Рассказываем про доступные ипотечные программы RBI в новом году
На конец января 2026 года ключевая ставка находится на уровне 16%, и по прогнозам она может продолжить снижаться. Рынок постепенно стабилизируется, но условия продолжают меняться. Государство делает акцент на адресности льгот, банки — на качестве заёмщиков, а покупателям важно понимать, как использовать эти изменения в свою пользу.
В 2026 году в условиях семейной ипотеки происходят серьёзные изменения, которые необходимо учитывать при планировании покупки жилья и выборе оптимального финансового сценария. Другие инструменты приобретения недвижимости также остаются доступными — просто требуют более осознанного подхода.
Семейная ипотека: новые правила
Семейная ипотека остаётся одной из самых востребованных программ 2026 года. Её базовые условия сохраняются: ставка по‑прежнему фиксирована на уровне 6%, а лимиты по сумме кредита не изменились. Максимальная сумма кредита составляет: до 12 млн ₽ — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн ₽ — для остальных регионов России. Изменения, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года, будут более чётко регламентировать тех, кто имеет право на получение льготы по кредиту.
Одна ипотека на семью
Одно из ключевых изменений — принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если у одного из супругов уже есть открытая льготная ипотека (семейная, IT-ипотека, военная-семейная и пр.), оформить вторую до её полного погашения нельзя. После закрытия текущего кредита семья снова получает право воспользоваться программой, если на момент оформления нового кредита она соответствует требованиям семейной ипотеки:
- Рождение или усыновление ребёнка до 6 лет включительно — на дату подачи новой заявки.
- Либо наличие двух и более несовершеннолетних детей.
- Либо наличие ребёнка‑инвалида (несовершеннолетнего).
Важно учитывать, что один и тот же ребёнок не может быть основанием для оформления нескольких льготных кредитов. Если семья уже использовала право на семейную ипотеку, опираясь на рождение конкретного ребёнка, повторно использовать этот же критерий нельзя.
Если ни один из этих критериев не выполняется, повторно воспользоваться семейной ипотекой нельзя — даже если предыдущий льготный кредит полностью погашен.
Созаёмщик: новые правила и ответственность
Второе важное правило касается созаёмщиков. Теперь при оформлении ипотеки на человека, состоящего в браке, второй супруг автоматически становится созаёмщиком и несёт солидарную ответственность по кредиту.
Это делает процесс более прозрачным: решение о покупке становится совместным, а финансовая ответственность — общей. При этом важно учитывать, что платёж всегда списывается со счёта основного заёмщика, но если средств на нём недостаточно, банк автоматически спишет деньги со счёта созаёмщика. Механики «каждый платит свою часть» не существует — оба отвечают за весь платёж полностью. В кредитной истории у обоих супругов отражается полная долговая нагрузка. А созаёмщик имеет доступ ко всей информации по кредиту: сумме, графику платежей, срокам, остаткам долга.
У созаёмщика появляются дополнительные возможности. Он может получить долю в квартире, если это закреплено в договоре. Если доля не указана, созаёмщик остаётся только участником кредита — но при официальном браке супруг всё равно имеет право на эту недвижимость как на совместно нажитое имущество, даже если в ЕГРН собственником указан только один из них.
Если же брак не зарегистрирован, наличие общего ребёнка не даёт имущественных прав: в этом случае созаёмщик не становится собственником автоматически. Чтобы получить права на квартиру, его необходимо включить в договор ДДУ или ДКП и указать долю, которая затем будет зарегистрирована в ЕГРН при оформлении собственности.
Если созаёмщик получает долю в квартире, он имеет право на налоговый вычет — и на покупку недвижимости, и на проценты по ипотеке. В итоге программа становится не только более прозрачной, но и более защищённой для обоих супругов.
Есть одно исключение: если супруг или супруга является иностранным гражданином, его можно исключить из сделки с помощью брачного договора. В этом случае льготный кредит оформляется только на гражданина РФ, и правило «одна семья — одна ипотека» применяется к нему.
Регион прописки: что может измениться
На уровне регуляторов сейчас обсуждается возможность привязать семейную ипотеку к региону проживания семьи. Решение пока не принято и не вступает в силу с 1 февраля 2026 года. Если правило всё‑таки утвердят, банкам потребуется подтверждать, что семья действительно проживает в регионе оформления ипотеки.
Точный перечень документов станет известен только в случае официального утверждения нового критерия, Но ипотечные специалисты уже предполагают, что потребоваться может как минимум постоянная или временная регистрация в регионе покупки недвижимости.
Что важно учитывать перед подачей заявки
- Кредитная история обоих супругов становится критически важной. Не каждый созаёмщик подойдёт банку: плохая кредитная история снижает шансы на одобрение. Клиентам рекомендуют заранее проверять свои данные.
- В целом одобряемость по семейной ипотеке снизится, поскольку банки будут тщательнее оценивать обоих супругов.
- Созаёмщик обязан контролировать состояние кредита. При просрочке основного заёмщика банк вправе списать деньги со счёта созаёмщика автоматически.
- Условия договора фиксируются на момент подписания и не меняются. Ставка, стоимость квартиры и структура платежей закрепляются в договоре в момент оформления, поэтому дальнейшие изменения на рынке на них не влияют. Даже при колебаниях ключевой ставки или пересмотре условий программ банк не может изменить параметры кредита в одностороннем порядке — финансовая нагрузка остаётся стабильной и заранее понятной.
Ипотека при разводе: что происходит с обязательствами
Отдельный блок касается ситуаций развода. Если ипотека не погашена, а квартира оформлена в общей собственности, супруги могут обратиться в банк, чтобы исключить одного из созаёмщиков. Но основной заёмщик должен подтвердить достаточный доход, а решение в любом случае фиксируется через суд.
Если оба продолжают платить, то вносятся изменения в договор и распределяются доли. При этом статус «семейная ипотека» сохраняется — льгота привязана к наличию ребёнка до 7 лет, а не к факту брака.
Примеры ежемесячных платежей
Чтобы ориентироваться в возможной финансовой нагрузке, мы подготовили примеры ежемесячных платежей по проектам RBI: . Они помогут увидеть реальный ежемесячный платёж и сравнить разные сценарии.
1. Двухкомнатная квартира 70,61 м²
в проекте Ulrta City 3.0 в Приморском районе
2. Однокомнатная квартира 31,6 м²
в проекте «Гений» рядом с метро Дыбенко
3. Однокомнатная квартира 43,8 м²
в проекте «Литера» рядом с метро Елизаровская
Семейная военная ипотека
Военная ипотека — одна из самых стабильных программ на рынке. Её условия практически не меняются, потому что она основана на накопительно‑ипотечной системе, которая работает независимо от рыночных колебаний. Государство ежегодно перечисляет фиксированную сумму на счёт военнослужащего, и именно эти средства становятся основой для первоначального взноса и дальнейших платежей. Ежемесячный платёж фактически фиксирован государством — он формируется из ежегодного взноса, распределённого на 12 месяцев, что делает программу удобной для планирования.
Важно учитывать, что ставка 6% относится к семейной военной ипотеке — когда военнослужащий одновременно подходит под условия семейной программы. Стандартная военная ипотека оформляется по рыночным ставкам, которые могут быть выше.
Размер доступного кредита рассчитывается индивидуально. На него влияет возраст, стаж, категория, наличие детей и сумма накоплений на счёте НИС. Поэтому универсального примера здесь быть не может — каждый случай уникален. Если накоплений недостаточно, первый взнос можно увеличить собственными средствами или материнским капиталом, что является стандартной практикой в рамках программы.
При выборе квартиры важно учитывать, что по военной ипотеке можно приобрести не любой объект. Жильё должно соответствовать требованиям программы: быть пригодным для постоянного проживания, иметь оформленные права собственности и не иметь обременений. Обычно под программу подходят квартиры в новостройках и на вторичном рынке, а также некоторые форматы малоэтажного жилья — но только если они аккредитованы банком и соответствуют стандартам НИС. Это обеспечивает юридическую чистоту сделки и защищает покупателя.
В RBI военная ипотека доступна в проектах комфорт-класса в современных локациях Петербурга: Гений в Невском районе, Ultra City в Приморском, Куинджи у Лиговского проспекта и Струны в Выборгском районе. Они прошли аккредитацию и полностью соответствуют требованиям программы.
Обычная ипотека
Обычная ипотека в 2026 году становится более доступной по ставкам, но заметно более требовательной к заёмщикам. Банки практически перестали учитывать «серый» доход, программы «по двум документам» исчезли, а долговая нагрузка не должна превышать 50%. Даже небольшие просрочки или займы в микрофинансовых организациях могут стать причиной отказа.
Несмотря на ужесточение кредитной политики, у клиентов RBI один из самых высоких уровней одобрения на рынке — в среднем около 96% заявок получают положительное решение. За консультацией вы можете обратиться к нашим ипотечным брокерам, которые работают со всеми надёжными банками страны уже десятки лет.
При этом на рынке активно развиваются программы с минимальной ставкой на первые 1–3 года. Это хороший вариант для тех, кто может внести крупный первоначальный взнос и планирует закрыть кредит до повышения ставки. Условия фиксируются в кредитном договоре, и при соблюдении правил ставка не меняется — это безопасный инструмент, если заранее оценить свои возможности.
Примеры расчётов по обычной ипотеке
1. Однокомнатная квартира 42,17 м²
в проекте Ulrta City 3.0 в Приморском районе
2. Однокомнатная квартира 43,4 м²
в проекте Литера рядом с метро Елизаровская
Вместо ипотеки: что работает в 2026 году
Рассрочка в проектах RBI
Рассрочки от застройщика стали особенно актуальны после повышения ключевой ставки, когда клиент планирует закрыть стоимость квартиры в течение 2–3 лет.
В проектах RBI доступны как стандартные форматы (50/50), так и более гибкие схемы без переплаты. Есть рассрочки с минимальным первым взносом от 20–25%, а значительная часть суммы переносится ближе к сроку сдачи дома или распределяется равномерно на весь период — это позволяет зафиксировать стоимость квартиры сейчас и не создавать избыточную нагрузку на бюджет.
Конкретные условия зависят от проекта и стадии строительства, поэтому оптимальный вариант подбирается нашими менеджерами индивидуально под ваш бюджет. Важно помнить: рассрочка — не замена ипотеке, а отдельный инструмент, который подходит тем, кто уверен в своих доходах и планирует закрыть обязательства в относительно короткий срок.
Trade‑in и эковыкуп: быстрый способ улучшить жилищные условия
Ещё один актуальный способ — trade‑in. Это удобный инструмент для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, но не готов проходить через длительный цикл продажи старой квартиры. Программа включает два формата:
- Классический trade‑in. Этот вариант подходит тем, кто хочет зафиксировать выбранную квартиру и спокойно завершить продажу своей текущей недвижимости. Клиент выбирает квартиру в проекте RBI и вносит возвратный первый взнос - 10% от её стоимости.
После этого у него есть до шести месяцев, чтобы продать свою квартиру с помощью партнёров застройщика. При желании он может самостоятельно оценить спрос и выставить объект на свободный рынок.
После продажи вырученные средства направляются на покупку новой квартиры, а при необходимости недостающий остаток можно оформить в ипотеку.
Единственное ограничение — продаваемая жилая недвижимость должна находиться в Санкт‑Петербурге.
- Быстрый «эковыкуп». Это решение для тех, кому важно быстро выйти на сделку. После выбора квартиры в RBI текущая недвижимость клиента проходит оценку, которая обычно занимает 1-2 дня. Оценка проводится по рыночной стоимости с дисконтом до 10%. Если клиент согласен с предложенной стоимостью, оформляется бронь на выбранную квартиру, и выкуп происходит примерно за 5 рабочих дней. Полученные средства можно направить на покупку квартиры в RBI или использовать как первоначальный взнос по ипотеке на выбранную квартиру.
Для эковыкупа действуют дополнительные ограничения: квартира должна находиться в Санкт‑Петербурге, не быть на первом этаже, не иметь арестов; если использовался материнский капитал или семейная ипотека, в новой квартире должны быть выделены доли детям и получено разрешение органов опеки. Выкуп возможен только для жилой недвижимости. Максимальная сумма выкупа — до 14 млн рублей.
Оба формата помогают синхронизировать продажу и покупку, избежать задержек и провести сделку в понятные сроки.
Рынок недвижимости в 2026 году меняется: льготные программы становятся более точечными, требования банков — строже, а цены на квартиры продолжают расти. Но при этом инструменты покупки жилья остаются разнообразными. Ипотека, рассрочка, трейд‑ин, эковыкуп — каждый формат решает свою задачу и позволяет не откладывать покупку недвижимости даже в условиях высокой ключевой ставки.
Главное — ориентироваться не только на ставку, но и на комфортный ежемесячный платёж, дополнительные расходы и собственные финансовые планы. А если у вас появились вопросы: менеджеры RBI готовы на них ответить и рассказать вам о всех нюансах.
Все расчёты в материале актуальны на январь 2026 года.