Спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%. За ним оперативно подтянулись цены. Стоит ли брать сейчас квартиру в ипотеку, если цель — инвестиции, а не крыша над головой? Выяснили у экспертов в воскресенье, 1 февраля.
Аналитики «Циана» выяснили, что в 2025 году продажи в городах с семейной ипотекой на вторичке выросли на 24% сильнее, чем в целом по России. По данным экспертов платформы, спрос на вторичку в городах с семейной ипотекой вырос на 40%. Эта тенденция моментально сказывается на стоимости жилья, срабатывает классический закон рынка, когда предложение ограничено, а потребителей, даже потенциальных, всё больше и больше.
Стоимость квартир в Уфе с 2020 по 2025 год продемонстрировала значительный рост, более чем удвоившись. Если в начале 2020 года квадратный метр стоил около ₽55`000–₽78`000, то к началу 2025 года цена в новостройках достигла порядка ₽211`000, а на вторичном рынке — около ₽132`000–₽160`000 за «квадрат».
В начале 2020 года «квадрат» в новостройке стоил около ₽60`390, на вторичном — ₽55`660. По состоянию на начало 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Уфы выросла до ₽211`351. На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра составляет около ₽132`065, а средняя стоимость квартиры — около ₽8,39 млн.
Основными факторами роста стали:
- льготные ипотечные программы
- рост себестоимости строительства
- повышение ключевой ставки.
Многие рассматривают семейную ипотеку не только как обеспечение себя крышей над головой, но и как пассивный доход. Стоит ли сегодня брать ипотеку под инвестиции?
Математика инвестиции в ипотеку в 2026 году
Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — идея, которая работала в 2015–2020 годах, когда ставки были 9-11%. Сейчас реальность другая: рыночная ипотека под 18-22%, доходность от аренды 4-6% годовых. Арифметика не в вашу пользу. Пример привёл основатель и руководитель компании «Бастион» Виталий Хижный.
— Допустим, покупаете однушку за ₽6 млн. Первоначальный взнос 20% — ₽1,2 млн из своих денег. Кредит ₽4,8 млн под 20% на 20 лет. Ежемесячный платеж около ₽78`000. Аренда однушки в том же районе ₽30`000-₽35`000 в месяц. Разницу ₽43`000-₽48`000 придется доплачивать из кармана каждый месяц. За год это ₽500`000-₽600`000. Через пять лет выплатите банку ₽4,7 млн процентов и погасите основной долг на ₽800`000. Квартира вырастет в цене на 8-12% в год (оптимистичный сценарий) с ₽6 млн до ₽9 млн — ₽10 млн. Так что, в лучшем случае, выходите в ноль или небольшой плюс, — отмечает эксперт по недвижимости Виталий Хижный.
Дороже почки: топ-5 элитных квартир Уфы
Слишком дорогие деньги
Основательница Alpha Star Properties Елена Юргенева указывает на основные риски инвестирования в недвижимость через ипотеку. По мнению аналитика, сегодня выгодно вкладываться в кредитные квадратные метры не позволяет слишком высокая стоимость услуг банка, которая отталкивается от ключевой ставки Центрального Банка России. Инвестиции в жилую недвижимость под аренду с использованием ипотечного кредита в 2026 году могут быть оправданы, но только при грамотном расчёте.
— Основная выгода — возможность войти в актив с частичным собственным капиталом и постепенно гасить кредит за счёт арендного дохода. Кроме того, жилая недвижимость остаётся понятным и относительно стабильным инструментом сохранения средств. Основные риски связаны с высокой стоимостью заёмных денег и колебаниями спроса на аренду. При неверно выбранной локации или формате квартиры арендный доход может не покрывать ипотечные платежи. Поэтому ключевыми факторами успеха остаются ликвидность объекта, устойчивый спрос на аренду и консервативный финансовый расчёт без ожиданий быстрого роста доходности, — считает Елена Юргенева.
Башкирия ввела новые СВО-льготы
Инфляция всё съест, если математика сложилась сразу
Инвестор Владислав Никонов согласен с тем, что инвестирование в жилую недвижимость под аренду с использованием ипотечного кредита может быть перспективным, но это инструмент, который требует строгого расчета и финансовой дисциплины. Главная выгода такой стратегии в том, что ипотека позволяет купить объект раньше, чем вы накопите полную сумму. Часть ежемесячного платежа может покрываться арендными поступлениями, а со временем инфляция снижает реальную нагрузку долга. Дополнительно инвестор может заработать на росте стоимости недвижимости, если объект выбран удачно.
— При этом важно понимать риски. Основной из них — отрицательный денежный поток, когда аренда не перекрывает ипотечный платеж и сопутствующие расходы. Также возможны периоды простоя, затраты на ремонт, обслуживание, налоги и снижение спроса. В результате квартира может требовать регулярных вложений, а доходность окажется ниже ожиданий. Я считаю, что покупать жилье под аренду в ипотеку стоит только при наличии финансовой подушки минимум на шесть месяцев платежей и реалистичного расчета, который учитывает возможный простой и дополнительные расходы. Если математика не сходится сразу, рассчитывать, что она сложится позже, рискованно, — резюмирует Владислав Никонов.
Кому можно сейчас брать ипотеку?
Впрочем, и в тёмном царстве высокой рыночной стоимости жилищных кредитов есть луч надежды. Основатель и руководитель компании «Бастион» Виталий Хижный перечислил, для кого инвестиция в ипотеку может стать приемлемым финансовым инструментом.
Льготная ипотека
— Если попадаете под семейную (6%), IT (5%) или военную программу, то арифметика меняется. Платеж по кредиту ₽4,8 миллиона под 6% на 20 лет около ₽34`000 в месяц. Аренда ₽30`000-₽35`000 почти покрывает платеж. Доплачиваете до ₽5`000, что терпимо. Через 10-15 лет квартира ваша, цена выросла в два-три раза — это уже реальная прибыль, — подсчитал эксперт.
Долгосрочная перспектива снижения ставок
Если берете ипотеку сейчас под 20%, но планируете рефинансировать через 2-3 года, когда ставки упадут до 12-14%, то проект может выйти в плюс. Но это ставка на будущее, которое никто не гарантирует.
Покупка на уровне котлована
Квартира «в котловане» стоит на 20-30% дешевле готовой. Покупаете за ₽4,5 миллиона, через 2-3 года дом сдан, квартира стоит ₽6 млн. Рост цены компенсирует часть процентов по ипотеке. Но есть риск, что застройщик может обанкротиться или затянуть стройку.
Инфляция поставила антирекорд в Башкирии
Основные риски инвестиций в ипотеку
Процентная нагрузка съедает всю доходность
При ставке 20% вы первые 10 лет платите в основном проценты, основной долг почти не гасится. Квартира формально ваша, но фактически принадлежит банку.
Простой квартиры без арендатора
В среднем квартира пустует два-три месяца в году (смена жильцов, ремонт, поиск новых). За это время платеж по ипотеке никто не отменяет, вы платите из своего кармана.
Проблемные арендаторы
Не платят вовремя, портят квартиру, устраивают конфликты с соседями. Выселение через суд занимает до полугода, за это время накапливаются долги по ипотеке.
Рост коммунальных платежей и налогов
Налог на недвижимость, капремонт, ЖКХ дорожают на 10-15% в год. Это увеличивает ваши расходы, а арендную плату поднять сложно, так как рынок диктует свои условия.
Падение цен на недвижимость
Если рынок просядет на 10-20% (что возможно при обвале спроса из-за дорогой ипотеки), вы окажетесь в ситуации, когда квартира стоит меньше, чем остаток долга перед банком. Продать невыгодно, держать дорого. Досрочное погашение запрещено или невыгодно. Некоторые банки накладывают ограничения на досрочное погашение первые 1-3 года. Даже если ограничений нет, при аннуитетных платежах досрочное погашение в первые годы почти не влияет на переплату.
Альтернативные стратегии инвестиции в ипотеку
Покупка квартиры за наличные и сдача без ипотеки
Доходность 4-6% годовых, но без кредитной нагрузки. Плюс рост стоимости квартиры 8-12% в год. Совокупная доходность 12-18% выше вкладов, но без гарантий.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Апартаменты, офисы, торговые площади дают доходность 8-12% от аренды. Но входной порог выше (от ₽10 млн), ликвидность ниже, риски арендаторов больше.
Покупка доли в паевом фонде недвижимости (ЗПИФ)
Доходность 10-15% годовых, диверсификация рисков, профессиональное управление. Ликвидность выше, чем у физической квартиры.
Вклады и облигации
Сейчас вклады дают 18-20% годовых. Это выше, чем доходность от аренды квартиры с ипотекой. Да, нет роста капитала, но и нет рисков проблемных жильцов и падения цен.
Ипотека в Уфе: вывод на сегодня
Инвестиции в жилую недвижимость под аренду через рыночную ипотеку в 2026 году — это игра в долгую с отрицательным денежным потоком первые 5-10 лет, считают эксперты. Такой финансовый инструмент имеет смысл только при доступе к льготной ипотеке (6% и ниже) или если вы готовы доплачивать из кармана ₽30`000-₽50`000 в месяц ради владения активом через 15-20 лет. Если цель пассивный доход здесь и сейчас, ипотечная квартира под аренду не подходит. Если цель накопление капитала на длинной дистанции и вы уверены в росте цен на недвижимость — это рабочая стратегия, но с высокими рисками и требованиями к финансовой подушке.
— Я бы рекомендовал эту схему только тем, у кого есть стабильный доход, запас денег на 6-12 месяцев платежей и доступ к льготной ипотеке. Всем остальным: ищите альтернативы с лучшим соотношением доходности и риска, — советует основатель и руководитель компании «Бастион» Виталий Хижный.