Компания арендует помещение по долгосрочному договору с фиксированной ставкой. Несколько лет аренда покрывается за счёт выручки: бизнес стабильно работает, арендатора всё устраивает.
Позже поток клиентов снижается, доход падает, аренда становится убыточной. При сохранении прежней ставки компания больше не может покрывать её из текущей выручки. Арендатор предлагает пересмотреть условия: сначала просит снизить ставку, затем предлагает расторгнуть договор. Арендодатель отказывается.
Арендатор обращается в суд и требует расторгнуть договор. Ведь если обстоятельства изменились существенно, договор можно расторгнуть через суд (ст. 451 ГК РФ).
- Но даст ли одно только падение выручки право на пересмотр условий?
- И какие доказательства сработают, если арендатор хочет расторгнуть договор через суд?
В этом материале разбираем, как суды оценивают требования о расторжении аренды по ст. 451 ГК РФ, и почему одного снижения доходов недостаточно.
Суть дела №305-ЭС21-12558
Договор: долгосрочная аренда торгового помещения, фиксированная ставка.
Проблема: в пандемию доходы упали, но сумма по аренде осталась прежней.
Предложение арендатора: снизить ставку, но в случае отказа арендодателя — расторгнуть договор.
Позиция арендодателя: не видит оснований менять условия, считает, что бизнес должен учитывать рыночные риски.
Итог: спор дошёл до суда
Аргументы сторон в суде
Арендатор:
- указывает на снижение выручки конкретного магазина из-за пандемии;
- считает аренду несоразмерной доходам и обременительной;
- просит расторгнуть договор по ст. 451 ГК РФ.
Ошибка арендатора в том, что он не предоставил:
- финансовую отчётность или декларации о фактических убытках;
- доказательства связи убытков с ограничениями (а не с локальными причинами);
- сведения о принятых мерах для снижения убытков.
Арендодатель:
- магазин оставался открытым, запретов на работу не было;
- договор исполнялся в полном объёме;
- падение выручки — это предпринимательский риск арендатора.
⬇
Оснований для расторжения договора нет.
Рассмотрение дела в суде
Первая инстанция:
- удовлетворила требования арендатора;
- посчитала, что баланс интересов нарушен;
- признала: договор стал обременительным из-за снижения дохода.
Апелляция:
- отменила решение;
- решила, что договор был добровольным, риски — коммерческие;
- подчеркнула: арендатор не доказал ни убытков, ни непреодолимости, ни дисбаланса интересов.
Кассация:
- поддержала первую инстанцию и расторгла договор;
- указала на ограничительные меры и падение спроса.
Что решил Верховный Суд:
- поддержал вывод апелляции: аренду можно было продолжать на прежних условиях;
- указал: арендатор не доказал существенные убытки, причинно-следственную связь и невозможность исполнения договора;
- договор заключён добровольно, по фиксированной ставке, без оговорок о выручке, значит, риски несёт арендатор.
В полной версии этой статьи в Русяев Клубе вы найдёте перечень критериев, которые применяет суд по ст. 451 ГК РФ, а также получите подробный чек-лист, как не попасть в ситуацию, описанную в судебном деле: что можно сделать до обращения в суд и что предусмотреть в договоре заранее, чтобы снизить риски.