Любой многоквартирный дом (МКД) рассчитан на определенный срок эксплуатации, после которого ему требуется капитальный ремонт (или снос, если состояние дома таково, что ремонт невозможен). Некоторое время назад даже появился соответствующий пункт в платежных документах. Эта тема продолжает вызывать много вопросов. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, из каких фондов он оплачивается и в какие сроки выполняется, расскажем в этой статье.
Что такое капитальный ремонт МКД и зачем он нужен?
Капитальный ремонт предполагает замену или ремонт изношенных конструктивных элементов общедомового имущества, тех частей здания, которые не относятся к конкретной квартире, а рассматриваются с точки зрения закона как собственность всех владельцев.
Текущий ремонт Текущий ремонт в многоквартирном доме: что, как часто и на каких условиях | Роскачество предполагает исправление возникших неисправностей, капитальный ремонт — забота о конструкции здания, в первую очередь основных элементах, которые отвечают за его прочность, надежность, способность выполнять свою функцию.
Что входит в капитальный ремонт? За счет средств капремонта обычно ремонтируются и обновляются следующие элементы:
- крыша;
- подвал;
- фасад;
- фундамент;
- лифт (может быть отремонтирован, обновлен или заменен);
- инженерные системы: электричество, отопление, газовая система, водоснабжение и водоотведение.
Нормативная база: законы и программы
Если говорить о нормативной базе, основные положения о капитальном ремонте содержатся в Жилищном кодексе (ст. 166). Кроме того, стоит обратить внимание на Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В нем устанавливаются правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки регионам и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта МКД. Там же описываются правила переселения из аварийного жилья, модернизации систем коммунальной инфраструктуры.
Также есть региональные законы о капремонте, которые могут устанавливать нюансы его проведения в той или иной области.
Один из частых вопросов в проведении капитального ремонта — определение того, что именно входит в общее имущество дома. Это определяется в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Кто отвечает за организацию: фонд, регоператор, УК, ТСЖ
За организацию работ и контроль отвечает несколько организаций, которые должны действовать сообща. Если возникают какие-либо проволочки или нарушения, жителям важно знать, на кого именно жаловаться и от кого требовать исправления ситуации.
Участник Роль в капремонте За что отвечает Региональный оператор (фонд капремонта)В целом обеспечивает проведение капитального ремонта. На его счете формируется фонд капитального ремонтаФинансирование капитального ремонта общего имущества, в том числе, в случае недостаточности средств фонда, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКДУправляющая компания или ТСЖ Минимальная, так как УК отвечает за текущий ремонт и обслуживание домаОбеспечивает доступ в дом, к общедомовому имуществу. Взаимодействует с регоператором по организационным вопросам. Обратная связь от жильцов в случае нарушений, ненадлежащего качества работСобственники помещений Как владельцы жилых помещений и общедомового имущества, контролируют качество работ через совет, общее собрание жильцов. Принимают решение о дополнительных взносах, если это требуетсяРассмотрение предложений и принятие решения о проведении капремонта. Контроль качества ремонта и процесса выполнения работПодрядная организация Собственно выполнение работОбеспечивает выполнение работ по графику, в обозначенные сроки и с высоким качеством
Финансирование капремонта: взносы, субсидии и отличие от коммуналки
Есть несколько источников финансирования капитального ремонта, деньги собираются постепенно (например, жильцы зачастую начинают платить за годы до того, как начинается собственно ремонт). Основной — это взносы жильцов — собственников помещений. (возможно, должно быть: взносы собственников помещений. Собственник может не быть жильцом, но взносы все равно платить должен, так ведь?)
Входит ли капремонт в коммунальные платежи? Нет. Взносы за капитальный ремонт не входят в коммуналку, это отдельная строчка в квитанции. Эти деньги могут копиться на счету регионального оператора или на специальном счете (владельцем такого счета по общему правилу является ТСЖ, ЖК или УК).
Помимо этого могут быть использованы бюджетные средства — таким образом компенсируются те суммы, которые некоторые жильцы не платят благодаря льготам Кто не платит за капремонт по закону: лица, которые имеют право не оплачивать капитальный ремонт | Роскачество. В таком случае счет может быть дополнен за счет субсидий. Конкретные условия зависят от региона.
Полный перечень работ, входящих в капремонт
Группы работ, которые проводятся в ходе выполнения капитального ремонта МКД:
- связанные с конструкцией здания: ремонт фундамента (гидроизоляция, заделка швов и трещин, антисептирование и т. п.), ремонт фасада (окраска стен, замена окон, дверей в подъезде и т. д.), ремонт крыши (замена кровли, утепление чердачного перекрытия и т. п.), ремонт общих подвальных помещений (устройство бетонных дорожек, дренажной системы, работы с перекрытиями пола первого этажа и т. д.). Это «глобальные» работы, которые обеспечивают прочность конструкции и функциональность дома;
- работы с инженерными системами: модернизация и замена систем водо- и теплоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, газообеспечения;
- ремонт внутридомового оборудования: лифтов, мусоропроводов, систем дымоудаления, пожарной безопасности;
- работы в общих помещениях: отделка стен, улучшение и ремонт систем освещения, крылец и козырьков.
Важно! Работы внутри квартир, касающиеся в основном «декоративного ремонта» (переклейка обоев и плитки, смена покрытий, замена внутриквартирного газового и водного оборудования), не входят в капремонт. Эти работы выполняют сами жильцы или владельцы по мере необходимости.