Честно скажу: в 2026 вопрос не в том, “где больше доходность на бумаге”, а где меньше шанс застрять. Деньги дорогие — ключевая ставка Банка России на 16.01.2026 составляет 16%.
А значит покупатель будет выбирать аккуратнее, сделки — требовательнее, а ликвидность — важнее “красивой истории”.
Ниже разберу три формата, которые чаще всего обсуждают инвесторы: вторичка, мелкие лоты (машиноместа/кладовые) и стрит-ритейл. Плюс — дам простой фильтр, как выбрать “свой” формат под 2026 год.
1) Вторичка: почему она выглядит устойчивее в текущем рынке
Что делает вторичку сильной
- Готовый объект = меньше неизвестных. Его можно посмотреть, оценить состояние, окружение, реальную инфраструктуру. Покупателю это психологически проще, чем “подождать сдачи”.
- Быстрее запуск в аренду. Для инвестора это критично: если продажа затянется, объект должен уметь жить и приносить деньги.
- Вторичка в 2025 жила на торге — и это продолжится. По данным исследования «Яндекс Недвижимости», в 2025 на вторичке отмечали стагнацию цен, оживление покупателей и рост дисконта.
- А главное — время продажи стало длиннее: в городах-миллионниках средний срок активности объявлений на вторичном рынке в 3 квартале 2025 — 109 дней (данные «Яндекс Недвижимости», пересказ Banki.ru).
- Это важный маркер: “быстро и по хотелке” продаётся редко. Продаётся то, что понятно рынку.
Слабое место вторички в 2026
Вторичка выигрывает в понятности, но проигрывает там, где:
- объект “устал” и требует серьёзных вложений;
- планировка/дом/окружение спорные;
- продавец держит цену как в рекламе и “не торгуется”.
И тут включается железная логика 2026: разрыв между ценой предложения и ценой сделки по итогам ноября 2025, по данным СберИндекса (РБК Недвижимость), — 14,7%.
То есть торг вшит в рынок, особенно по неликвиду.
Кому подходит вторичка в 2026: тем, кому важны управляемость, аренда как подушка и понятный выход.
2) Мелкие лоты: машиноместа и кладовые — “тихая” стабильность или ловушка?
Мелкие лоты в 2026 будут популярны по одной причине: их легче купить/продать по сумме, и иногда ими проще “хеджировать” портфель. Но здесь важно понимать разницу между машиноместами и кладовыми.
2.1. Машиноместа
Что нравится инвесторам:
- небольшой чек по сравнению с квартирой,
- понятная потребность в районах с дефицитом парковки,
- относительно простой объект (меньше ремонта, меньше “эмоций”).
Публичные ориентиры по Москве: «Ведомости» со ссылкой на «Авито Недвижимость» писали, что средняя цена покупки машиноместа в Москве в 2025 — 2,1 млн руб., а средняя ставка аренды — 11 600 руб./мес.
РБК также отмечал, что средний срок окупаемости машиноместа в миллионниках превышает 16 лет (а в отдельных городах быстрее).
Где риск: не в “формате”, а в локации и спросе. Машиноместо в ЖК, где парковок и так много, может стать вечным “висяком”. А в дефицитных локациях — наоборот, работать стабильно.
2.2. Кладовые
Кладовые в 2026 — формат с растущим предложением. Домклик отмечал: за год предложение кладовых в России выросло на 40,5%, при этом цены прибавили около 5% (то есть с учетом инфляции — почти на месте).
РИА Недвижимость также писало про рост цен на кладовые примерно на 5% за год по данным Домклик.
Что это значит для инвестора: если предложение растёт быстрее спроса — придётся выбирать точнее. Кладовая “на отшибе” и без понятной аудитории будет стоять. А кладовая в доме/очереди, где реально есть дефицит хранения, — может быть стабильной.
Кому подходят мелкие лоты: тем, кому важна низкая сумма входа, простота управления, и кто готов выбирать точечно, не “по моде”, а по спросу внутри конкретной локации.
Нативно скажу: именно на таких вещах многие ошибаются — покупают “формат”, а надо покупать спрос в конкретном месте. Мы это регулярно разбираем на живых примерах — с цифрами и проверкой альтернатив — в клубе: клуб.лидеринвест.рф
3) Стрит-ритейл: устойчиво, но цена ошибки выше
Стрит-ритейл любят за понятную модель: арендатор платит, объект работает. Но в 2026 это будет формат для дисциплинированных инвесторов: ошибка дороже, чем в жилом.
Почему стрит-ритейл может быть устойчивым
Когда локация сильная и спрос на площади высокий — стрит-ритейл держится лучше. Например, по итогам 2025 года вакансия на центральных торговых коридорах Москвы была около 6,5%, а на отдельных улицах — ниже 3% (оценка IPG.Estate).
Это говорит о спросе на качественные места.
Плюс: РБК (публикация в разделе компаний) отмечал рост цен и ставок аренды в сегменте ГАБ до 300 кв. м и приводил ориентиры по средней цене и аренде (как иллюстрацию интереса частных инвесторов к этому сегменту).
Где главный риск 2026
В 2026 на стрит-ритейл будет давить экономика арендатора и изменения в среде. РБК писал о факторах давления на рынок стрит-ритейла в 2026 (в частности, об изменениях, которые повышают нагрузку на бизнес).
И это важно: если арендатору тяжело, он:
- просит скидку,
- съезжает,
- задерживает платежи.
Поэтому стрит-ритейл в 2026 — это не “купил и забыл”. Это проверка арендатора и сценарий замены.
Кому подходит стрит-ритейл: тем, у кого есть капитал, терпение и готовность мыслить как инвестор в бизнес-процесс арендатора (а не только “в стену”).
Быстрый фильтр: что устойчивее именно для вас
Задайте себе три вопроса:
- Мне важнее “тихо и управляемо” или “выше доходность, но больше рисков”?
- — “управляемо” → чаще вторичка / мелкие лоты
- — “готов к риску арендатора” → стрит-ритейл
- Если продажа затянется, объект должен жить в аренде?
- — да → вторичка (с сильной арендой) или стрит-ритейл (с проверенным арендатором)
- — нет → тогда вход должен быть настолько выгодным, чтобы выход не был стрессом
- Цена ошибки для меня какая?
- — “не хочу ошибаться дорого” → мелкие лоты / вторичка
- — “готов к более дорогой ошибке ради доходности” → стрит-ритейл
Приглашаю вас в клуб
Если вы хотите не “угадывать”, а принимать решения экспертно: видеть риски заранее, понимать ликвидность, считать выход и не застревать в объекте — приходите в мой клуб.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ: клуб.лидеринвест.рф
Внутри — разборы реальных проектов, логика спроса, финансовые модели и сценарии выхода. Система, которая помогает инвестору действовать спокойно даже в условиях сегодняшнего рынка.
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф