Честно скажу: в 2026 выигрывает не тот, кто пытается “угадать идеальную точку входа”, а тот, кто управляет сценарием. Потому что текущий рынок устроен так: в объявлениях может быть ощущение “всё держится”, а в реальности сделки часто идут через торг и время.
Это видно по фактам:
- Ключевая ставка Банка России на 16.01.2026 — 16,00%: деньги остаются дорогими, и покупатель ведёт себя осторожнее.
- По данным “Домклик” и “СберИндекс”, соотношение цены предложения к цене сделки по итогам ноября 2025 выросло до 14,7% — это маркер, что торг встроен в рынок.
- Есть риск “перепредложения” по новостройкам: ТАСС со ссылкой на ЕИСЖС писал, что в среднем по России распродано 70% готового жилья (годом ранее 77%), а ДОМ.РФ считает безопасным коридор 70–80%.
Давайте сделаем практичный план на 3–6 месяцев: без “волшебных прогнозов”, по шагам.
Шаг 1. Сформулируйте задачу покупки (иначе вы не сможете оценить “хороший объект”)
На ближайшие 3–6 месяцев вам достаточно чётко определить:
1) Зачем покупаете: жизнь или инвестиции?
- Для жизни — вы выбираете комфорт и платёж, который не будет давить. И не обязаны ловить “идеальный момент”.
- Для инвестиций — вы выбираете ликвидность + сценарий выхода, а не просто “красивую цену”.
2) Горизонт: когда вам может понадобиться выход?
Если вы допускаете продажу через 2–3 года, покупка должна быть понятна массовому покупателю. “Экзотика” в текущем рынке продаётся долго.
Чтобы не ошибиться: выпишите цель одной строкой. Например:
- “Хочу сохранить капитал и иметь аренду как подушку”
- “Хочу выйти через продажу через 24–36 месяцев”
- “Хочу доход, но без сложного управления”
Эта строка дальше будет вашим фильтром.
Шаг 2. Стресс-тест денег: главный фильтр 2026
При ставке 16% цена ошибки по финансированию выше.
Поэтому в 2026 сначала — стресс-тест, потом — выбор объекта.
Если покупаете в ипотеку
Сделайте три расчёта (в таблице или просто на бумаге):
- Комфортный платёж — при котором вы не меняете качество жизни.
- Платёж “если станет хуже” — например, доход просел/расходы выросли/аренда простаивает.
- Срок удержания — сколько месяцев вы можете держать объект, если продажа затянулась, не уходя в дисконт “от усталости”.
Если на шаге 3 вы понимаете, что выдержите только 1–2 месяца — значит, вам нужна либо другая сумма, либо другой формат, либо вход с запасом по ликвидности.
Если покупаете за наличные
В текущем рынке ваш козырь — условия входа: вы можете выбирать и торговаться.
Здесь дисциплина такая:
- не переплачивать за “витрину” (потому что рынок торгуется);
- входить только там, где есть понятный покупатель на выходе;
- проверять, что объект может спокойно жить в аренде, если продажа займёт больше времени.
Почему это важно: если разница между ценой предложения и ценой сделки в среднем 14,7%, то “вхожу без торга” — часто значит “вхожу на эмоциях”.
Шаг 3. Выберите стратегию на ближайшие 3–6 месяцев: продажа или удержание
В текущем рынке лучше всего работает логика двух сценариев.
Сценарий А: вы рассчитываете на продажу
Тогда покупаете только то, что:
- имеет широкую аудиторию покупателей;
- не требует “объяснять ценность” (понятно рынку с первого взгляда);
- не зажато конкурентами “в лоб” (рядом нет десятка аналогов дешевле/лучше).
Сценарий Б: вы готовы удерживать через аренду
Тогда заранее смотрите:
- реальную арендную ставку (не “мечту”, а то, что рынок платит);
- риск простоя;
- постоянные расходы, которые съедают доходность.
Правило простое: если аренда не держит объект, вы рискуете застрять.
Шаг 4. Перестаньте ориентироваться на объявления: в 2026 решают торг и срок продажи
В 2026 многие ошибки начинаются с фразы: “в объявлениях же так стоит”.
А в текущем рынке объявление — это витрина, а не касса.
Маркер простой: по данным РБК Недвижимости со ссылкой на “Домклик” и “СберИндекс”, соотношение “цена предложения/цена сделки” в ноябре 2025 — 14,7%.
Что это значит для инвестора:
- торг — норма, особенно по средним и слабым объектам;
- “не торгуюсь” — часто означает “объект переоценён”;
- выигрывает тот, кто покупает либо с понятной скидкой, либо с сильной ликвидностью.
Практика на 3–6 месяцев:
- если вы продавец — планируйте коридор торга заранее;
- если вы покупатель — торг закладывайте сразу в финмодель.
Шаг 5. Смотрите на живой спрос: сделки и регистрации, а не шум
Чтобы понимать, “живой” рынок или нет, полезно смотреть на статистику регистраций. Например, Росреестр по Москве сообщал: за январь–сентябрь 2025 года зарегистрировано 97 918 переходов прав по договорам купли-продажи жилья.
Почему это важно:
- сделки идут даже в сложные периоды, но покупатель становится разборчивее;
- объект без понятного спроса “подвисает” первым;
- ликвидность — это не про слова, а про реальную активность рынка.
Шаг 6. Проверьте риск “перепредложения”, особенно если смотрите новостройки
Когда предложения много, рынок становится покупательским: выбирают, сравнивают, торгуются. Поэтому в 2026 важно понимать, нет ли в вашем сегменте “затоваривания”.
ТАСС со ссылкой на ЕИСЖС писал, что к концу 2025 число миллионников, где построенного жилья больше, чем проданного, выросло, а в среднем по России распродано 70% готового жилья (годом ранее 77%).
Что это значит для инвестора:
- конкуренция между похожими лотами усиливается;
- “средний” объект продаётся дольше;
- вам нужно заранее понимать, чем ваш лот будет выигрывать у альтернатив.
Шаг 7. “Формула ликвидности” — проверка за 3 минуты (делайте перед каждым просмотром)
Чтобы в 2026 не покупать историю, а покупать актив, задайте три вопроса:
- Понятный покупатель: кто купит у вас через 2–3 года и почему?
- Понятные альтернативы: что рядом будет конкурировать и давить цену/срок продажи?
- Понятный сценарий удержания: если продажа затянулась, объект спокойно живёт в аренде?
Если хотя бы один пункт “нет” — вы не обязаны входить. Вы выбираете условия, а не рынок выбирает вас.
В клубе мы такие проверки делаем регулярно на реальных объектах участников — чтобы решения были не “наугад”, а по логике и цифрам: клуб.лидеринвест.рф
Решение на ближайшие 3–6 месяцев: три варианта без самообмана
Вариант 1. Покупать сейчас
Если одновременно выполняются условия:
- вы понимаете покупателя на выходе;
- аренда держит объект (или вы не зависите от аренды и входите с запасом);
- цена входа выдерживает торг и не ломает вашу модель.
Вариант 2. Не покупать “любой ценой”, а искать другой объект
Если видите хотя бы один “красный флаг”:
- слабый спрос;
- слишком много конкурентов рядом;
- плохая аренда;
- завышенная цена “как в рекламе”.
Вариант 3. Пауза и подготовка условий
Если сейчас:
- платёж/риски давят;
- нет выгодных входов;
- вы не готовы удерживать объект, если продажа займёт больше времени.
Пауза тоже стратегия — если она осознанная: вы копите условия и усиливаете позицию покупателя.
Приглашаю вас в клуб
Если вы хотите не “угадывать”, а принимать решения экспертно: видеть риски заранее, понимать ликвидность, считать выход и не застревать в объекте — приходите в мой клуб.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ: клуб.лидеринвест.рф
Внутри — разборы реальных проектов, логика спроса, финансовые модели и сценарии выхода. Система, которая помогает инвестору действовать спокойно даже в условиях текущего рынка.
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф