Ростов-на-Дону стал третьим городом в России по объему строительства в 2025 году
Донская столица занимает третье место в России по объему ввода жилья. На конец минувшего года данный показатель составил 3,7 млн кв. м. При этом стоимость «квадрата» в Ростове-на-Дону выросла за 2025 год на 7% и достигла 145 тыс. руб. Эксперты констатируют, что спрос в настоящее время имеет только предложение небольшого формата, которое укладывается в покупку лимита по семейной ипотеке. Участники рынка считают, что большой объем вводимого в столице Дона жилья создает его переизбыток, что, как следствие, рождает конкуренцию между девелоперами по качеству продукта. В 2026 году, по прогнозам аналитиков, цены на жилье в Ростове продолжат расти в пределах инфляции, что обуславливается проектным финансированием застройщиков и удорожанием стройматериалов.
В 2025 году объем строительства в Ростове-на-Дону вырос на 12% и достиг 3,7 млн кв. м. Об этом «Review. Ъ-Ростов» сообщили в консалтинговой компании Macon. По данным аналитиков, столица Дона по данному показателю занимает в настоящее время третье место в России среди городов с населением от 1 млн человек.
В Ростовской области, согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, объем жилья в стадии строительства в январе—октябре 2025 года превысил 4,8 млн кв. м (237 разрешений на строительство, 339 многоквартирных домов), что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года. За это же время было продано более 1,1 млн кв. м жилья, что составляет всего 23% от общей площади. Отмечается, что в 2026 году в Ростовской области планируют ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья. По информации областного минстроя, почти две трети из вводимого в строй жилья относятся к категории ИЖС.
Согласно данным аналитической системы «Домострой Профи», в декабре 2025 года на первичном рынке недвижимости Ростова-на-Дону накопилось более 55 тыс. нераспроданных квартир, что на 10% больше аналогичного периода прошлого года.
Лидером по объему остатков стал Первомайский район, где к концу декабря насчитывалось 21 тыс. свободных квартир (38% от общего количества непроданного жилья в городе), на втором месте — Ленинский район с 8,9 тыс. квартир, на третьем — Октябрьский (8,3 тыс. квартир), на четвертом — Советский (7,8 тыс.), на пятом — в Кировский (4,3 тыс.), на шестом — Пролетарский (2,4 тыс.), на седьмом — Ворошиловский (1,3 тыс.), на восьмом — Железнодорожный (1 тыс.).
По словам основателя ООО «Объединение застройщиков» Валерия Мироненко, остается непонятным: кто будет покупать тот объем предлагаемого и выводящегося на рынок жилья, который в Ростове есть на текущий момент, и который еще будет вводиться.
«В 2026 году запланировано к вводу огромное количество новых микрорайонов. Это все делает невостребованным предложение. С одной стороны, это неплохо, поскольку рождает высокую конкуренцию, а она, в свою очередь, активизирует борьбу между застройщиками за лучшее продуктовое решение. Но все-таки я пока не понимаю, кто это все будет покупать. Ростов не является большим туристическим центром, к нему нет большого интереса со стороны иногородних покупателей, в отличие от того же Краснодара, где практически половина покупателей — приезжие»,— говорит господин Мироненко.
Цена растет, но есть нюансы
Согласно данным аналитической системы «Домострой Профи», за пять лет стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Ростова-на-Дону выросла на 196% — с 54 тыс. руб. в январе 2020 года до 159,8 тыс. руб. в декабре 2025 года. По состоянию на ноябрь средняя стоимость квадратного метра в Первомайском районе города составляла 131,9 тыс. руб., в Ленинском — 165 тыс. руб., в Советском — 134,6 тыс. руб., в Октябрьском — 156,5 тыс. руб., в Кировском — 165 тыс. руб., в Пролетарском — 159,8 тыс. руб., в Ворошиловском — 140,8 тыс. руб., в Железнодорожном — 139,6 тыс. руб.
Как сообщают в Macon, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Ростова-на-Дону выросла за минувший год на 7% и составила в среднем 145 тыс. руб. «Цены в городе удерживает высокая конкуренция, в том числе среди крупных комплексных проектов. Сейчас их уровень можно оценить как средне-низкий. По числу сделок ожидаем прирост на 16% к 2024 году»,— рассказала директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.
По данным федерального агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону, по состоянию на конец 2025 года по сравнению с началом года ценники на новостройки выросли в среднем на 28%. Однако, как отмечают риэлторы, за счет дополнительных скидок от застройщиков (ремонт под ключ, старт продаж нового ЖК и т. д.) можно приобрести квартиру по ценам 2023-2024 годов.
«В 2025 году доля проведенных сделок со вторичной недвижимостью снизилась с 35% до 29%, по ИЖС — с 15% до 6%, по первичной недвижимости доля выросла с 50% до 65%. Ипотечные ставки по вторичной недвижимости варьируются в среднем от 16,7 до 21% в зависимости от условий кредита и выбранного банка»,— рассказали «Review. Ъ-Ростов» в ростовских «Этажах».
Валерий Мироненко называет среднюю стоимость квадратного метра жилья в Ростове-на-Дону на уровне 140-150 тыс. руб. — в зависимости от локации, типа жилья и его востребованности.
Акцент на новостройки
Риэлторы отмечают на рынке недвижимости Ростова рост спроса на новостройки и снижение — на загородную недвижимость. «Данные аналитики показывают кардинальный сдвиг в предпочтениях покупателей, которые выбирают финансовую безопасность готовых квартир над инвестиционными рисками загорода»,— комментирует директор «Этажи-Ростов» Андрей Иванов.
По его словам, главным драйвером рынка жилья в столице Дона в прошлом году стали именно новостройки. Интерес к покупке жилья в строящихся объектах, по данным агентства недвижимости, вырос на 24% по сравнению с 2024 годом. Вторичный рынок, наоборот, теряет позиции. Общий объем запросов на покупку квартир (преимущественно вторичного фонда) снизился, по данным «Этажей», на 8%. «Высокие ипотечные ставки сделали готовое жилье менее доступным для массового потребителя»,— комментирует господин Иванов.
Он также отмечает, что рынок загородной недвижимости Ростова в настоящее время находится в стагнации. Самое заметное падение, по данным «Этажей» зафиксировано в сегменте частных домов — спрос снизился на 22% год к году.
Валерий Мироненко констатирует, что в прошлом году был совершен огромный объем сделок по семейной ипотеке. Однако назвать ее семейной, по его словам, можно только условно. «Дело в том, что большинство приобретенных по льготной программе квартир — однокомнатные, дешевые, те, что можно было купить до 6 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры приобретались в последнюю очередь, потому, что большая квартира стоит уже в районе 10 млн руб., что очень дорого для большинства клиентов.
Поэтому, в первую очередь расходятся маленькие квартиры, которые никак не рассчитаны на большое количество проживающих в них граждан. Это, к сожалению, никак не способствует повышению рождаемости, а именно того, ради чего и создавалась семейная ипотека»,— говорит господин Мироненко.
По его словам, в 2025 году клиенты выбирали не столько сам продукт, сколько способ его покупки, а точнее — размер ежемесячного платежа. «За минувший год самые большие объемы продаж показали те застройщики, которые могли предложить покупателям недвижимости совокупность оптимальных планировок, интересный способ приобретения и минимальный размер ипотечной ставки. Идет уменьшение площадей, как следствие удорожания цены квадратного метра, соответственно, удорожание застройки. Рост цены за квадратный метр неизбежно приводит к уменьшению средневзвешенной площади квартир»,— рассказывает основатель «Объединения застройщиков».
Локации популярные и вынужденные
По данным Macon на ноябрь 2025 года, в Ростовской области на областной центр, Аксай и Батайск приходилось 97% возводимого объема жилых площадей. Что касается Ростова-на-Дону, то, по информации министерства строительства, архитектуры и территориального развития региона, основной объем строительства приходится на территорию старого аэропорта, жилой район «Левобережье» и жилой район «Левенцовский».
В агентстве «Этажи-Ростов» наблюдают сохраняющуюся тенденцию: Ленинский и Кировский районы города традиционно остаются лидерами по стоимости вторичного жилья. В зависимости от инфраструктуры, площади, типа дома, года постройки и состояния жилья цены в них могут варьироваться от 5 до 40 млн руб. В то же время, по словам риэлторов, наиболее доступные предложения сконцентрированы в Пролетарском и Октябрьском районах донской столицы, где типовые квартиры с косметическим ремонтом можно приобрести в диапазоне от 2,7 млн до 4,5 млн руб.
Ключевыми драйверами районной дифференциации на рынке жилья Ростова в «Этажах» называют близость к историческому центру (речь про Ленинский район), развитую инфраструктуру, транспортную доступность, экологическую обстановку и общее состояние жилого фонда. «Отметим, что указанные ценовые диапазоны характерны для квартир с косметическим ремонтом в типовых домах. Стоимость элитного жилья в этих же районах может значительно превышать указанные значения»,— говорят в агентстве.
Что касается первичного жилья, то, по словам Андрея Иванова, в основном сначала люди заходят с запросом на локации в центре, поскольку их интересует близкое расположение к работе и учебе, но после общения с клиентом и выявления потребностей, зачастую выбирают локации с большой придомовой территорией, развитой инфраструктурой и наличием прогулочных зон.
«Самые востребованные районы — это территория Старого аэропорта, Вересаево, территория Военведа. С начала года люди также предпочитали жилье в Батайске, но к концу 2025 года запрос уже не так востребован. Это связано с тем, что стоимость квадратного метра жилья в Батайске уже стала сравнима со стоимостью в Ростове. Если рассматривать диапазон цен на первичное жилье, дешевле по стоимости Северная и Западная части города, ближе к центру стоимость увеличивается, но при этом в центре разное ценообразования, все зависит от уровня класса жилья, можно найти квартиру стоимостью 100 тыс. за квадратный метр»,— говорит директор «Этажи-Ростов».
По словам Валерия Мироненко, в 2025 году серьезные продажи жилья были зафиксированы в Октябрьском районе (ЖК «Октябрь Парк»). Однако, по его словам, это как раз иллюстрирует ситуацию, когда люди совершали покупку не столько, руководствуясь качеством продукта и удобством локации, сколько доступностью покупки.
«Скажу честно: все застройщики, которые в 2025 году показывали большие объемы продаж, реализовывали жилье в перспективных районах. Если, например, взять тот же Столицыно, который территориально даже не относится к Ростову-на-Дону, потому что находится в Аксайском районе, — это еще поле. Там только через три-пять лет появится инфраструктура и станет комфортно жить, потому что, в принципе, в данный жилой комплекс заложено хорошее продуктовое решение. Все комплексы на Левенцовке тоже имеют достаточно неплохое продуктовое решение. На сегодняшний день, наверное, самый интересный район по обеспеченности социальной инфраструктурой — Западный и близлежащее к Левенцовке пространство. Все жилые комплексы, которые там строятся, отвечают социальным потребностям населения»,— рассказывает господин Мироненко.
В Ворошиловском районе, по словам эксперта, на сегодняшний день ничего крупного не строится, а на Левобережье — есть очень интересные предложения. «Район Левобережья пользуется большим спросом и популярностью у населения. Он очень грамотно спроектирован. Пожалуй, это лидер по сочетанию всех инфраструктурных преимуществ в Ростове. Я думаю, что, несмотря на то, что это все-таки левый берег Дона, данный район будет иметь огромный спрос, и там будет комфортно жить людям»,— рассуждает эксперт.
Валерий Мироненко также отмечает, что в Суворовском микрорайоне не решена проблема с транспортной доступностью, и новая дорога все равно не решит проблему; а микрорайон Платовский практически застроен. В Аксайском районе, по словам эксперта, очень слабая транспортная инфраструктура, без дополнительной возможности заезда в микрорайон.
Цены будут расти на уровне инфляции
Ольга Змиевская констатирует, что сейчас рынок Ростова-на-Дону насыщен предложением, известно о ряде планируемых крупных комплексных проектах. «В этих условиях цены если и будут расти, то только под влиянием сильной инфляции. Спрос продолжит восстанавливаться по мере роста доступности ипотечных ставок»,— говорит госпожа Змиевская.
Андрей Иванов отмечает, что начало 2026 года станет испытанием на прочность для девелоперов. «Я бы не советовал ждать глобального обвала цен. Но там, где будут скидки, то лучше воспользоваться в первой половине года, потому что вторая половина будет ориентирована на курс повышения стоимости»,— комментирует господин Иванов.
По его словам, в первом квартале 2026 года ожидается заметное проседание спроса на новостройки, также высока вероятность их сворачивания или ужесточения условий программ без первоначального взноса.
Кроме того, по словам директор федерального агентства недвижимости, грядущее повышение НДС неизбежно потянет за собой рост цен. Это, отмечает господин Иванов, коснется сметы на строительство частных домов, что может еще больше затормозить загородный сегмент.
«Оживление покупательской активности прогнозируется к середине года. Рынок адаптируется к новым условиям, и сформируется отложенный спрос. Главная интрига года — курс ЦБ на снижение ключевой ставки. С одной стороны, это сделает ипотеку доступнее. С другой — как только ставки пойдут вниз, аналитики прогнозируют рост цен на вторичную недвижимость. Продавцы, долгое время державшие цены на фоне низкого спроса, отреагируют на возвращение покупателей повышением ценника. 2026 год, на наш взгляд, станет годом возможностей для тех, кто подойдет к сделке с готовностью и четким планом. Первая половина 2026 года — время нижайших цен по новостройкам. Вторая половина года — период для принятия решений, пока ставки снижаются, а цены еще не демонстрируют стремительного роста»,— рассказал Андрей Иванов.
Цены на недвижимость в Ростове, безусловно, вырастут, потому что растет цена на стройматериалы, отмечает Валерий Мироненко. В то же время, по мнению эксперта, борьба за качество и улучшение самого продукта никак не отразится на цене предложения. Это, считает господин Мироненко, связано с тем, что каждый застройщик имеет проектное финансирование и «поджат» требованиями банка.
«Цена, возможно, не будет иметь высокий потенциал роста, но ниже — точно не станет. По моему прогнозу стоимость квадратных метров будет расти, как минимум, в пределах уровня инфляции»,— говорит основатель «Объединения застройщиков».
Также Валерий Мироненко считает, что в 2026 году рыночная ипотечная ставка не опустится до вменяемых 10-12%, соответственно, рынок, который напрямую от этого зависит, сильно поменяется. «Ожидаем довольно тяжелый год. Застройщики будут как-то трансформироваться и предлагать различные способы покупки квартир с учетом каких-то схем, рассрочек, отсутствия первоначального взноса и так далее»,— резюмирует эксперт.
Дмитрий Михеенко