«Экспертная среда» — проект, в котором мы говорим с профессионалами о главном. Эксперты делятся своими взглядами, опытом и советами. Каждый выпуск посвящен теме, которая действительно волнует общество — от личных проблем до общегородских тенденций. Это живой диалог о том, чем мы живем сегодня и куда движемся завтра. В этом выпуске разговариваем с Артемом Завгородним.
Рынок недвижимости Минска продолжает вызывать споры: одни ждут падения цен, другие боятся не успеть купить квартиру из-за очередного роста. Чтобы понять, что происходит на самом деле — стагнация, скрытый рост или иллюзия стабильности, — мы поговорили с агентом по операциям с недвижимостью агентства недвижимости «Квартирный баланс» Артемом Завгородним. Ниже — честный разговор о ценах, спросе, новостройках, вторичном рынке и финансовых рисках.
Общая картина рынка: рост без рекордов
Начнем с главного — общего состояния рынка. Многие покупатели ощущают неопределенность и не понимают, стоит ли ждать коррекции.
— Что сегодня происходит с рынком недвижимости Минска: стагнация, скрытый рост или искусственное удержание цен?
— Цены за м2 в долларовом эквиваленте растут. Наблюдается довольно большое количество сделок в месяц. Рекорды 2024 года не побиты, но все равно проходит большое количество сделок. Из-за спроса со стороны покупателей.
— Можно ли назвать текущие цены объективными, или рынок живет в ожидании коррекции?
— Все ждали коррекцию в 2025 году, но по итогу за год мы получили рост в 350$ за м2, в среднем на 20%. Определенно мы зависим от курса доллара и от выдачи кредитов банками. Даже если и будет коррекция, то она не будет резкая, а плавная с небольшим снижением на протяжении года.
Почему квартиры по-прежнему покупают
Несмотря на разговоры о снижении доходов, рынок продолжает жить за счет спроса. Покупатели находят разные способы войти в сделку.
— Почему стоимость квадратного метра остается высокой, несмотря на снижение покупательской способности?
— Я бы не сказал, что покупательский спрос снизился. Наоборот курс доллара 2.92 по курсу НБ РБ. Выгодный курс для того, чтобы кредитоваться в банке. В декабре прошло свыше 1200 сделок, что является неплохим покупательским спросом.
У покупателей появляется все больше возможностей, как именно можно купить квартиру. Кто-то решает вопрос с наследством, кто-то кредитуется, кто-то рассматривает покупку через лизинг, стройсбережения, а другие же становятся участниками «Жилищного баланса». Поэтому покупательский спрос сохраняется.
Торг: миф или реальность
Покупатели по привычке рассчитывают «сбить цену», но работает это далеко не всегда.
— Насколько сегодня реальны торги и в каких районах продавцы готовы уступать?
— Все зависит от первоначальной стоимости квартиры. Если квартира выставлена по рыночной стоимости, как правило она продается за 1–2 недели и без торга, а иногда и с повышением цены.
Если продавец завысил квартиру на 5, 10 или 15 тысяч, то торг возможен ровно на эту сумму. Район на это никак не влияет. У каждого свое понимание, где ему комфортно жить и где находится центр города лично для него.
— Есть ли в Минске переоцененные районы?
— В каждом городе есть "золотой квадрат", где квартиры всегда будут стоить дорого и переоценены за м2. Как правило, это исторический центр города — сталинки.
Новостройки: количество вместо качества
Минск активно застраивается, но не все новые дома одинаково привлекательны для покупателей.
— Какие основные проблемы вы видите в минских новостройках?
— Основная проблема — из-за плотной застройки утрачивается "комфорт", ритм жизни современного человека. Все строительство заточено на количество, а не на качество.
— Почему многие новостройки продаются медленно?
— Как правило долго продаются большие метражи 120–150 м2 и выше, а также квартиры на первых этажах.
Студии, однокомнатные и евродвушки расходятся как горячие пирожки.
— Есть ли риски, связанные с застройщиками?
— Задержки всегда есть на 1–2 квартала. Чтобы минимизировать риски, нужно изучать реализованные проекты и сроки. Хорошо себя зарекомендовали: А-100, Айрон.
Вторичный рынок: завышенные ожидания собственников
На «вторичке» покупатели все чаще сталкиваются с переоцененными объектами.
— Почему так много квартир с завышенной ценой?
— Из-за непонимания рынка. Анализируют цены рекламы на realt, onliner, kufar, а не реальные сделки.
Такие квартиры могут продаваться годами, если собственник не задает себе вопрос, почему до сих пор не купили.
— Какие квартиры продать сложнее всего?
— С неузаконенными перепланировками — это большие риски для новых владельцев.
Также большие метражи от 100 м2 и выше, узкий круг покупателей. И квартиры с невыделенными долями, когда нет закрепленной комнаты за новым владельцем.
Кредиты, альтернативы и риски
Финансовые инструменты стали одним из главных драйверов рынка — но подходят они не всем.
— Насколько ипотека реально помогает рынку?
— Для финансово грамотных это возможность купить сейчас и погашать досрочно, понимая все переплаты. Другая категория людей может загнать себя в финансовую ловушку.
— Как рост ставок изменил поведение покупателей?
— Покупатели начали искать альтернативы — стройсбережения и «Жилищный Баланс». Последний особенно, потому что подъемные ежемесячные платежи для простых людей.
Юридическая безопасность и честность рынка
Один из самых болезненных вопросов — защита покупателей.
— Насколько рынок защищен от серых схем?
— Все сделки, которые признаются недействительными, чаще всего происходят между двумя физлицами без участия агентств недвижимости. Поэтому рекомендация — обращаться к профессионалам, которые проверят квартиру на юридическую чистоту.
— Что должно измениться, чтобы рынок стал честнее и доступнее?
— Проводить все сделки через агентства недвижимости, которые являются гарантом прозрачности и обязаны предотвращать сомнительные сделки.
Личный выбор эксперта
В завершение — самый практичный вопрос, который волнует почти всех.
— Если бы вы покупали квартиру для себя сегодня, стали бы ждать или действовали сейчас?
— Покупал бы прямо сейчас, потому что не будет идеального момента для покупки. Те, кто не купил в 2021 году, жалеют в 2022, и так до сегодняшнего дня. Если есть возможность решить вопрос сейчас — не стоит откладывать.
Читайте также: