За последние два-три года рынок недвижимости в России прошёл путь от бурного роста к состоянию сложной и противоречивой стабильности. Формально цены продолжают расти, но ощущение «доступного жилья» у людей исчезает всё сильнее. Причина проста: доходы населения не успевают за ростом стоимости квадратного метра, ипотека остаётся дорогой, а рынок новостроек и вторичного жилья всё больше расходится по ценам и логике.
Общая картина по России
По состоянию на 2025–начало 2026 года рынок выглядит так:
1. Новостройки
Средняя цена квадратного метра в новостройках по стране находится в районе 200–210 тыс. руб./м².
В крупных городах цифры выше:
— Москва: от 300 до 500 тыс. руб./м² в массовом сегменте и значительно выше в бизнес-классе.
— Санкт-Петербург: в популярных районах от 200 до 260 тыс. руб./м².
— Города-миллионники: 140–220 тыс. руб./м².
Квартира в новостройке площадью 40 м² в Петербурге сегодня стоит 8–10 млн рублей. В Москве — 12–18 млн рублей за те же 40 м².
2. Вторичный рынок
Средняя цена по стране — примерно 140–180 тыс. руб./м², в зависимости от региона.
Примеры:
— Санкт-Петербург: 150–190 тыс. руб./м²
— Москва: 250–350 тыс. руб./м²
— Крупные региональные города: 100–160 тыс. руб./м²
Квартира 40 м² на вторичке в Петербурге — 6–7,5 млн рублей, что на 20–30 % дешевле, чем аналогичная площадь в новостройке.
Почему цены всё ещё растут
На мой взгляд, здесь нет одной причины — это сумма факторов:
1. Высокая ключевая ставка и дорогая ипотека
Рыночные ипотечные ставки держатся на уровне 12–16 % и выше.
Это убивает массовый спрос, но одновременно:
— застройщики перекладывают дорогие кредиты и рост себестоимости в цену;
— новые проекты запускаются осторожно, предложение ограничено.
В результате цена не падает, а просто растёт медленнее.
2. Рост себестоимости строительства
Материалы, рабочая сила, логистика — всё стало дороже. Даже если спрос слабый, застройщики не готовы снижать цену ниже себестоимости.
3. Психология рынка
Люди и инвесторы до сих пор воспринимают недвижимость как «тихую гавань» для денег. Это особенно заметно в новостройках — там продолжают покупать даже при слабом спросе.
Разрыв между новостройками и вторичкой
Один из самых заметных трендов — это рост разрыва цен.
Сегодня во многих городах: новостройки дороже вторички на 20–30 % за одинаковый метраж.
Почему так:
— первичку покупают через ипотеку, рассрочки, долёвку;
— застройщики держат цену, потому что снижать её опасно для всей модели бизнеса;
— вторичка более гибкая — люди готовы торговаться, особенно если срочно продают.
Фактически мы получили два параллельных рынка:
один — «инвестиционно-ипотечный»,
второй — «жизненно-реальный».
Санкт-Петербург как показательный пример
Петербург сегодня — очень наглядный кейс.
Новостройки:
— 200–260 тыс. руб./м² в массовом сегменте;
— 300 тыс. руб./м² и выше в комфорт+ и бизнес-классе.
Вторичный рынок:
— 150–190 тыс. руб./м²;
— в спальных районах можно найти и по 130–150 тыс. руб./м²,
но это старые дома, без лифтов, с изношенными коммуникациями.
Пример из реальной жизни:
однокомнатная квартира 38–42 м²:
— в новостройке — 8,5 млн руб и выше.
— на вторичке — 6,5 млн руб и выше.
Разница — 2–3 миллиона рублей за те же стены.
Как люди «выкручиваются»
1. Уход на вторичку
Люди осознанно берут старые дома, жертвуют ремонтом, планировкой и комфортом, зато платят на 20–30 % меньше.
2. Уменьшение метража
Раньше искали 50–60 м², сейчас берут 35–40 м², потому что иначе ипотека становится неподъёмной.
3. Переезд на окраины и в пригороды
Кудрово, Мурино, Парнас, Шушары — это уже не «мода», а вынужденная мера.
4. Аренда вместо покупки
Многие просто сдаются и уходят в аренду.
Аренда в Петербурге:
— 1-комнатная: 30–45 тыс. руб./мес.
— 2-комнатная: 45–65 тыс. руб./мес.
Это дорого, но всё равно дешевле, чем ипотека на 8–10 млн рублей.
Стоит ли покупать квартиру для себя и стоит ли покупать как инвестицию
1. Покупка квартиры для себя
Моё мнение: покупать для себя сейчас можно, но только если это реальная жизненная необходимость.
Когда покупка имеет смысл:
— у вас стабильный доход и запас по деньгам;
— вы планируете жить в этой квартире 10–15 лет и дольше;
— вы устали от нестабильной аренды;
— у вас есть первый взнос не меньше 30–40 %;
— платёж по ипотеке не съедает больше 30–35 % дохода.
Когда покупка — плохая идея:
— если ипотека «на пределе» и придётся жить в режиме выживания;
— если вы покупаете «из страха, что завтра будет ещё дороже»;
— если нет финансовой подушки;
— если вы не уверены, что останетесь в этом городе надолго.
Вывод: квартира для себя — это не инвестиция, это про стабильность, безопасность и комфорт жизни. Если эти факторы для вас важнее переплаты по ипотеке — покупка оправдана.
2. Покупка квартиры как инвестиция
По моему мнению, сейчас неподходящее время для совершения инвестиционных покупок
Почему:
— доходность аренды в Петербурге и Москве — 3–5 % годовых;
— ипотека стоит 12–16 %;
— рост цен замедлился;
— риск стагнации рынка высокий.
Пример: квартира за 8,5 млн рублей сдаётся за 40 тыс. руб./мес. А это 480 тыс. руб. в год = 5,6 % годовых до налогов и расходов. После ремонта, налогов, простоев и амортизации реальная доходность падает до 3–4 %. Это хуже банковских вкладов и ОФЗ.
Когда инвестиция в квартиру всё-таки имеет смысл
Я вижу только несколько редких сценариев:
— если покупка за кэш с большим дисконтом;
— если это ликвидный объект в топ-локации;
— если это апартаменты или микростудии под краткосрочную аренду;
— если вы заходите в новостройку на самом старте продаж и готовы ждать 3–5 лет.
Во всех остальных случаях это либо нулевая доходность, либо слишком высокий риск.
Мой взгляд на происходящее
1. Жильё стало недоступным для среднего класса
Средняя зарплата в Петербурге — около 80–90 тыс. руб.
Квартира за 8–10 млн рублей — это:
— 8–10 лет дохода без еды, налогов и жизни;
— или ипотека на 20–25 лет с переплатой в два раза.
Это ненормальная пропорция.
2. Новостройки перегреты
Я считаю, что цены на первичку сейчас искусственно поддерживаются:
— ипотечными схемами;
— рассрочками от застройщиков;
— психологией «цены не падают».
Но это не означает обвал. Скорее — долгую стагнацию.
3. Вторичка — самый честный сегмент
Именно вторичный рынок сейчас отражает реальную покупательскую способность.
- Здесь больше торга.
- Здесь больше реальных сделок.
- Здесь цена формируется не ожиданиями, а деньгами покупателей.
Куда всё идёт
— Новостройки: рост на 5–10 % или стагнация.
— Вторичка: медленный рост или локальные снижения в старых и неудобных районах.
— Аренда: стабилизация на высоком уровне без резкого роста.
Вывод от меня
Сейчас нет «идеального момента» для покупки.
Есть только два рациональных сценария:
1. Покупать, если это жизненная необходимость (семья, дети, переезд, нестабильная аренда).
2. Не покупать, если это инвестиция «на рост» — потому что быстрых денег здесь больше не будет.
Недвижимость в России больше не «билет в богатство». Это просто очень дорогая необходимость. И, честно говоря, меня больше всего тревожит не рост цен, а то, что целое поколение людей постепенно отучают от идеи собственного жилья.