Единственное жильё при банкротстве: могут ли забрать квартиру за долги и как защитить дом

В 2026 году единственное жильё при банкротстве защищено законом, но не абсолютно. Обычную квартиру без ипотеки, действительно являющуюся единственным жильём, забрать нельзя. Однако ипотечное, чрезмерно дорогое или специально приобретённое перед процедурой жильё может быть продано на торгах, а должнику будет предоставлена возможность купить более скромный вариант.

Что считается единственным жильём и защищается законом

Под защитой (исполнительный иммунитет) обычно находится недвижимость, которая соответствует следующим критериям:

• Фактическое и единственное жильё: квартира или дом, пригодные для постоянного проживания, где должник и его семья реально живут и зарегистрированы, при отсутствии другой жилой недвижимости.
• Не обременено залогом: жильё не находится в ипотеке или ином залоге.
• Не используется для бизнеса: помещение не сдаётся в аренду как коммерческий актив.

В процедуре банкротства такое жильё:

• Не включается в конкурсную массу (имущество, продаваемое для погашения долгов).
• Не реализуется на торгах.
• Остаётся за должником и его семьёй как базовый жизненный минимум.

Когда единственное жильё всё-таки могут забрать

Закон предусматривает ряд жёстких исключений, лишающих жильё иммунитета.

1. Ипотека или залог
Если квартира была приобретена в ипотеку и является предметом залога, банк-кредитор вправе требовать её продажи через суд в рамках банкротства, даже если это единственное жильё. Залоговые права имеют приоритет.

2. Жильё, признанное «роскошным» (чрезмерно дорогим)
Если жильё существенно превышает разумные потребности семьи (например, огромная площадь, элитный класс, стоимость значительно выше среднерыночной по региону), суд по заявлению финансового управляющего или кредиторов может:

• Разрешить его продажу на торгах.
• На вырученные средства приобрести должнику замещающее жильё скромнее, но соответствующее нормам в том же населённом пункте.
• Оставшуюся разницу направить на погашение долгов.

3. Злоупотребление правом (фиктивные сделки)
Суд может отменить защиту, если обнаружит, что статус «единственного жилья» создан искусственно с целью уйти от долгов. Это случаи, когда:

• Квартира была дорогостояще куплена или подарена незадолго до подачи заявления о банкротстве (чтобы «спрятать» деньги в недвижимость).
• Совершена фиктивная смена регистрации или переезд для создания видимости проживания.
• Жильё используется для коммерческой деятельности.

4. Апартаменты и нежилые помещения
Апартаменты, несмотря на возможность проживания, юридически считаются нежилыми (коммерческими) помещениями. Они не имеют того же иммунитета, что и жилые квартиры, и могут быть включены в конкурсную массу и проданы, даже если это фактически единственное место обитания должника.

Практическая инструкция: как защитить своё единственное жильё

Чтобы минимизировать риски в суде, важно действовать грамотно и прозрачно.

1. Подтвердите статус. Заранее подготовьте документы, доказывающие, что жильё является единственным: выписка из ЕГРН об отсутствии другой недвижимости, свидетельство о регистрации по месту жительства, квитанции об оплате ЖКУ.
2. Избегайте фиктивных сделок. Любые переоформления, дарения или покупки недвижимости перед банкротством будут тщательно проверяться финансовым управляющим и могут быть оспорены.
3. Готовьтесь к спору о «роскоши». Если жильё дорогое, будьте готовы аргументировать, что его характеристики (площадь на человека, местоположение, стоимость) соответствуют разумным нормам для вашего региона и состава семьи. Может потребоваться независимая оценка.
4. Активно заявляйте ходатайства в суде. Ваш юрист должен своевременно подавать:
   Ходатайство о применении исполнительного иммунитета к жилью.
   Ходатайство об исключении объекта из конкурсной массы.
   Возражения против признания жилья «роскошным».

Итог часто решает не только буква закона, но и грамотно выстроенная судебная позиция: качество доказательств, аргументация и работа с заключением финансового управляющего.

Банкротство и жильё: когда нужен профессиональный разбор ситуации

Обращение к юристу необходимо, если у вас есть долги и вы хотите сохранить единственное жильё через процедуру банкротства.

Особенно это важно, когда:

• Имеются крупные долги по кредитам, МФО, ЖКХ.
• Есть единственная квартира (не в ипотеке), которую вы хотите сохранить.
• Возникают сомнения или риски: жильё может быть отнесено к «роскошному», имеет статус апартаментов, были сделки с недвижимостью в последние годы.

В такой ситуации консультация специалиста позволяет:

1. Оценить реальные риски включения вашего жилья в конкурсную массу.
2. Спланировать безопасные шаги до подачи заявления о банкротстве.
3. Понять, как будут действовать кредиторы и финансовый управляющий.

Именно здесь полезна возможность получить предварительную профессиональную оценку. Например, можно отметить: «Если вы хотите списать долги через банкротство, но боитесь потерять единственное жильё, не экспериментируйте с рискованными переоформлениями. Безопаснее сначала оценить все риски. Пройдите предварительный расчёт и получите консультацию у профильных юристов, чтобы понять, можно ли в вашем случае списать долги и гарантированно сохранить квартиру. Сделать это можно,* например, здесь **(промокод promo-id-20948 для специальных условий)»*.

Итог: защита есть, но она требует осознанных действий

Главный вывод для 2026 года: закон защищает право на крышу над головой, но не на сохранение любой недвижимости любой ценой. Стандартная скромная квартира без обременений будет сохранена. Однако, если жильё является залоговым, чрезмерно дорогим или было предметом манипуляций, риск его потери реален.

Ключ к успеху — в честной, прозрачной и грамотно подготовленной позиции в суде, основанной на понимании всех нюансов закона и судебной практики.