Короткое вступление
Как известно, ремонт начинается с подготовки эскизов, дизайн-проекта, сметы, приведения к общему знаменателю "хотелок" и бюджета. Однако, такой гамбит касается не каждого случая.
Речь здесь идет не столько о типичных «вторичках», сколько о старом фонде — домах, построенных в советскую эпоху. Некоторые из них могли появиться еще вскоре после революции 1917 года. В таких условиях о красоте и дизайне думать преждевременно. Начинать придется с инженерной реабилитации: нужно привести помещение в рабочее состояние, восстановив коммуникации и укрепив конструкции, чтобы они стали надежными. Как ясно из названия, эта статья — о причинах высоких расходов на ремонт такой недвижимости. В первой части мы рассмотрели фундаментальные проблемы, с беспощадного решения которых мы просто обязаны начать.
В этой же части мы обсудим скрытые, неочевидные вопросы, решение которых также следует принять. И они, принятые меры, также будут отражены для вас в денежном эквиваленте.
Скрытые "сюрпризы" и нормативы
3. Борьба с сыростью, грибком, паразитами
Благо, мы живем в эпоху изобилия технических средств, инструментов и материалов. Не буду заострять внимание на капиллярной проникающей гидроизоляции, (если будет потребность - жду вас в комментариях), на антисептиках, на герметичной заделке трещин и так далее. Это итак всем понятно. Но я хочу донести другое - производите борьбу не с следствием, а с причинами. Устраним причину влаги, но не выведем грибок - он вернется. Выведем грибок, но не предотвратим намокание стен со стороны фасада - грибок вернется.
Особняком стоит вопрос выведения насекомых. Полный демонтаж старых материалов - половина успеха. Заделка щелей - проблема практически решена. Привлекли соседей к массовой травле - тотальный успех. Тут придется тратить не столько деньги, сколько время, нервы и дипломатические ресурсы. Оно окупится если вы это сделаете. Обойдете этот пункт - и проблема останется.
Так-же в этот раздел можно включить заботу об монтаже принудительной вентиляции, устройстве утепления оконных, дверных проемов.
4. Усиление конструкций
Все зависит от конкретно вашего случая. Были ли снесены перегородки, проемы? Предполагался ли демонтаж лаг? В каком состоянии межэтажное перекрытие, мезонин? Требуется ли усиление опор балкона и т.д. Обратитесь к службам, привлеките экспертизу общими усилиями с вашими соседями. Выясните вопрос: не входит ли дом в перечень объектов культурного наследия, ибо это обстоятельство накладывает определенные ограничения и обязательства:
Если дом входит в перечень объектов культурного наследия, поменять их [окна] на простой белый пластик не выйдет, так как любое изменение внешнего вида нужно согласовывать. Вернее, делать в соответствии с требованиями для сохранения исторического вида здания.
5. Согласования и соседи
Может показаться что этот раздел повторяет мысль предыдущего пункта. Но усиление конструкций — превентивная, необходимая мера. А согласования, легализация перепланировки с контролирующими организациями и урегулирования претензий по поводу протечек/отслаиваний штукатурки в процессе работ в квартире соседей — лишь последствия ваших потребностей в идеальном ремонте (что вполне нормально).
На этом этапе гарантированно будут возникать простои рабочих бригад. Время = деньги. Придется догонять сроки. Работа в выходные, ночью — дополнительная статья расходов в смету. Соблюдение комендантского/тихого часа в многоквартирном доме — необходимость. Штрафы за нарушение тишины — снова отражение в бюджет.
Сравнительная таблица: «Старый фонд vs Новостройка»
Все познается в сравнении. В нашем мире все относительно. И говоря слово "дорого", мы должны что-то с чем-то сравнивать, видеть разницу в плюсах и минусах. А увидев разницу в цене на фоне выгод в долгой перспективе, уже можно будет говорить более объективно, насколько дорого такое мероприятие как ремонт старого фонда.
Если мы посмотрим внимательно на эту примитивную таблицу, то обнаружим, что по всем пунктам объём работ в условиях одинаковой площади между старым фондом и новостройкой, в условиях одного и того же прайса услуг от одного и того-же подрядчика выйдет с разницей в полтора, два а то и в три раза выше относительно новостройки.
Заключение:
Так стоит ли оно того? Моя задача - обосновать "раздутый" ценник итоговой суммы в смете за работы в условиях старого фонда. Каким бы ценник огромным не казался, ни один отделочник/монтажник/сантехник не желает по собственной воле брать такой проект в работу. Однако, берут. Кто-то по финансовой мотивации, кто-то — энтузиаст или отчаянный супергерой, у кого-то — смутное представление о том, какой его ожидает сложный путь.
Высокая цена — это не жадность мастеров, а объективная стоимость приведения старого жилья к современным стандартам безопасности, комфорта и долговечности.
Вывод: Ремонт в старом фонде — это не косметические операции, не облицовка, а реконструкция. Вы не просто меняете интерьер, вы даёте дому вторую жизнь на следующие 50 лет.
Совет — не начинайте с дизайн-проекта в старом фонде. Начинайте с технического аудита.
Если вы планируете ремонт во вторичном жилье и хотите реалистично оценить масштаб и бюджет — приглашаю в мой Telegram-канал Гранитный УРОВЕНЬ. Там я на реальных кейсах разбираю, как выглядит каждый из этих этапов, и как можно оптимизировать затраты, не теряя в качестве. Это поможет вам вступить в диалог с подрядчиками во всеоружии.