Семейная ипотека с господдержкой — одна из самых востребованных государственных программ в России, позволяющая семьям с детьми приобретать жильё под льготную ставку около 6% годовых. Программа действует с 2018 г., и к 2025 году около 90 % льготных ипотечных договоров приходится именно на неё.
С 1 февраля 2026 г. вступают в силу важные изменения, направленные на устранение злоупотреблений прошлых лет и повышение адресности господдержки семейной ипотекой.
📌 Главные изменения с 1 февраля 2026
🧾 Принцип «одна семья — один льготный кредит»
Что меняется:
- С 1 февраля 2026 г. семья сможет оформить только одну льготную ипотеку в рамках программы на всех членов семьи. Ранее каждый из супругов мог оформлять отдельный семейный кредит.
- Все супруги и родители обязаны быть со-заемщиками по одному договору ипотечного кредита.
👉 Это значит, что привычная схема, когда один из супругов оформлял семейную ипотеку, а второй — ещё одну — закрывается для новых договоров спустя 1 февраля 2026 г.
🧠 Что происходит с текущими договорами, оформленными до 1 февраля 2026
📌 Важно: новые правила не имеют обратной силы для уже заключенных договоров. Это означает:
- Если семья оформила семейную ипотеку до 1 февраля 2026 г. на одного родителя, то такой договор останется действующим в прежних условиях — со ставкой и правами, установленными на момент подписания.
- Банки не пересмотрят автоматически условия действующего договора только из-за вступления новых правил.
Однако есть существенные нюансы, о которых нужно знать:
📍 Невозможность второй льготной ипотеки
Если ипотека оформлена до 1 февраля 2026 на одного супруга, то:
- семья не сможет получить второй льготный кредит после вступления новых правил, даже если изначально планировалось оформить его на второго супруга;
- право на второй семейный льготный кредит может возникнуть лишь после полного погашения первого кредита и при рождении нового ребёнка — что делает такую стратегию возможной, но реже достижимой.
📍 Рефинансирование существующей ипотеки
С 1 февраля 2026 г. также упрощается рефинансирование комбинированных ипотек (когда часть кредита — льготная, часть — на рыночных условиях). Банк обязан выдавать справки по остаткам, и заемщики смогут отдельно рефинансировать рыночную часть кредита под более выгодные условия при необходимости, не затрагивая льготную часть.
⚠️ Это может быть полезно тем, кто оформил ипотеку до вступления изменений и теперь хочет снизить переплату по «рыночной части» кредита.
📊 Почему это важно — результаты аналитического исследования
🔎 Аналитики рынка недвижимости и эксперты ипотечного кредитования отмечают:
- Старые договоры остаются действующими — это даёт правовую и экономическую защиту тем семьям, которые оформили ипотеку до изменений.
- Возможность второго льготного кредита фактически исчезает для большинства семей: даже если ипотека оформлена до 1 февраля 2026 г., получение второго льготного кредита после вступления изменений невозможно без рождения ещё одного ребёнка и полного закрытия первой ипотеки.
- Эксперты предупреждают, что это может привести к росту спроса на рынке жилья в начале 2026 г. — перед вступлением новых правил — и возможному снижению доступности жилья для семей, которые отложили решение о покупке.
📌 Практические рекомендации
Вот что важно учитывать обычным людям, которые планируют или уже оформили семейную ипотеку:
🗓 1. Если вы ещё не оформили ипотеку
- Успейте подать заявку до 1 февраля 2026, если хотите сохранить возможность гибких условий и потенциально второго льготного кредита в будущем (до появления нового ребёнка).
- Обсудите с банком условия рефинансирования, чтобы иметь опции по снижению переплаты в будущем.
🏠 2. Если ипотека оформлена до 1 февраля 2026
- Убедитесь, что договор корректно отражает условия, на которых он был заключён, и эти условия сохраняются в соответствии с законом.
- Планируйте бюджет, зная, что права на второй льготный кредит фактически недоступны до погашения первого и рождения ещё одного ребёнка.
- Рассмотрите опции рефинансирования части кредита, особенно если ставка по рыночной части высока.
👨👩👧👦 3. Если планируете расширение семьи
- Второй льготный семейный кредит возможен только после рождения ещё одного ребёнка и закрытия предыдущей ипотеки — это становится ключевым условием перехода к новому льготному договору.
💡 Итог
Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 г. направлены на укрепление адресности господдержки и исключение схем многократного использования льготной ипотеки в коммерческих целях. Для семей, которые оформили ипотеку до этой даты, действуют прежние условия, но перспективы получения второго льготного кредита существенно ограничены.
📌 Очень важно планировать покупку жилья заранее и учитывать новые условия, чтобы оптимизировать свои жилищные решения и финансовую нагрузку.
📌 Если вам понравилась эта статья и вы хотите быть в курсе всех изменений на рынке недвижимости — подписывайтесь на канал автора в Telegram: https://t.me/houseInRussiaSimply