С 1 февраля семейная ипотека изменится. Как и где купить квартиру на рынке Уфы сегодня на льготных условиях и стоит ли рассматривать жилищный кредит как инвестицию — мнение экспертов Mkset.
Потенциальные покупатели буквально штурмуют офисы застройщиков, пытаясь успеть заключить сделку до 1 февраля, когда вступит в силу жесткое правило «одна семья — одна льготная ипотека». Скоро супруги не смогут оформить два отдельных выгодных кредита, вынужденно становясь созаёмщиками по одному договору семейной ипотеки.
— Это как прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Все хотят успеть, потому что условия действительно уникальные, — делится наблюдениями Евгения Калинина, брокер аутлета новостроек «Эрмитаж».
По ее словам, новый закон резко сужает возможности для инвестиций в недвижимость через льготные программы, зато делает их более адресными для реальных улучшений жилищных условий.
Риэлтор Юсова: семьям с детьми лучше поторопиться с ипотекой до 1 февраля
Эксперты предупреждают, что те, кто не успеет оформить льготную ипотеку до февраля, могут столкнуться не только с ужесточением условий кредитования, но и с неизбежным ростом цен на фоне высокого спроса. В Уфе начинается настоящая охота за последними квартирами по старым правилам.
Экономист: ипотека в нынешних условиях несет высокие риски
Семейная ипотека в Уфе
С 1 февраля 2026 года вступает в силу новое правило семейной ипотеки: каждая семья сможет оформить только один льготный кредит под 6%, причем супругам придется стать созаемщиками. Ранее каждый из супругов мог самостоятельно претендовать на льготную ипотеку, фактически удваивая объем доступной субсидии. Теперь такое преимущество аннулировано, чтобы повысить адресность госпрограммы и исключить использование семейных кредитов для инвестиций
Льготная ипотека: основные программы в 2026 году
- Семейная ипотека
Пока еще семейная ипотека (до 6%) доступна семьям с детьми до 6 лет, ребенком-инвалидом или в определенных регионах. Важное новшество — программу расширили на вторичное жилье в городах с недостаточным строительством.
Семейная ипотека: изменение ставки
Впрочем, помимо условий, в России планируют пересмотреть ипотечную ставку. Логика парламентариев проста: чем больше детей — тем ниже ставка. Экономическая выгода должна стать причиной для пополнения семейства. Так, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил ввести дифференцированные ставки по семейной ипотеке в зависимости от числа детей в семье. Сейчас, независимо от количества детей, семьи получают льготную ипотеку под фиксированные 6%. По словам депутата, для стимулирования рождаемости планируется установить следующую шкалу ставок:
- Первый ребенок: 10%
- Второй ребенок: 6%
- Третий ребенок: 4%
При этом подчеркивается, что указанные ставки будут корректироваться в сторону уменьшения по мере снижения ключевой ставки Центрального банка.
- IT-ипотека
Для IT-специалистов с зарплатой от ₽150`000 в аккредитованных компаниях. Но расслабляться нельзя: льготную ставку теперь необходимо подтверждать каждые шесть месяцев в течение всего срока кредита.
- Сельская ипотека
С 2025 года сельская ипотека (до 3%) стала целевой — доступна только работникам АПК, соцсферы, предпринимателям в сельском хозяйстве и участникам СВО.
- Ипотека под 2%
Ипотека под 2% в новых регионах: Продолжает действовать для покупки жилья в ДНР, ЛНР, Запорожской, Херсонской, а также Белгородской и Курской областях.
— На сегодняшний день огромное количество новостроек Уфы подходит под вышеуказанные ипотечные программы, — отмечает Евгения Калинина. — Есть возможность выбрать планировку из разнообразия вариантов, а также выбрать удобное место с транспортной развязкой, школой, детским садом и развитой инфраструктурой.
Домклик: 12,5% домохозяйств РФ соответствуют условиям «Семейной ипотеки»
Ставка по ипотеке сегодня в банках
— Сейчас уникальное окно возможностей, — резюмирует Евгения Калинина. — Цены пока не взлетели до небес, а льготные программы, хоть и ужесточились, все еще работают. Те, кто откладывал покупку, активизировались. Боюсь, что после февраля этот ажиотаж сменится периодом затишья и переоценки рынка.
А какая ипотечная ставка сегодня есть в банках? Рандомно выберем пять организаций и выясним, на каких условиях они предлагают ипотечный кредит.
Банк Рыночная ставка по ипотеке Условия Альфа-Банк от 19,99% Первый взнос от 20,1% ВТБ от 23% Первый взнос от 30,1% Сбербанк от 19,3% Первый взнос от 20,1% Совкомбанк от 21,49% Первый взнос от 15% Т-Банк от 16,9% Первый взнос от 20%
Квартира в ипотеку в Уфе: скоро не останется квартир стоимостью до ₽8 млн
Средняя стоимость новостройки комфорт-класса в Уфе составляет от ₽160`000 за квадратный метр. Минимальная площадь квартир комфорт-класса — 18,6 м², а самая просторная квартира площадью — 140 м². Брокер Евгения Калинина уверена, что скоро в Уфе не останется квартир дешевле ₽8 млн.
Где взять ипотеку в Уфе: новостройки
На свой экспертный взгляд Евгения Калинина выделяет следующие ЖК.
Название ЖК Сегмент Заявленный срок сдачи ЖК Terle Park комфорт-класс III кв 2026г ЖК «Холмогоры» комфорт-класс 2026/2028 гг ЖК «Цветы Башкирии» комфорт-класс есть сданные дома ЖК «Космос» комфорт-класс II кв 2027г ЖК «Паруса» комфорт-класс 2026/2027гг ЖК «ЛайфДема» комфорт-класс II кв 2027г ЖК «Зорге Премьер» премиум-класс III кв 2027г ЖК «Никольская collection» премиум-класс 2026/2029г ЖК «Пьермонт» премиум-класс III кв 2028г ЖК «Аурика» премиум-класс II кв 2028г ЖК NEW BRIDGE премиум-класс I кв 2026г ЖК «Новый Империал» премиум-класс I кв 2029г
Калькулятор ипотеки — пример расчета
Сколько же фактически придется заплатить за семейную ипотеку в Уфе? Откроем калькулятор ипотеки и подсчитаем сумму кредита и переплату за весь срок:
- Начальная цена квартиры в Уфе: ₽8 млн
- Условия: первоначальный взнос 20%, ставка 6%, срок ипотечного займа 25 лет
- Тело ипотеки: ₽6,4 млн, переплата по процентам ₽5, 9 млн
- Требования и ежемесячный платеж: минимальный доход ₽68`725, платёж ₽41`235.
Ипотека как инвестиция
Многие рассматривают покупку квартиры в кредит как инвестиционный инструмент по схеме: «Ипотеку возьмем на себя, а платить её будет арендатор». Насколько оправданна сегодня такая финансовая модель, узнали у экспертов.
«Арифметика не в вашу пользу»
— Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду идея, которая работала в 2015–2020 годах, когда ставки были 9-11%. Сейчас реальность другая: рыночная ипотека под 18-22%, доходность от аренды 4-6% годовых. Арифметика не в вашу пользу. В лучшем случае, вы выходите в ноль или небольшой плюс, — считает руководитель строительной компании «Бастион» Борис Хижный.
«Нет арендатора — вы в минусе»
Инвестирование в жилую недвижимость под аренду с использованием ипотечного кредита может быть перспективным, но это инструмент, который требует строгого расчета и финансовой дисциплины.
Главная выгода такой стратегии в том, что ипотека позволяет купить объект раньше, чем вы накопите полную сумму. Часть ежемесячного платежа может покрываться арендными поступлениями, а со временем инфляция снижает реальную нагрузку долга. Кроме того, инвестор может заработать на росте цены квартиры, если объект выбран удачно. При этом важно понимать риски.
— Основной из них — отрицательный денежный поток, когда аренда не перекрывает ипотечный платеж и сопутствующие расходы. Также возможны периоды простоя, затраты на ремонт, обслуживание, налоги и снижение спроса. В результате квартира может требовать регулярных вложений, а доходность окажется ниже ожиданий. Я считаю, что покупать жилье под аренду в ипотеку стоит только при наличии финансовой подушки минимум на шесть месяцев платежей и реалистичного расчета, который учитывает возможный простой и дополнительные расходы. Если математика не сходится сразу, рассчитывать, что она сложится позже, рискованно, — высказал мнение инвестор Владислав Никонов.
Ипотека в Уфе: возможность или риск
Эксперты сходятся во мнении, что сегодня брать ипотеку для сдачи квартиру в аренду — весьма рисковое мероприятие. Вместе с этим, аналитики считают, что тем, кто подпадает под условия льгот, стоит поторопиться: цены скоро взлетят, а предложений на рынке недвижимости станет меньше. Особо стоит задуматься тем, кому подходит семейная ипотека. Именно сейчас время — деньги.