Ликвидные лоты «улетают» быстро, а неликвид висит годами. Я люблю изучать остатки у застройщиков в давно сданных домах и разбираться, почему квартира до сих пор не нашла владельца. Часто за красивой картинкой скрываются нюансы, о которых молчат в отделе продаж.
Один из таких примеров — 5-комнатная квартира (224,4 м²) в ЖК «Нахимов» на Васильевском острове. Дом сдан в 2023 году, продажи идут с 2018-го. Прошло больше пяти лет, а покупателя всё нет. Почему?
Цена вопроса. На старте продаж этот лот стоил 19 млн рублей. Сегодня застройщик просит 51 612 000 ₽ (230 000 ₽ за м²). Для этой локации цена адекватная и даже как будто с дисконтом. Но давайте посмотрим на чертежи — именно там зарыт бюджет на бесконечные переделки.
«Терраса», которая превратилась в тыкву. На рекламной планировке в Циане красуется роскошная терраса площадью 193 м². Но если взглянуть на технический план после обмеров БТИ, «терраса» превращается… в выход на кровлю (169,5 м²) с кучей вентиляционных шахт.
По документам эта площадь считается с коэффициентом 0,3.
- 169,5 м2 × 0,3 = 50,85 расчетных м2
- Умножаем на цену метра: 50,85 × 230 000 ₽ ≈ 11 695 500 ₽.
Почти 12 миллионов рублей вы платите просто за выход на крышу. И вот почему это плохая инвестиция:
- Жизнь как на ладони. Это не пентхаус. Квартира находится в 18-этажной секции, но выход ведет на крышу соседней, 13-этажной. Над вами нависают ещё 4 этажа жильцов. Ваши завтраки и солнечные ванны будут проходить под прицелом десятков глаз соседей сверху.
- Ароматы и шум. Вы будете жить в окружении общедомовой вентиляции (запахи со всех кухонь) и гудящих лифтовых шахт. Оголовки шахт обычно высотой от 1 до 2 м, они перекрывают вид и "разрезают" площадь.
- Ветровая нагрузка. На 14-м этаже на Васильевском острове (рядом с заливом) ветровая нагрузка колоссальная. Да, тот самый легендарный ветер на намыве. Любая мебель, зонтики, декор должны быть жестко закреплены, иначе их сдует на головы прохожим или на машины внизу.
- Юридический казус. Вы платите за метры как за свои, но там расположено общедомовое имущество. Скорее всего, это оформляется как сервитут (право пользования с обременением). Готовьтесь пускать рабочих для обслуживания вентканалов в любое время.
- Сложности благоустройства. Выдержит ли крыша джакузи или сад? Неизвестно. Нужно изучать «пирог» кровли и допустимые нагрузки, прежде чем мечтать о бассейне. Скорее всего, согласовать подобные перепланировки не получится в принципе.
- Личная ответственность. Убирать снег и ремонтировать гидроизоляцию на этих 170 метрах придется вам. Если крыша потечет к соседям снизу — виноват собственник.
Помимо террасы кровли внутри самой квартиры проблем тоже хватает: слишком большие и неудобные коридоры, отсутствие гардеробных, странные санузлы, где раковины перекрывают окна. Чтобы здесь жить, нужна полная перепланировка и огромный бюджет.
Я бы не предложила такой вариант ни одному своему клиенту. Но если вы тот самый смельчак, который всё же рассматривает покупку подобного «эксклюзива», специально для вас я составила «Чек-лист из 50 вопросов застройщику при покупке квартиры с выходом на кровлю». Его можно скачать в моем телеграм-канале, ссылка на пост с файлом: https://t.me/Avdestate/16