Почему я бы не пошел в субаренду премиалки

Почему я бы не пошел в субаренду премиалки. Читаем, считаем и думаем.

Например возьмем Москва сити, нормальные апарты (не евро двушка на 15 этаже) на высоком этаже будут стоить 400-500к, это +- 100м2.

Давай считать точку входа: аренда + депозит + упаковка = получается около 1 млн. Приносить такая квартира будет примерно 100.000 чистыми. Вот примерный расчет:

Аренда - 500к

Коммуналка - 80к ( тут без комментариев, сам в шоке)

Горничная - 15 уборок по 3к = выходит 45к

Прачка -5к

Налоги - 7% это +- 40к

Бронист - 5к

Амортизация - 10к

Итого расходов - 685.000

Теперь по доходам:

Средний чек - 33к с учетом продлений и мини бара.

Заселение 80% в среднем по году, это 24 дня.

Выручка +- 800.000 с апарта.

Чистыми остается +- 100.000 руб.

По итогу фин модель: ты вкладываешь 1 млн +-, окупаешь свои вложения примерно за 10 месяцев, и еще у тебя остается один месяц на «заработать»

Если у собственника ничего не поменяется, то с божьей помощью он продлит еще на год, но не факт.

Я бы назвал это не бизнес моделью, а шляпомоделью по двум причинам:

Во-первых ты окупаешь свои вложения 10 месяцев, при договоре на 11 месяцев.

Во вторых ты работаешь в коофициенте выручки 0,8 к аренде. Аренда 500к, а возможная выручка всего 800.

Для меня это прям странно, кто вписывается в субаренду премиалки. Ну вы мне скажите какой смысл работать в коэффициенте 0.8???

К примеру: полтора года назад я вписался в тему общаг. Было кучу умников со своими сраными комментами по типу:

- фу как дешево

- фу хостел

- фу мигранты

- фу двери дешевого цвета

- фу шконки, казарма, карцер

Но вот только умники с премиалки, даже и подумать не могли, что на нашей бизнес модели мы даже не заходим в субаренду если объект не дает хатя бы 3х от аренды.

Для простоты расчета если аренда 500к, и потенциальная выручка 1,5 млн - нам не интересно)

К примеру Подольский общага: аренда 400, а выручка 2 млн.

Был Хабаровск: аренда 750, потенциал 4 млн.

Питерская общага, аренда 500, выручка 4 млн.

Теперь стоп, ушел немного в сторону. Не будем про общаги, это вообще другой бизнес.

Но я больше толкую за бизнес модель, и вот основные выводы:

Мысль 1: Для меня очень странно заходить в субаренду с коэффициентом 8,0 от выручки.я не против премиалки, больше скажу, я бы очень хотел зайти в премиум, но только на ДУ!

Мысль 2: Это глупо заходить в окупаемость проекта 10 мес, с договором 11 мес, поэтому снова рулит только ДУ

Мысль 3: Еще очень странно заходить в фин модель, где НЕТ длительных командированных гостей, только туристы и парочки на свидание. Это прям риск. Мое мнение, если ты сегодня не понимаешь, как работать с B2B трафиком и длительными корпоративными заездами, то тебе скоро будет оч тяжело…

подробнее про B2B трафик и командированных расскажу на мастер классе 👉регистрация

По итогу что имеем: работать в субаренде, меньше чем с коэффициентом хотя бы 1,5х… так себе история, тут рулит только ДУ. Даже если объект был в простоят, ты все равно заберешь свою комиссию. Браво - ДУ)

А если ты еще работаешь в премиалке, где месячная аренда сопоставима годовой зарплате обычного сотрудника - вообще по моему полный пи@дец. Очень высокий риск.

Если подытожить мысли, то получается следующее. На сегодняшний день, супер круто:

- работать в премиалке, но только ДУ.

- выбирать субаренду, только если выручка от аренды больше чем 1,5Х

- не выбирать туристов как главную ЦА, с ними будущего нет.

PS: на сегодняшний день самая идеальная связка это любые объекты в ДУ + B2B трафик.

Дай свое ❤️, если пост задел.