сегменте ипотека — не драйвер, а вспомогательный инструмент. Поэтому спада в классическом смысле здесь мы не увидим. Делюкс-класс иначе реагирует на сложную ипотечную конъюнктуру. Здесь высокая ставка не драматично снижает спрос, а только меняет его структуру. Покупатели становятся более требовательными к инфраструктурным параметрам локации, продуманности архитектуры, продуктовым характеристикам. Поэтому естественным образом более слабые проекты вымываются, а сильные продолжают продаваться.
В целом во второй половине текущего года ключевыми факторами спроса в делюкс-классе будут дефицит качественного предложения в элитных районах, капиталосбережение — “люкс” сохраняет статус защитного актива для частного капитала, и уровень доверия к бренду девелопера и концепции проектов, реалистичности его обещаний.
Валерия Цыганок, руководитель отдела аналитики ГК ТОЧНО:
Во второй половине 2026 года на спрос на первичном рынке недвижимости преимущественно будут влиять экономические факторы. Основную роль сыграет ключевая ставка ЦБ РФ, определяющая стоимость ипотечного кредитования, а также условия программ льготной ипотеки (в том числе изменения с 1 февраля).
Существенное значение имеют динамика реальных доходов населения, инфляционные ожидания и индекс потребительской уверенности. Например, в Краснодарском крае дополнительно на региональный спрос повлияют стабильность работы аэропортов и сезонная активность в курортных зонах, таких как Черноморское побережье.
Эффект от снижения ставки, согласно базовому прогнозу ЦБ РФ, наступит, но окажется ограниченным. Хотя удешевление кредитования способно частично нивелировать тенденцию к замедлению спроса, его стимулирующий потенциал зависит от уровня ключевой ставки ЦБ РФ.
Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании "Мармакс":
Динамика спроса на новостройки во втором полугодии 2026 года зависит от баланса нескольких факторов. С одной стороны, спрос может сдержать изменение условий семейной ипотеки (одна льготная ипотека на семью).
С другой стороны, снижение ключевой ставки ЦБ может сделать ипотеку доступнее. Также играет роль отложенный спрос — часть потенциальных покупателей ждет смягчения условий. Кроме того, на рынок могут прийти инвесторы, ищущие альтернативу депозитам с падающей доходностью.
В итоге динамика спроса будет определяться сочетанием этих факторов. Рост спроса возможен при ключевой ставке 10-12%
Диана Насирова, директор по продукту «ОМ Девелопмент»:
Главным драйвером спроса по-прежнему останется динамика ключевой ставки Банка России и, как следствие, ипотечных ставок. Ипотека исторически формирует порядка 60-70% продаж на первичном рынке.
К середине 2026 года ключевая ставка, вероятно, достигнет 13-14%, с потенциалом снижения к концу года до уровня, близкого к 10%.
Второй важный момент – доступность государственных ипотечных программ (в первую очередь семейной и IT-ипотеки).
Уже сейчас мы видим, как ужесточаются условия и сокращается выдача, часть банков приостанавливает кредитование еще до публикации новых условий кредитования. Вероятнее всего, данные программы будут уходить на задний план, так как будут ограниченно доступны.