Обычная судебная практика, при которой возвращаются квартиры продавцам на основании ГК РФ, статьи 167, пункта 2 : "При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке...". И это все называется словом (довольно таки противным) "реституция" - двусторонняя реституция при добросовестном покупателе или односторонняя реституция, при которой денежные средства покупателю не выплачиваются, поскольку он действовал осознанно и недобросовестно. Это закон! Закон был разработан и принят депутатами еще в 1994 г.
Именно в реституции изначально и заложена несправедливость к добросовестному покупателю. А основа этой несправедливости - обычная инфляция плюс постоянное увеличение рыночной стоимости квадратных метров. То есть, основа несправедливости реституции кроется в падении покупательной способности возвращенных денег. Поэтому на возвращенные деньги квартиру, именно такую, какая была выбрана и оплачена, уже не купишь! НЕ КУПИШЬ НИКОГДА!!! И нет никакой разницы, когда (немедленно или через пару лет) и в каком виде (частями или сразу в полном размере) будут возвращены деньги.
Вот в чем Соль!
А пока у добросовестного покупателя отбираются не просто купленные им квадратные метры - отбираются деньги. Именно отбираются, потому что добровольно на возвращение своих денег через какой-то непонятный срок (как минимум на срок судебного разбирательства), да еще и частями или процентом из заработной платы продавца (если есть малые дети), а также без должного возмещения морального вреда за нервотрепку никто не согласится.
Отредактируйте закон так, чтобы в срок, определенный покупателем (именно добропорядочным покупателем, а не кем-то другим) для адекватного поиска нового подходящего варианта, деньги ему возвращались все сразу в размере новой (именно новой, повторяю еще раз - обязательно новой) рыночной стоимости квартиры, и вопросов не будет. Другими словами: новую, подобранную покупателем квартиру обязана будет оплатить другая сторона, которая затребовала возврата (по реституции) проданной ей же самой квартиры этому покупателю. (Проданной - значит получившей за нее деньги от покупателя). А до этого (до новой сделки) ни о какой передаче квартиры и возвращении денег по иску о реституции не должно быть даже и речи. То есть квартира остается у покупателя до того момента, пока продавец (подавший иск) не оплатит полную рыночную стоимость новой квартиры, подобранной, как новый вариант, прежним покупателем. И оплатит не частями, а сразу и уже по рыночной стоимости на день новой сделки. Причем, при неоплате полной стоимости за новую квартиру по истечении определенного срока продавец теряет (обязан терять) право претендовать на возвращение ему старой квартиры . И квартира должна остаться у добросовестного приобретателя. Деньги же, полученные по сделке, которую впоследствии продавец пытался отменить по реституции, остаются у продавца квартиры.
Но как раз при таких условиях никто уже и не будет требовать "реституции" по любым причинам, включая и слабоумие, случающееся как раз во время сделки. Здесь замечу особую оригинальность слабоумия, случающегося как раз в момент передачи квартиры, и одновременно НЕ слабоумие в момент получения денег за эту квартиру .
Поэтому абсолютно все иные какие-либо условия остаются несправедливы к добропорядочным гражданам, подвергшимся реституции. Вообще-то, эта статья о реституции должна быть прописана в Уголовном кодексе, а не в Гражданском, с указанием уголовного срока за мошенничество под любым соусом: слабоумие, обман их самих же кем-то другим, нарушение приватизации и так далее. Что, кстати, им самим это (например, нарушение приватизации) нужно еще и доказать. Доказать самому продавцу, но никак не покупателю. Не доказали? Статья Уголовного кодекса за попытку мошенничества и выплата морального вреда покупателю. И разбор этот должен обязательно проходить под пристальным вниманием прокурора.
Только при таком развороте событий мошенников, использующих реституцию, резко поубавится. Ибо разборки внутри семьи - это просто гражданский спор. Когда же вину внутрисемейных разборок пытаются взвалить на совсем посторонних людей для этой семьи, это уже, извините, не спор в семье и даже не мошенничество внутри семьи, а мошенничество самой семьи.
Пожалуйста, кто будет против?! Привлекайте к ответственности, например мужа, продавшего без вашего ведома жилье, и пусть он по реституции купит (теперь уже, добавит деньги и купит) Вам новое жилье. Виноват ведь муж. Его и надо наказывать (а вместе с ним и себя), а не покупателя.
Покупатель - это просто обычный человек, и он не может профессионально определить дееспособность продавца. Да и зачем это ему? По квартирам он не ходил и к горлу нож не приставлял, чтобы ему продали именно эту квартиру, да еще и по указанной им цене.
Ведь собственник вправе требовать возврата имущества только в том случае, если оно оказалось у другого лица без законных оснований. Ну а если сам продал квартиру без законных на то оснований ( то есть был "не в себе"), значит сам виноват, ибо пытался ввести в заблуждение покупателя.
Если кто-то и должен отвечать за подобные действия как человек со стороны, так это риэлторы, нашедшие таких ("не в себе") продавцов, и официальные лица, оформившие документы по купле-продаже продавцам (в "не себе"). Но и это можно назвать, в буквальном смысле, - с больной головы на здоровую.
Было бы, конечно, надежнее купить жилье в конторе (может, даже скорее государственной, чем частной), которая сама несет буквально все риски по сделке. И при решении суда о недействительности сделки и применении реституции эта контора, без привлечения покупателя к судебному процессу, должна будет купить продавцу подобную квартиру (заранее оговоренную с продавцом) или, наоборот, подать встречный иск и привлечь продавца к судебной ответственности за мошенничество). Но опять же, это выльется в заметное увеличение стоимости покупаемого жилья.
Я сам попал под каток этой "реституции" еще в 90-х. Тогда еще действовала цепочка обмена, но этот обмен уже производился через куплю-продажу жилья. Мою квартиру покупал завод для своего сотрудника, я покупал квартиру у женщины, которая купила ее у мужчины из Детского дома. И вот жена этого мужчины из Детского дома подала иск ко мне, чтобы я возвратил ей квартиру, ввиду того, что когда-то была нарушена приватизация. Понимаете? При чем здесь я?! Пусть эта жена разбирается со своим мужем... В конце концов, пусть привлекает к ответственности чиновников конторы, оформивших эту приватизацию. А то, на полном серьезе!, получается, что муж уже получил деньги за эту квартиру от женщины, и одновременно жена еще хочет получить эту же квартиру от меня. И это как бы все нормально. Не буду всего рассказывать - долго, но, по моему мнению, это было мошенничество со стороны жены детдомовца, а может, и их обоих, ибо муж неожиданно потерялся. А его никто, кроме меня, даже и не пытался искать. Она (жена детдомовца) выплакала в паспортном столе карту с пропиской (причем карту строгой отчетности) и должна была отнести ее в ЖКО. Но в ЖКО по месту "жительства" эту справку не отдала, якобы боялась гнева своего мужа, который запрещал ей прописку и, конечно же, заявления с просьбой о прописке жены не подавал. И в ЖКО, естественно, выдали мне справку, что из квартиры все уже давно выписаны: и мужчина-детдомовец, и женщина, которая продавала мне квартиру. Про прописку жены детдомовца в ЖКО никаких данных, понятно, не было. Обращался я во все (абсолютно все, какие были в городе) правовые инстанции, но никто жену детдомовца в мошенничестве не определил. Видите ли, просто боялась мужа - и нет никакого мошенничества.
И на суде я говорил, что дойду до Верховного Суда и что обращусь в Конституционный Суд. Обратился в местную газету - написали даже статью. Выступил и по местному радио... Но, представляете, даже адвокат отказался вести мое дело, честно признавший проигрышность моей ситуации.
Два года я доказывал в суде правильность этой приватизации. И доказал! Доказал, что эта жена детдомовца как не имела, так и не заимела права на проживание в этой квартире вообще — ни до приватизации, ни после приватизации.
Вообще, очень непонятная практика, по которой привлекается к ответственности покупатель, никаким боком не относящийся к каким-либо действиям с квартирой до продажи ему этой самой квартиры.
Если заметили, моя история и история с покупательницей квартиры у Долиной одинакова. Я вынужден был доказывать правильность приватизации в какой-то чужой семье. И покупательница квартиры у Долиной должна добиваться возвращения своих денег у каких-то людей, обманувших не ее, а Долину.
Но добиваться и доказывать не каждому покупателю и под силу. Поэтому мошенники и жируют на этом поприще. К тому же , "оригинальность" решения (в "деле Долиной") о возвращении денег добросовестному приобретателю с непонятно каких-то третьих лиц (типа телефонных мошенников и аферистов), а не с продавца, лично получившего от покупателя эти самые деньги за квартиру - гарантированно оставляет покупателя квартиры и без жилья, и без денег.
То есть, на добросовестного покупателя возлагаются все риски недобросовестных действий каких-то третьих лиц, неизвестных и неподконтрольных ему. Вот в чем парадокс реституции в Гражданском праве.
«Давайте искать решение проблемы... Задумайтесь: люди остались и без денег, и без жилья... Нужно понимать, с какой проблемой столкнулся человек. Давайте разберемся, чтобы профильные комитеты не оставались в стороне» - поднял вопрос Председатель ГД Вячеслав Володин. На что Председатель Комитета по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина предложила попросить Пленум Верховного Суда "выработать необходимые меры в целях единообразных подходов к применению нашего законодательства, обеспечить эти подходы в интересах и продавцов, и покупателей".
Верховный Суд отменил решение суда первой инстанции в полном объеме, что исключило саму возможность применения последствий недействительности сделки в виде возвращения права на квартиру продавцу, то есть исключило эту самую реституцию.
Во-первых (из решения Верховного Суда): "Из доводов искового заявления, представленных в материалы дела протоколов допроса Долиной Л.А. как потерпевшей по уголовному делу прямо следовало, что истец желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы".
Во-вторых (из решения Верховного Суда): " Отсутствие воли лица на исследование его психического состояния в момент совершения им сделки, то есть согласия быть подэкспертным в рамках производства соответствующей экспертизы, назначение и проведение экспертизы в целом является невозможным. При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемых Долиной Л.А. сделок недействительными применительно к положениям статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов действительно не имелось".
Читаем закон, статья 177, пункт 1: "Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".
По закону получается, что любой дееспособный гражданин, подчеркиваю: не просто любой гражданин, а любой именно дееспособный гражданин, может подать иск на возврат ему проданной им самим же квартиры, если в какой-то момент совершения сделки был не способен понимать значение своих действий. А это означает лишь одно: любая покупка жилья может оказаться недействительной по независящим от самого покупателя причинам и привести к наказанию добропорядочного покупателя. То есть, любой покупатель может лишиться и купленного жилья, и своих денег. А это-прямая несправедливость применения закона о реституции к добросовестному покупателю.
Верховный Суд в частности отметил, что "отказ суда при разрешении иска гражданина о признании сделки, совершенной им под влиянием заблуждения, даже в случае, если судом будет установлено, что такое заблуждение являлось существенным, от исследования и оценки поведения (добросовестности) другой стороны при совершении этой сделки недопустим". Добавив, что "обязанность доказать факт нахождения Долиной Л.А. в момент совершения сделок в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, лежит именно на ней как на истце, и в случае ее неисполнения сторона несет соответствующую ответственность и последствия."
А если бы Долина не отказалась от экспертизы и доказала этот самый момент своего нахождения в состоянии, в котором не могла понимать последствий своих действий? Ведь судом действительно были назначены реальные сроки аферистам, которым Долина отдала деньги. Ответ прост. Последовала бы реституция. Это Закон.
Поэтому никто и ничто не гарантирует, что нашу или Вашу сделку не отменят. И наша с Вами добропорядочность как людей и добросовестность как покупателей не поможет сохранить сделку в силе, если факт неспособности продавца понимать значение своих действий в момент совершения сделки будет доказан экспертным заключением. В этом случае восстановится справедливость для продавца. А вот мы с Вами - будем наказаны.
Добросовестный покупатель наказывается даже не тем, что неожиданно потерял удобный для себя вариант жилья. Добросовестный покупатель наказывается тем, что его деньгами вдруг станет пользоваться другой, совсем чужой ему человек, то есть продавец. Ибо эти деньги, полученные продавцом, можно, например, положить на вклад под высокий процент (вспомним, какой нехилый процент был по вкладам хотя бы в периоды судебных разбирательств тех же пенсионеров по "эффекту Долиной"). На эти деньги можно было закупить оптом товар и навариться, перепродав его в розницу. Мало ли как можно использовать огромные деньги, вдруг "свалившиеся с неба", в свое удовольствие, пока тянется судебное разбирательство. А эти деньги добросовестный покупатель, возможно, копил по крохам, отказывая себе в нужных вещах для повседневной жизни, или, что еще трагичнее, взял в кредит под высокий процент и вынужден его оплачивать в то время, когда его деньгами, взятыми в кредит, наваривается продавец, получивший эти деньги по сделке.
Такой негативный вариант использования продавцом денег покупателя, в принципе, можно было бы довольно просто исключить, если бы деньги, задействованные в сделке, в обязательном порядке располагались на эскроу-счетах.
Но покупательную способность денег, даже расположенных на эскроу-счетах или даже при использовании только безналичного расчета, не вернешь никогда, ибо для любого справедливого варианта возврата денег необходима постоянная (не меняющаяся по времени) стоимость квадратных метров.
Именно такое наказание (потерю покупательной способности своих денег при любом варианте их возвращения) покупатель испытывает на себе с 1994 года по сегодняшний день.
На мой взгляд, самым лучшим решением проблемы (замечу, проблемы, всколыхнувшей наше общество) будет ликвидация такого понятия, как реституция, в Гражданском Праве по жилищным спорам.
Тем самым не нужно будет бороться со всеми следствиями и последствиями применения реституции и раздувать этим законодательство. Ибо за каждым (почти) случаем реституции стоит горе ни в чем не повинных людей и их семей.
И замечу, Верховный Суд в своем решении ни разу не использовал это нехорошее слово "реституция", вообще!
Но, в свою очередь, реституция была бы справедливым решением при возврате в Государственную собственность заводов, проданных для производства, но купленных и распиленных для сдачи на металлолом. Вот пусть "бизнесмены", купившие и разрушившие заводы, фабрики и пароходы восстановят и передадут их государству обратно. А государство, в свою очередь, вернет им деньги по чеку купли-продажи.
Так при чем здесь Долина?!
Просто один из многих обычных споров, заканчивающихся реституцией, то есть возвращением права на проданную квартиру опять продавцу, а покупателю - возвращением денег, оплаченных им за эту квартиру.
На практике же, то есть в нашей с Вами жизни, продавцу возвращается квартира с увеличенной рыночной стоимостью, а покупателю возвращаются деньги, уже потерявшие свою покупательную способность.
И эта разница между новой рыночной стоимостью квартиры и "старыми" возвращенными деньгами довольно существенна и определяется временем не только судебного разбирательства, но и временем на исполнение судебного решения.
Как раз именно эту несправедливость и вскрыла наша общественность на примере обычного жилищного спора между продавцом Долиной и покупателем Лурье.
И повторю еще раз предложение председателя ГД Вячеслава Володина законодателям: «Давайте искать решение проблемы... Задумайтесь: люди остались и без денег, и без жилья... Нужно понимать, с какой проблемой столкнулся человек. Давайте разберемся, чтобы профильные комитеты не оставались в стороне".
Мое личное мнение основано на том, что не должно быть ни одного закона, в результате применения которого выявляется несправедливость в отношении добропорядочных граждан.
С уважением к читателям, Захаров Константин Михайлович