Ответим на этот злободневный вопрос для собственников загородной недвижимости, обратившись к позиции Конституционного Суда.
29 января 2026 года Конституционный Суд выпустил Обзор практики за четвертый квартал 2025 года, куда включил Определение № 3211-О от 04.12.2025 по жалобе Е.В. Зубковой. Разберем ключевые правовые позиции.
1. Собственность — это не только права, но и обязанности
Правовая позиция
Конституция защищает право собственности, но владение имуществом всегда связано с обязанностями, особенно если это имущество находится в среде, где есть общее имущество или общая инфраструктура. Закон вправе возлагать на собственников обязанность участвовать в расходах на содержание такого имущества, если это необходимо для защиты прав других лиц и общественных интересов.
Проще говоря, если вы живёте или владеете домом/участком там, где есть дороги, охрана, сети, освещение, забор, шлагбаум, — вы не можете сказать: «Это не моё, я платить не буду», если вы пользуетесь результатом их содержания или объективно извлекаете пользу.
Например, Вы купили дом в коттеджном посёлке с асфальтированной дорогой и охраной. Даже если вы не вступали в кооператив, не подписывали договор с ТСЖ, вы понимали при покупке, что дорога чистится, охрана работает, мусор вывозят. Участие в расходах в принципе допустимо.
2. Отсутствие членства в ТСЖ не освобождает от платежей
Правовая позиция
Не быть членом кооператива или товарищества — не значит быть полностью освобождённым от участия в расходах на содержание общего имущества. Это касается и жилищных, и «поселковых» (садовых, коттеджных) образований.
Проще говоря, формула простая: если польза есть, значит, расходы возможны, даже если вы формально «в стороне».
Например, Вы не вступили в ТСЖ, но ездите по их дорогам, пользуетесь общим въездом, подключены к общей инфраструктуре. В этой ситуации суд может сказать: «Раз вы собственник внутри этой территории, вы обязаны участвовать в содержании имущества общего использования».
3. Плата возможна и без договора — но не «как угодно»
Правовая позиция
Конституционный Суд подтвердил ранее высказанную позицию (Постановление № 55-П от 28.12.2021):
- договор — лучший и правильный вариант,
- но в его отсутствие обязанность платить может возникнуть, если собственник фактически пользуется или может пользоваться общим имуществом.
Но: взыскание денег не должно быть произвольным.
Проще говоря, отсутствие договора — не автоматическая защита, но и для кооператива это не карт-бланш.
Например, если вам выставляют плату за охрану, которой нет, за дорогу, по которой вы не можете проехать, за услуги по цене в 3 раза выше рынка, вы вправе это оспаривать.
4. Добросовестность — ключевой принцип для обеих сторон
Правовая позиция
Требование добросовестного поведения — это конституционный принцип. Он обязателен и для кооператива, и для собственника.
Суды обязаны оценивать реальность услуг, их необходимость, рыночность цены, поведение сторон.
Проще говоря, нельзя кооперативу навязывать лишние и завышенные услуги; а собственнику — пользоваться всем бесплатно и говорить «я ни при чём».
Например
Добросовестно для ТСЖ: плата — только за дорогу, освещение и вывоз мусора, по разумной цене.
Недобросовестно для ТСЖ: включить в счёт «ландшафтный дизайн», «административные расходы», «развитие кооператива», которыми вы не пользуетесь.
5. Аналогия закона допустима, но не должна ломать баланс
Правовая позиция
Суды могут применять по аналогии нормы Жилищного кодекса к похожим отношениям (например, к коттеджным посёлкам), если это не нарушает баланс интересов и Конституцию.
Проще говоря, суд может сказать: «Это похоже на отношения в многоквартирном доме — применим похожие правила», но не вслепую и не в ущерб собственнику.
Например, применить принцип «все участвуют в содержании общего» — можно, но слепо приравнять нечлена кооператива к члену со всеми взносами — нельзя без оценки обстоятельств.
Краткий вывод:
Что сказал Конституционный Суд:
- Обязанность участвовать в расходах на общее имущество в принципе допустима.
- Отсутствие членства не освобождает автоматически от платежей.
- Но взыскание денег должно быть обоснованным, разумным и добросовестным.
- Собственник вправе спорить о факте услуг, их необходимости и цене.