2025 год стал для российского рынка недвижимости противоречивым. С одной стороны — высокая ключевая ставка, снижение доступности ипотеки и усталость покупателей. С другой — квартиры продолжили дорожать, пусть и не так резко, как в предыдущие годы.
Разберёмся, на сколько выросли цены, где рост был максимальным и почему жильё снова стало дороже, несмотря на сложную экономическую ситуацию.
Общая динамика цен в 2025 году
В среднем по России цены на квартиры в 2025 году выросли на 7–10%. Это заметно ниже скачков 2020–2022 годов, но всё равно выше официальной инфляции по многим категориям товаров.
При этом рост был неравномерным:
- новостройки дорожали быстрее вторичного рынка;
- крупные города росли активнее регионов;
- ликвидные квартиры в хороших районах почти не дешевели.
Фактически рынок перешёл в фазу «медленного, но устойчивого подорожания».
Новостройки: главный драйвер роста
Основной рост цен пришёлся именно на первичный рынок.
Средние показатели по стране:
- рост цен на новостройки: 10–14% за год;
- в отдельных городах — до 15–18%.
Причины:
- удорожание строительных материалов;
- рост зарплат в строительстве;
- проектное финансирование через банки;
- сокращение объёмов ввода жилья;
- сохранение программ льготной ипотеки, пусть и в урезанном виде.
Застройщики чаще не снижали цены, а убирали скидки и акции, что визуально выглядело как рост стоимости.
Вторичный рынок: рост слабее, но стабильный
На вторичном рынке рост оказался скромнее:
- в среднем 4–7% за год;
- в некоторых регионах — почти нулевая динамика.
Продавцы столкнулись с падением спроса из-за дорогой ипотеки, но массового снижения цен не произошло. Вместо этого рынок «завис»:
- хорошие квартиры продавались долго, но по высоким ценам;
- неликвид стоял месяцами без движения;
- торг стал обычной практикой, но не обвалом.
Где квартиры дорожали сильнее всего
Наибольший рост цен зафиксирован:
- в крупных агломерациях;
- в городах с устойчивым рынком труда;
- в регионах с дефицитом нового жилья.
Особенно хорошо чувствовали себя:
- Москва и ближайшее Подмосковье;
- Санкт-Петербург;
- миллионники;
- города с активным строительством и миграцией.
В малых городах и депрессивных регионах рост был минимальным либо символическим.
Почему цены росли, несмотря на дорогую ипотеку
Казалось бы, высокая ставка должна была обрушить рынок. Но этого не произошло по нескольким причинам:
- Недостаток предложения
Новых проектов стало меньше, а старые быстро распродавались. - Деньги искали «тихую гавань»
Часть покупателей шла на рынок без ипотеки, спасая накопления от инфляции. - Жильё перестало дешеветь психологически
Продавцы больше не верят в падение цен и готовы ждать. - Государственные программы
Даже ограниченные меры поддержки поддерживали спрос.
Что происходило с арендой — важный фактор цен
Рост цен на аренду в 2025 году стал дополнительным стимулом удерживать стоимость квартир.
В крупных городах аренда выросла на 15–25%, и многие владельцы решили:
- не продавать жильё;
- сдавать его;
- ждать лучших условий.
Это сократило предложение на рынке продаж и поддержало цены.
Стали ли квартиры доступнее?
Коротко — нет.
Даже при замедлении роста цен:
- ипотечный платёж вырос;
- первоначальный взнос стал критичнее;
- срок накопления на квартиру увеличился.
Формально цены росли умеренно, но реальная доступность жилья снизилась.
Итоги 2025 года
2025 год показал:
- квартиры в России подорожали, а не подешевели;
- рынок стал медленным, осторожным и нервным;
- резкого обвала не произошло;
- жильё окончательно закрепилось в статусе дорогого актива.
Главный вывод:
квартира снова стала не просто жильём, а признаком финансовой устойчивости, доступным далеко не всем.