Ипотека — для большинства людей это один из самых долгих и финансово значимых обязательств в жизни. На десятки лет мы привязываем себя к ежемесячному платежу и переплате, которая зачастую сопоставима со стоимостью самой квартиры. Поэтому вопрос досрочного погашения рано или поздно встаёт почти у каждого, у кого есть ипотека. Но вариантов, как именно это делать, оказывается гораздо больше, чем кажется на первый взгляд.
У меня имеется несколько ипотек, одну из них я уже закрыл, поэтому определённый практический опыт у меня есть. При планировании бюджета я изначально рассматривал два классических способа досрочного погашения ипотеки, но со временем в голову пришли ещё два варианта. В итоге я создал собственный калькулятор, чтобы наглядно сравнить все четыре способа.
Рассмотрим реальную ситуацию — мою, но с немного изменёнными и округлёнными цифрами.
Стоимость квартиры — 5 000 000 ₽
Первоначальный взнос — 25% (1 250 000 ₽)
Процентная ставка — 8% годовых
Сумма кредита — 3 750 000 ₽
Срок кредита — 30 лет (360 месяцев)
Заходим в ипотечный калькулятор на сайте Банки.ру и в калькулятор в моей таблице — считаем и видим, что расчёты полностью совпадают.
Далее условимся, что у нас есть 5 000 ₽, которые мы можем каждый месяц направлять на досрочное погашение ипотеки.
1. Вариант — уменьшение срока
Ежемесячно направляем 5 000 ₽ на досрочное погашение с уменьшением срока кредита.
Что получаем в итоге:
- срок сокращён на 139 месяцев
- всего за всё время ипотеки внесено 7 177 684 ₽
- из них:
ежемесячными платежами — 6 067 684 ₽
досрочными платежами — 1 110 000 ₽ - уплачено процентов — 3 417 684 ₽
Плюсы и минусы:
Плюсы — минимальная переплата по процентам и быстрая выплата ипотеки.
Минус — мы не получаем максимальный налоговый вычет по процентам.
2. Вариант — уменьшение платежа
Ежемесячно направляем 5 000 ₽ на досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа.
Что получается:
- срок практически не сокращается
- всего внесено 8 552 229 ₽
- из них:
ежемесячными платежами — 6 777 229 ₽
досрочными платежами — 1 775 000 ₽ - уплачено процентов — 4 802 229 ₽
Плюсы и минусы:
Плюсы — получение максимального вычета по процентам и снижение психологической нагрузки: с каждым месяцем платить становится легче.
Минус — ипотека выплачивается практически весь срок (возможно, сокращение всего на 4–5 месяцев), из-за чего переплата по процентам получается довольно большой.
3. Вариант — комбинированный
Ежемесячно направляем 5 000 ₽ на досрочное погашение с уменьшением платежа, но дополнительно добавляем разницу уменьшившегося платежа в досрочное погашение.
Таким образом, с каждым месяцем:
- ежемесячный платёж уменьшается
- сумма досрочного погашения увеличивается
Что получаем:
- срок сокращён на 139 месяцев (как в первом варианте)
- всего внесено 7 218 590 ₽
- из них:
ежемесячными платежами — 4 133 825 ₽
досрочными платежами — 3 084 765 ₽ - уплачено процентов — 3 417 684 ₽
Плюсы и минусы:
Плюсы — мы одновременно сокращаем срок ипотеки и снижаем ежемесячную нагрузку, что психологически ощущается гораздо легче.
Минус — такой же, как и в первом варианте: не получаем максимально возможный налоговый вычет по процентам.
4. Вариант — вклады (накопление)
Здесь я рассматриваю вариант вклада с ежемесячной капитализацией и возможностью пополнения. Средняя доходность — 10% годовых на всём горизонте. Это могут быть не только вклады, но и облигации или фонды — каждый выбирает сам. Если нет возможности ежемесячного пополнения, можно открывать отдельные вклады хоть каждый месяц.
Суть проста: мы копим сумму для разового досрочного погашения ипотеки.
Если ежемесячно откладывать по 5 000 ₽ при доходности 10% годовых, ежемесячной капитализации и регулярных пополнениях, то к 204 месяцу мы накопим 2 661 313,90 ₽.
Остаток долга по ипотеке на этот момент составит 2 663 524,07 ₽
То есть ипотеку можно будет закрыть одним платежом — в этом и цель данного способа.
Плюсы:
Формируется финансовая подушка безопасности, которая особенно важна при ипотеке — тем более если квартира сдаётся в аренду.
Со временем ипотечный платёж «обесценивается» из-за инфляции, и накопленные средства можно направлять в другие цели. Для примера: если копить все 360 месяцев, мы накопим 11 302 440 ₽, тогда как при обычной выплате ипотеки (платежами без досрочного погашения) заплатим 9 905 822 ₽.
Получаем максимальный налоговый вычет по процентам.
Минусы:
Мы платим ипотеку полный срок и переплачиваем проценты, которых могли бы избежать при других вариантах.
Заключение
Моё мнение простое: универсального правильного варианта не существует. Каждый выбирает способ досрочного погашения под себя, свой доход, психологию и отношение к рискам. Но если есть возможность — я считаю, что досрочным погашением или альтернативными стратегиями точно стоит пользоваться.
Лично для себя на текущий момент я выбрал четвёртый вариант — накопление.
Буду рад вопросам. Если кому-то интересно — могу рассчитать ситуацию именно под ваши условия с помощью своего калькулятора.