📅 В январе 2026 года Конституционный суд РФ принял решение, которое давно назрело на практике.
Мы разбираем налогообложение сделок мены недвижимости и ключевой вопрос: допустимо ли облагать НДФЛ гражданина, который фактически не получил доход, а лишь обменял одно имущество на другое, иногда даже объективно потеряв в стоимости.
⚖️ В Постановлении № 1-П от 15.01.2026 Суд прямо указал: действующий подход к налогообложению мены создаёт правовую неопределённость. Более того, он может приводить к обложению налогом не экономической выгоды, а реальной имущественной потери.
📌 Ключевой вывод принципиален.
При обмене недвижимости налог должен рассчитываться исходя из реального изменения имущественного положения сторон, а не автоматически по кадастровой стоимости переданного объекта с коэффициентом 0,7.
🔍 Как возник этот спор
Гражданка Селюкова обменяла принадлежащий ей земельный участок с кадастровой стоимостью почти 3 млн рублей на другой участок. Его кадастровая стоимость была заметно ниже.
📄 В договоре стороны указали цену 500 000 рублей и прямо зафиксировали равноценность обмена. Доплаты не предусматривались. Денежные расчёты в сделке роли не играли.
🏛 Налоговый орган оценил ситуацию иначе. Он посчитал, что у налогоплательщика возник доход, и рассчитал его исходя из 70 процентов кадастровой стоимости переданного участка. В результате были доначислены НДФЛ и пени.
Фактически налог начислили на разницу между высокой кадастровой оценкой и более скромной договорной ценой, не анализируя, получила ли гражданка реальную выгоду от сделки.
⚖️ Что происходило в судах
Судебная история получилась показательной.
Суды первой инстанции поддержали налогоплательщика, указав, что при равноценном обмене без доплат говорить о доходе некорректно.
Однако затем позиция изменилась. В кассации суды встали на сторону налогового органа и применили формальную связку из двух норм.
📌 Первая — пункт 2 статьи 214.10 НК РФ, регулирующий налогообложение продажи недвижимости.
📌 Вторая — пункт 2 статьи 567 ГК РФ, предусматривающий применение к мене правил купли-продажи.
Логика была простой. Если к мене применяются правила купли-продажи, значит и для налогов её можно считать продажей. Именно этот формальный подход и был вынесен на проверку Конституционного суда.
🧭 Что сказал Конституционный суд
Конституционный суд напомнил то, что часто теряется в правоприменении.
НДФЛ облагается экономическая выгода, а не формальное движение имущества и не абстрактная цифра из реестра.
💡 Доход по НДФЛ — это реальный чистый результат сделки.
Если такого результата нет, налоговая база отсутствует.
Суд отдельно указал: статья 214.10 НК РФ по своему буквальному смыслу регулирует именно продажу и дарение недвижимости. На договор мены она прямо не распространяется. Поэтому автоматическое применение этой нормы к обмену недвижимости является расширительным толкованием, делающим налоговые последствия сделок непредсказуемыми для обычных граждан.
⚠️ Важно и другое. Пункт 2 статьи 567 ГК РФ носит технический характер. Он восполняет пробелы регулирования, но не превращает договор мены в договор купли-продажи для налоговых целей.
Существо мены иное. Это обмен имущества, где деньги либо не участвуют вовсе, либо имеют вспомогательное значение в виде доплаты.
📊 Когда при мене всё же возникает доход
Конституционный суд не сказал, что НДФЛ при мене невозможен в принципе.
Он обозначил критерии, при которых экономическая выгода действительно может возникнуть.
📌 Доход появляется, когда эквивалентность обмена опровергнута. Например, при существенной разнице в кадастровых стоимостях без разумных бытовых или экономических мотивов сделки.
📌 Также значение имеет ситуация, когда кадастровая стоимость полученного объекта с учётом доплаты заметно превышает стоимость переданного имущества.
В таких случаях доходом признаётся именно превышение стоимости полученного имущества, а не вся кадастровая стоимость отчуждаемого объекта, как это происходит при продаже.
👥 Почему это решение важно для граждан
Годами по одному и тому же вопросу существовала разнонаправленная практика.
Одни суды считали, что при равноценном обмене НДФЛ отсутствует.
Другие исходили из стоимости полученного объекта.
Третьи автоматически брали кадастровую стоимость переданного имущества.
❗ В результате налоговые последствия сделок мены становились практически непредсказуемыми. Даже граждане, которые просто решали бытовую задачу и объективно не зарабатывали, рисковали получить доначисления и штрафы.
Конституционный суд прямо указал: такая ситуация нарушает принцип правовой определённости и равенства налогообложения. Налоговые правила должны быть ясными, согласованными с гражданским правом и понятными для обычных граждан.
📝 Что меняется после этого постановления
Суд указал законодателю на необходимость прямо урегулировать налогообложение сделок мены недвижимости в главе 23 НК РФ.
При этом должны учитываться презумпция добросовестности налогоплательщика, презумпция эквивалентности обмена и роль кадастровой стоимости как ориентира, а не безусловной налоговой базы.
🚫 Главный запрет сформулирован предельно чётко.
Нельзя облагать налогом то, что по своей сути является имущественной потерей, а не доходом.
До внесения изменений в закон налоговые органы и суды обязаны ориентироваться на позицию Конституционного суда. Оценивать конкретную сделку, мотивы обмена и реальное изменение имущественного положения сторон, а не применять режим продажи по умолчанию.
🔗 Текст постановления Конституционного суда РФ
👉 https://www.ksrf.ru/doc/KSRFDecision881467.pdf
📌 Если вы только что на этом канале
Здесь мы разбираем налоги, сделки и судебную практику так, как они работают в реальности.
Без иллюзий и формального подхода.
➡️ Больше полезных материалов и практики на сайте юридической компании Ребо Групп 👉 https://rebogroup.ru/