Что меня по-настоящему задело на той неделе? Разговор с соседкой тётей Валей. Ей 68, решила продать свою двушку и переехать к дочке в область. Нашла покупателей быстро — молодая семья, адекватные ребята. И вот звонит риелтор и говорит: «Извините, но мы отказываемся от сделки. Вы понимаете... возраст...»
Возраст, Карл! Женщина всю жизнь проработала бухгалтером, в своём уме, документы в порядке — но её квартиру теперь боятся покупать. Просто потому, что ей за 60.
Что случилось с Долиной и почему это коснулось всех
Помните громкую историю с Ларисой Долиной? Певица продала квартиру, потом решила оспорить сделку через суд, ссылаясь на то, что в момент продажи якобы не понимала значения своих действий. Суд ей отказал — это да. Но вот что важно: дело получило огромную огласку.
И теперь по всей России пенсионеры взяли эту схему на вооружение. Продал квартиру — получил деньги — потратил — а потом раз, и в суд: «Я был недееспособен, не понимал, что делаю, верните жильё».
Понимаете масштаб? Покупатель отдал миллионы, сделал ремонт, вселился — а тут приходит иск. И начинается судебная каша, экспертизы, нервы, адвокаты. Даже если суд в итоге откажет продавцу, покупатель потеряет кучу времени, денег и здоровья.
Почему риелторы теперь шарахаются от возрастных продавцов
Поговорил с несколькими агентствами недвижимости в своём городе. Картина одна и та же: если продавцу за 65-70 — сделку берут неохотно. Требуют справки от психиатра, от нарколога, заключения о дееспособности. А многие вообще отказываются работать.
Один риелтор мне честно сказал: «Слишком большие риски. Сейчас такая тенденция пошла — бабушка продала, денежки прогуляла или детки забрали, а потом оспаривает. И что мне делать? Моя репутация страдает, покупатель с меня спрашивает».
И вот получается замкнутый круг. Пенсионерам нужно продать жильё — чтобы улучшить жилищные условия, переехать поближе к родным, наконец-то съездить в отпуск на эти деньги. А купить у них никто не хочет. Дискриминация по возрасту? Может быть. Но риелторы и покупатели защищают себя.
Схема оспаривания: как это работает
Давайте разберёмся, на чём строится эта афера. Всё упирается в статью 177 Гражданского Кодекса РФ. Там написано: если человек в момент сделки не мог понимать значение своих действий, сделку можно признать недействительной.
Продавец или его родственники подают иск. Говорят: «Он был под воздействием лекарств», «У неё было обострение хронического заболевания», «Давление подскочило, она ничего не соображала». Суд назначает посмертную — ой, то есть ретроспективную — психиатрическую экспертизу. Эксперты изучают медкарту, опрашивают свидетелей.
И вот тут начинается самое интересное. Если найдутся хоть какие-то зацепки — принимал успокоительное, жаловался на головную боль — могут признать, что да, в момент подписания договора он был не совсем адекватен. Квартиру возвращают, а покупателю говорят: «Идите получайте деньги обратно». Только где их взять, если продавец уже всё потратил?
Реальные случаи: когда схема срабатывает
Мой знакомый адвокат рассказал недавнее дело. Мужчина 72 лет продал трёхкомнатную квартиру в центре города. Через полгода его дочь подаёт иск — мол, отец страдал старческой деменцией, сделка недействительна. Суд назначил экспертизу.
Экспертиза показала: да, у него были признаки когнитивных нарушений. Сделку отменили. Покупатели — семья с двумя детьми — уже въехали, сделали ремонт на полмиллиона. Их выставили на улицу. Деньги вернуть не смогли, потому что дедушка их давно потратил, а дочка ничего не должна по закону.
Страшно? Ещё как. И таких историй становится всё больше.
Кто в плюсе, а кто в минусе
Выигрывают только мошенники — те, кто целенаправленно использует эту схему. Продал квартиру, прокутил деньги, потом через суд вернул жильё. Всё, чистая прибыль.
А проигрывают все остальные. Покупатели боятся связываться с возрастными продавцами. Добросовестные пенсионеры не могут продать своё единственное жильё. Риелторы теряют клиентов. Рынок недвижимости лихорадит.
И вот самое обидное. Люди, которые честно прожили жизнь, вырастили детей, работали — в старости оказываются заложниками чужих афер. Потому что из-за нескольких нечестных дельцов всех пенсионеров начинают подозревать.
Как защититься покупателям
Если всё-таки решились покупать квартиру у пожилого человека — вот несколько правил. Во-первых, требуйте справку от психиатра о дееспособности. Причём не старую, а свежую — за месяц до сделки максимум.
Во-вторых, попросите заключение от невролога. Пусть там будет написано, что человек ориентируется в пространстве, времени, понимает свои действия.
В-третьих — и это важно — пригласите на сделку независимого психолога или психиатра. Пусть он зафиксирует состояние продавца в момент подписания договора. Да, это стоит денег, но потом может спасти от суда.
В-четвёртых, снимайте всё на видео. Полностью — от входа к нотариусу до выхода. Пусть продавец на камеру проговорит: понимаю, что продаю квартиру, согласен на условия, делаю это добровольно.
Параноя? Возможно. Но в нынешних реалиях это единственный способ обезопасить себя.
А как же быть пенсионерам-продавцам
Тут ситуация ещё печальнее. Честному человеку теперь нужно доказывать, что он в своём уме. Бегать по врачам, собирать справки, терпеть недоверие.
Мой совет такой. Если вам нужно продать квартиру — готовьтесь заранее. Пройдите полное медицинское обследование. Получите справки о дееспособности. Лучше даже нотариально заверить заявление: «Я, такой-то, в здравом уме и твёрдой памяти, продаю квартиру осознанно и добровольно».
Пригласите на сделку родственников — пусть они будут свидетелями. И тоже зафиксируйте это документально.
Понимаю, звучит дико. Но это защитит и вас, и покупателя. Потому что если через год найдётся дальний племянник, который захочет оспорить сделку — у вас будет полный пакет документов в защиту.
Что будет дальше
Честно? Я боюсь, что ситуация будет только ухудшаться. Пока законодательство не изменится, пока суды не выработают единую практику по таким делам — риски останутся.
Уже сейчас некоторые банки отказываются давать ипотеку на квартиры, где продавец старше 70 лет. Страховые компании не хотят страховать такие сделки. Если так пойдёт дальше, возрастные продавцы вообще окажутся за бортом рынка недвижимости.
А ведь у многих пенсионеров квартира — это единственный ценный актив. На что жить, если её нельзя продать? Вопрос открытый.
Почему государство молчит
Вот что меня действительно возмущает. Проблема назревает, все о ней знают — а воз и ныне там. Никаких законодательных инициатив, никаких разъяснений Верховного суда, кроме решения по делу Долиной-Лурье.
Можно же сделать обязательную процедуру — перед продажей недвижимости лицом старше определённого возраста проходить освидетельствование у психиатра. Результаты фиксировать, хранить. Тогда и оспаривать будет нечего.
Или ввести мораторий на оспаривание сделок через год после их совершения. Если за год не объявился — значит, всё в порядке было.
Но нет. Чиновники, видимо, считают, что проблема сама рассосётся. Спойлер: не рассосётся.
Моё личное мнение
Знаете, я много пишу о социальных проблемах, о том, как живут пенсионеры в нашей стране. И каждый раз убеждаюсь: система работает против обычного человека.
Афера Долиной — и неважно, насколько она была реальной — спровоцировала волну подражаний. А пострадали, как всегда, честные люди. И пожилые продавцы, которых теперь все боятся. И покупатели, которые рискуют остаться без денег и без жилья.
Это несправедливо. Но пока мы не начнём говорить об этом громко, ничего не изменится.
Что делать прямо сейчас
Если вы планируете продавать или покупать квартиру — не спешите. Проконсультируйтесь с юристом, который специализируется именно на таких делах. Потратьте деньги на дополнительные экспертизы и справки. Это всё равно дешевле, чем потом судиться годами.
Если вы узнали о подобных случаях в своём городе — распространяйте информацию. Пусть люди знают, с чем могут столкнуться.
И требуйте от властей изменений. Пишите обращения, поднимайте тему в соцсетях. Молчание — это согласие с тем, что творится.
Друзья, в моих материалах я рассказываю о том, что действительно волнует нас с вами — пенсионеров и тех, кому скоро на пенсию. Рассмотрим то, чего не покажут центральные СМИ, поэтому подпишись, а также переходи в мой Telegram — там ещё больше полезной информации и разборов реальных ситуаций.
👉Если статья оказалась полезной — поделитесь ею с друзьями и родными. Пусть как можно больше людей узнают об этих рисках. И если у вас есть возможность — поддержите моё творчество донатом. Этот контент создан с душой. Поддержи творчество донатом! (кнопка 'Поддержите автора')💜
Вместе мы сможем привлечь внимание к проблеме. А это уже первый шаг к её решению.
Берегите себя и своих близких. И помните: знание — это сила. Особенно когда речь идёт о защите своих прав и своих денег.