«Эффект Долиной»: почему покупатель квартиры вдруг стал крайним — и что с этим наконец решили делать
История с «эффектом Долиной» — это не про знаменитостей.
Это про каждого, кто покупает квартиру на вторичном рынке.
Проблема проста и страшна одновременно:
➡️ человек купил жильё,
➡️ всё проверил,
➡️ заплатил деньги,
➡️ зарегистрировал право,
➡️ а потом суд говорит: «Извините, сделка недействительна, квартиру верните».
Почему?
Потому что продавца когда-то обманули мошенники.
В чём был перекос
По логике последних лет суды часто рассуждали так:
- если продавец — жертва,
- значит покупатель должен доказать, что он «очень-очень добросовестный».
И покупатель начинал доказывать:
- что он не экстрасенс;
- что не обязан читать мысли продавца;
- что не мог знать о звонках мошенников, которых не видел.
Фактически возник абсурд:
добросовестность перестала быть презумпцией и стала подозрением.
Почему это опасно не только для покупателей
Это разрушает саму идею рынка недвижимости:
▪️ регистрация права перестаёт что-то гарантировать
▪️ вторичное жильё становится «юридической миной»
▪️ риски мошенничества перекладываются на случайных людей
▪️ доверие к системе падает
А без доверия не работает ни рынок, ни экономика.
Что предлагают изменить сейчас
В Госдуму внесён законопроект, который делает, казалось бы, очевидную вещь:
меняет бремя доказывания.
👉 Не покупатель должен доказывать, что он «не виноват».
👉 А продавец должен доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
Если:
- покупатель не знал и не мог знать о мошенниках,
- продавец сам умолчал о влиянии третьих лиц,
➡️ сделку нельзя признавать недействительной.
Это возвращает логику гражданского оборота в нормальное состояние.
Почему это правильный шаг (хотя и неприятный)
Скажу прямо, как юрист:
Да, продавцу-жертве мошенников больно.
Но ещё опаснее — когда рынок платит за это массово.
Государство фактически говорит: риск мошенничества нельзя перекладывать на добросовестного покупателя.
Это тяжёлое, но зрелое решение.
Но иллюзий быть не должно
❗️ Закон не решает все проблемы
❗️ Оценочные формулировки («не мог знать») остаются
❗️ Судебная практика будет ключевой
❗️ Давление через уголовные дела никуда не денется
Это не волшебная таблетка.
Это попытка остановить системный перекос.
Главный вывод
Этот закон — не про Долину.
Он про то, будет ли в России вообще безопасно покупать жильё.
Если он заработает так, как задуман, —
добросовестный покупатель перестанет быть крайним.
А это минимальный стандарт правового государства.
Подробнее в статье https://strateg-kzn.ru/news/effektdolinoy/
