Доброго всем утра. Периодически мы просматриваем объявления о продажи квартир и мониторим новости касающиеся рынка недвижимости. Те кто нас давно читают помнят что есть у нас проект под названием «пенсионная копилка». В конце публикации будет ссылка на отчет с последними цифрами. Как раз сегодня подбивали. И периодически возникают мыли- а не прикупить ли квадратных метров на свободные деньги.
Но увы сделать это без кредита мы не можем а нынешние ставки по ипотеке кажутся запредельными. Некоторые наши знакомые покупали квартиры по «семейной ипотеке». И с некоторыми оговорками мы можем так же на эту карусель запрыгнуть. И вот недавно на глаза попалась новость которая сильно огорчит тех кто хотел прикупить вторую квартиру по семейной ипотеке под 6%. Ниже можно ознакомиться.
Изменение в программе «семейная ипотека» которые вступили в силу 1 февраля 2026 года.
С 1 февраля 2026 года в программе семейной ипотеки вступили в силу несколько ключевых изменений, направленных на повышение адресности поддержки и снижение нагрузки на бюджет. Основные нововведения касаются количества кредитов на семью, условий привлечения созаёмщиков, требований к регистрации и рефинансирования.
Одна семья — одна льготная ипотека
Теперь можно оформить только один льготный ипотечный кредит на всю семью. Ранее каждый из супругов мог получить отдельную семейную ипотеку. Чтобы реализовать это правило, оба взрослых члена семьи обязаны выступать созаёмщиками по договору.
Оформить вторую ипотеку на семью станет возможно только после погашения первого кредита и при рождении ещё одного ребёнка. При этом если собственных доходов супругов недостаточно для одобрения льготного кредита, можно привлекать третьих лиц в качестве созаёмщиков.
Новое правило не распространяется на семьи, где один из супругов — иностранный гражданин, а также на ипотеки, оформленные до 1 февраля 2026 года.
Отмена «донорской» ипотеки
Ранее программа допускала участие в сделке так называемого донора — родителя или другого родственника ребёнка, рождённого в 2018 году и позже. Этот человек выступал созаёмщиком для тех, кто не имел льгот, например для супружеской пары без детей. С 2026 года такая схема запрещена.
Требование к регистрации
Появилось новое условие: дети, которые подходят под критерии программы, должны быть зарегистрированы по одному адресу с родителем, оформляющим ипотеку. Заёмщики обязаны предоставить документы об общем месте постоянной регистрации. Ранее такое требование действовало только для разведённых родителей.
Изменения в рефинансировании
С 1 февраля 2026 года можно рефинансировать только рыночную часть комбинированной (комбо) ипотеки, при которой часть кредита была выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной. Льготная ставка по семейной части ипотеки при этом сохраняется. Ранее весь кредит переоформлялся по рыночным условиям, из-за чего терялась льгота по части кредита с господдержкой.
Другие условия
Остальные параметры семейной ипотеки пока остаются прежними:
- Ставка — 6% годовых для всех регионов.
- Максимальная сумма кредита:
- 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей — для остальных регионов.
- Первоначальный взнос — от 20% от стоимости жилья. Можно использовать материнский капитал.
- Заёмщик — гражданин РФ. Дети тоже должны быть гражданами России.
- Срок кредита — до 30 лет, но в зависимости от банка он может быть ниже.
Программа доступна для семей:
- с ребёнком в возрасте до 6 лет включительно;
- с ребёнком-инвалидом любого возраста (до 18 лет);
- с двумя несовершеннолетними детьми в возрасте от 7 до 18 лет, желающих купить новостройку в малых городах (численностью до 50 тыс. человек, кроме Московской и Ленинградской областей) или в регионах с низким объёмом строительства либо в регионах, где есть индивидуальные программы развития.
Эксперты отмечают, что нововведения могут снизить количество выдач семейной ипотеки в 2026 году на 10–30%, а объём выданных средств — на 30–40%
Как эти нововведения повлияют на рынок недвижимости?
Снижение спроса в краткосрочной перспективе
Одно из ключевых изменений — правило «одна семья — одна льготная ипотека». Это означает, что супруги не смогут оформить два отдельных кредита, как раньше. По оценкам экспертов, доля семей, которые оформляли две ипотеки, составляла 5–15% от всех заёмщиков по программе. Ограничение может привести к снижению целевого спроса, особенно в сегменте доступного и среднего жилья. В краткосрочной перспективе это может замедлить рост цен или даже вызвать локальное снижение в некоторых сегментах рынка.
Также усложняется процедура одобрения кредита: теперь оба супруга обязаны выступать созаёмщиками, и банки будут проверять кредитную историю и доходы обоих. Если у одного из них плохая кредитная история, в ипотеке могут отказать. Это дополнительно сократит число потенциальных заёмщиков.
Изменение структуры спроса
Чтобы максимально эффективно использовать единственный льготный кредит, многие семьи могут переориентироваться с однокомнатных квартир на двух- и трёхкомнатные, стремясь приобрести наибольший возможный метраж. Это может изменить типологию покупаемого жилья и повлиять на структуру предложения на рынке.
Отмена «донорской» ипотеки (когда в сделке участвовал родственник ребёнка, рождённого в 2018 году и позже) также может снизить спрос со стороны семей, которые ранее использовали эту схему для получения льготного кредита.
Влияние на цены
Итоговое влияние на цены будет зависеть от множества факторов: масштабов программы, жёсткости контроля, наличия альтернативных кредитных продуктов, уровня ключевой ставки и региональной специфики. В краткосрочной перспективе снижение спроса может оказать давление на цены, особенно в сегментах, где ранее активно использовалась семейная ипотека. Однако в среднесрочной перспективе многое будет зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ и условий по рыночной ипотеке.
Некоторые эксперты прогнозируют, что спрос на новостройки может просесть на 5–7% в первом квартале 2026 года. При этом часть спроса может переключиться на рыночную ипотеку или другие программы (например, IT-ипотеку или Дальневосточную).
Последствия для участников рынка
Девелоперы. Сокращение числа льготных сделок может вынудить застройщиков активнее использовать другие инструменты стимулирования спроса: скидки, бонусы (парковочные места, кладовые), прямые рассрочки с отсрочкой платежа. В массовом сегменте без гибкой стратегии могут возникнуть сложности.
Покупатели. Для тех, кто рассчитывал только на льготную ипотеку, ситуация может усложниться. С другой стороны, в краткосрочной перспективе у покупателей вырастет переговорная сила из-за возможного снижения спроса.
Инвесторы и арендаторы. В краткосрочной перспективе выгодное положение могут занять инвесторы и арендаторы.
Другие аспекты
Требование к регистрации детей (они должны быть зарегистрированы по одному адресу с родителем, оформляющим ипотеку) может ограничить возможности для некоторых семей, особенно в случаях, когда жильё приобретается в другом регионе для переезда.
Изменения в рефинансировании комбинированной ипотеки (теперь можно рефинансировать только рыночную часть кредита) могут повлиять на стратегии заёмщиков, которые ранее использовали эту опцию.
В целом, эксперты отмечают, что 2026 год станет периодом адаптации рынка к новым условиям. Ключевым фактором останется то, насколько широким будет доступ к льготной ипотеке в дальнейшем, так как это напрямую влияет на динамику цен, объёмы строительства и поведение покупателей.
От авторов блога.
По личному мнению это сильно ударит по тем кто рассматривал оформление семейной ипотеки для инвестиций в недвижимость. Плюс некоторые мутные схемы с материнским капиталом отсечет.
То что вы про это думаете- пишите в комментарии.
А вот отчет с результатами нашей семейной "пенсионной программой" за январь месяц 2026 года. Если что у нас портфель публичный. Можете посмотреть на какие ценные бумаги мы деньги тратим. Только помните что это не индивидуальная инвестиционная рекомендация.