К концу 2026 года ипотечные ставки в России способны снизиться до 15%. Снижение будет постепенным, а до по-настоящему комфортных значений ипотека вряд ли дойдет. При этом доля льготных программ сократится, но именно они по-прежнему будут определять рынок.
2025 год оказался для ипотеки противоречивым: на фоне высоких ставок спрос сместился в сторону господдержки. Льготные программы заняли около 80% всех выдач, а рыночная ипотека фактически отошла на второй план.
Каким станет 2026 год для ипотечного рынка и насколько реально увидеть ставки на уровне 15% — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека под 15% вместо 21%: что влияет на ставки
Ключевым фактором для ипотечного рынка в 2026 году остается уровень процентных ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в середине января средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 21,25% на новостройки и 21,22% на вторичное жилье. Для сравнения: год назад эти показатели находились на уровне 29,3% и 28,9% соответственно.
В течение 2026 года снижение ипотечных ставок продолжится, однако быстрым его назвать нельзя. Эксперты сходятся во мнении, что до действительно доступных значений рынок не дойдет, хотя определенное облегчение для заемщиков все же возможно.
По оценкам аналитиков, при активном снижении ключевой ставки ипотечные ставки могут приблизиться к 15% ближе к концу года.
Это в оптимистичном варианте
В аналитическом центре «Дом.РФ» поясняют: если будет реализован базовый прогноз Банка России, согласно которому средний уровень ключевой ставки в 2026 году составит 13–15%, рыночная ипотека может опуститься ниже психологической отметки 20% уже в первом квартале.
Дальнейшая динамика будет напрямую зависеть от решений ЦБ и устойчивости дезинфляции, добавляют эксперты института жилищного развития.
В то же время в первой половине года темпы снижения ключевой ставки могут замедлиться. Это связано с ростом налоговой нагрузки и общей осторожностью регулятора, отмечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По прогнозу агентства, в январе—июне ипотечные ставки будут находиться в диапазоне 17–21%. Более заметное снижение возможно ближе к концу года — при условии, что во втором полугодии ключевая ставка начнет снижаться быстрее.
Прогнозы расходятся: от осторожных до оптимистичных
Аналитики АКРА смотрят на перспективы более сдержанно. По их оценке, динамика ипотечных ставок в 2026 году будет полностью зависеть от траектории ключевой ставки Банка России. В лучшем случае среднегодовые ставки по ипотеке снизятся всего на 2–3 процентных пункта, считает руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
В Минфине ожидают более ощутимое снижение — на 4–5 п.п., то есть примерно до 16–17% годовых. При этом эксперты подчеркивают: действительно комфортной ипотека становится при ставках 10–12%. Такой уровень позволил бы восстановить баланс между рыночной и льготной ипотекой, отмечают в пресс-службе «Домклик» Сбербанка.
В «Дом.РФ» добавляют, что достижение ставок около 10% возможно не ранее 2027 года. При таком сценарии рынок может столкнуться с резким ростом спроса и скачком цен на жилье на 10–15%, что значительно превысит ожидаемую инфляцию.
В Госдуме допускают более оптимистичный вариант. По словам председателя комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, при снижении ключевой ставки до 9–10% ипотечные ставки могут опуститься до 12% и даже ниже. Однако произойдет это не раньше второй половины 2026 года, с учетом временного лага между решениями ЦБ и реакцией банков.
Спрос на ипотеку: пауза и ускорение
На объемы выдачи ипотеки в 2026 году будут влиять сразу несколько факторов: уровень ставок, изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля, а также снижение компенсаций банкам по льготным программам с января.
На этом фоне эксперты ожидают сдержанную динамику в первой половине года и оживление рынка во втором полугодии — по мере дальнейшего снижения ключевой ставки. В итоге объемы выдач в 2026 году могут превысить показатели 2025-го на 25–35%.
По прогнозу «Дом.РФ», в течение года будет выдано 1–1,2 млн ипотечных кредитов на сумму 4,5–5 трлн руб. Для сравнения, в 2025 году рынок показал результат около 1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.
Схожие оценки дают и аналитики АКРА. По их мнению, ключевыми ограничителями роста останутся высокая стоимость жилья, уровень ставок и параметры господдержки. Тем не менее диапазон 4,5–5 трлн руб. по итогам года выглядит реалистичным.
В ВТБ ожидают роста ипотечного рынка примерно на 25%, отмечая, что 2025 год стал периодом адаптации, а 2026-й — годом постепенного восстановления. Более оптимистичную оценку дают аналитики «Домклик» Сбербанка: они прогнозируют рост выдач на 30–35%, до 5,6 трлн руб., связывая это прежде всего с пониженной ключевой ставкой.
Льготная ипотека: доля снизится, но лидерство сохранится
В 2026 году ипотечный рынок станет более сбалансированным. Доля рыночных программ начнет расти, а доля льготных — сокращаться. Однако даже при таком сценарии господдержка останется ключевым сегментом.
По оценке «Дом.РФ», доля льготной ипотеки снизится:
- по количеству — с 60% до 40%,
- по объему — с 80% до 60%.
В Сбербанке ожидают сокращения доли льготных программ с 83% до 70% и ниже. Основным сдерживающим фактором станет ужесточение условий семейной ипотеки, включая возможную дифференциацию ставок в зависимости от количества детей.
Если ставка по семейной ипотеке вырастет с 6% до 10–12%, это заметно охладит спрос в льготном сегменте, считает Екатерина Щурихина. В этом случае объемы выдач по господдержке в течение года будут более умеренными.
Рефинансирование, на которое рассчитывают многие заемщики, может активизироваться во второй половине года, но значительного влияния на рынок не окажет. Как отмечают в ВТБ, количество кредитов, выданных по экстремально высоким ставкам, остается ограниченным.
Итог: ипотека в 2026 году станет доступнее, но не дешевой. Ставка на уровне 15% — реальный ориентир к концу года, однако льготные программы еще долго будут играть ключевую роль, а возвращение к «нормальной» ипотеке в районе 10–12% остается вопросом будущих лет.