В текущем рынке инвестор чаще теряет не на цене, а на времени и нервах. Купили — а потом выяснилось, что объект нельзя нормально переоформить, есть ограничения, или сделка “висит” из-за документов. Поэтому сегодня — без лишних слов: какие бумаги смотреть в первую очередь и какие формулировки должны включить у вас внутреннюю сирену.
1) Начинаем с базы: выписка из ЕГРН — ваш главный “рентген”
Первое, что я прошу сделать всегда: свежая выписка из ЕГРН (не “старенькая”, а максимально актуальная). В ней отражаются ключевые параметры, включая ограничения и обременения.
Какие строки в выписке особенно важны:
- “Ограничение прав и обременение объекта недвижимости”
- “Запись о запрете/аресте/ипотеке”
- “Сервитут / рента / доверительное управление / аренда” (если применимо)
И важный нюанс, который многих удивляет: с 1 марта 2023 года сведения о собственнике в выписке ЕГРН для третьих лиц могут быть закрыты — это значит, иногда вы не увидите ФИО владельца, если выписку заказывает “не он”.
Что делать? Просить продавца заказать выписку самому/дать согласие на раскрытие или идти через нотариальные механизмы (по ситуации).
2) Три “красных флага”, при которых вы ставите сделку на паузу
Это те случаи, когда без снятия/урегулирования идти дальше нельзя.
Красный флаг №1: арест или запрет регистрационных действий
Если в ЕГРН стоит арест/запрет — объект может быть фактически заблокирован для сделки. Проверка простая: это отражается в выписке.
Отдельно: бывает “запрет на регистрационные действия без личного участия собственника” — его собственник устанавливает как защиту от мошенничества. Это не “страшно”, но вы должны понимать механику: без личного участия собственника действия не пройдут.
Красный флаг №2: ипотека (залог банка)
Ипотека — это не запрет “навсегда”, но это обязательный сценарий снятия обременения (погашение/аккредитив/закладная/согласование с банком). В ЕГРН ипотека видна как обременение.
Красный флаг №3: рента / пожизненное содержание
Вот здесь новички часто недооценивают риск. Пожизненная рента/содержание с иждивением — это особый режим, обычно с нотариальным договором, и такая история требует очень аккуратной проверки. Росреестр отдельно отмечает ренту как вид обременения.
3) “Жёлтая зона”: не запрет, но повод копать глубже
Это ситуации, когда сделка возможна, но только после дополнительных проверок.
Долгосрочная аренда (и любые “права третьих лиц”)
Если по объекту есть зарегистрированные права третьих лиц, вы должны понимать: кто и на каких условиях пользуется объектом. По ряду видов аренды госрегистрация обязательна (например, аренда зданий/нежилых помещений/земли на срок от года).
Сервитут
Сервитут — это ограниченное право пользования чужим участком/объектом (проезд, проход и т.д.). Он не всегда “плохо”, но он влияет на ценность и ликвидность.
4) Проверяем не только объект, но и продавца: долги, банкротство, исполнительные производства
Потому что бывает так: у объекта ещё нет ареста, но продавец уже “горит”, и арест может прилететь в любой момент.
Что делаем:
- Проверяем продавца в банке данных исполнительных производств ФССП.
- Если есть активные производства — это повод понять риски (и да, нередко при долгах накладывают арест). Федеральная нотариальная палата прямо рекомендует проверять продавца и долги перед покупкой.
- Отдельно смотрим риски банкротства продавца — многие сервисы по безопасности сделки это включают в чек-лист.
Плюс “бытовая”, но важная часть: справки/подтверждения об отсутствии долгов по ЖКУ и корректная передача лицевого счёта (иначе можно долго разбираться уже после сделки).
5) Какие документы у продавца запросить обязательно
Вот минимум, который должен быть на столе до аванса/задатка:
- Выписка ЕГРН (свежая) + при необходимости “расширенная” по ситуации.
- Правоустанавливающий документ: ДКП/ДДУ/наследство/дарение и т.д. (смотрим, как объект появился).
- Документы по семейному статусу: если продавец в браке — нюансы по согласию супруга.
- Справки по долгам (ЖКУ и прочее) — чтобы не собирать “хвосты”.
- При наличии обременений — пакет по снятию обременения (ипотека/согласие банка/порядок расчётов).
6) “Формулировки-триггеры”, которые должны насторожить
Если вы видите в документах или слышите от продавца:
- “Потом снимем, это быстро” (без понятного плана и сроков)
- “Выписку не дам, она у риелтора/в банке”
- “Есть запрет, но это ничего” (любой запрет — это вопрос “как снимаем и когда”)
- “Сделаем по доверенности, я не смогу приехать” (это не всегда плохо, но требует усиленной проверки)
- “Не будем показывать все документы до аванса”
В текущем рынке правильнее терять день на проверки, чем месяцы на попытки “разрулить”.
7) Маленький алгоритм на 15 минут перед любым авансом
- Заказываем/получаем ЕГРН и смотрим строку обременений.
- Проверяем продавца по ФССП.
- Просим документы основания собственности и смотрим логику “как пришло”.
- Если есть ипотека/запрет/рента/сервитут — фиксируем пошаговый план: кто, когда, чем снимает и как рассчитываемся.
В клубе мы регулярно разбираем реальные сделки участников именно с этой стороны: где можно застрять, какие документы попросить и как выстроить расчёты так, чтобы не попасть в ловушку.
Приглашаю вас в клуб
Если вы хотите не “угадывать”, а принимать решения экспертно: видеть риски заранее, понимать ликвидность, считать выход и не застревать в объекте — приходите в мой клуб.
📌 КЛУБ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В НЕДВИЖИМОСТЬ: клуб.лидеринвест.рф
Внутри — разборы реальных проектов, логика спроса, финансовые модели и сценарии выхода. Система, которая помогает инвестору действовать спокойно даже в условиях текущего рынка.
С уважением, Надежда Артемьева,
член национальной палаты недвижимости, действующий инвестор, основатель клуба по инвестициям в недвижимость клуб.лидеринвест.рф