В Перми сегодня выставлены на продажу сотни объектов коммерческой недвижимости. Многие из них не могут продать годами. Это, как правило, крупные активы, цену на которые продавцы не понижают, а лишь повышают. Среди такой недвижимости есть и торговые центры. Они работаю и заняты арендаторами. Кажется, что при таком раскладе ТЦ — выгодная покупка, которая будет приносить доход. Но покупателей так и не находится. URA.RU решило вспомнить о таких активах и выяснить причины отсутствия спроса на них.
Торговый центр на улице Революции
Скандально известный торговый центр, расположенный в Перми на улице Революции, 5А, продается с весны 2021 года. Здание было построено еще в начале 2000-х годов, но ввести его в эксплуатацию удалось лишь в 2014 году из-за судебных разбирательств между владельцем объекта Алексеем Старожуком и администрацией города. Мэрия Перми требовала сноса здания, так как оно было построено с нарушением этажности. В итоге объект все-таки признали законным и ввели в эксплуатацию. Сейчас ТЦ занят долгосрочными арендаторами, среди которых магазины сетей DNS и «Монетка». С 2021 года стоимость актива выросла с 240 млн рублей до 500 млн рублей.
Торговый центр «Тургеневский»
Расположенный в Мотовилихинском районе Перми торговый центр «Тургеневский» безуспешно пытаются продать с 2012 года. Тогда его впервые выставили на продажу за 130 млн рублей. В 2026 году его хотят реализовать уже за 230 млн рублей. ТЦ находится на перекрестке улиц Технической и Макаренко. Он тоже является действующим. Среди арендаторов — магазины сетей «Магнит» и Fix Price. При этом часть помещений торгового центра пустуют и сдаются в аренду. Само здание было построено и введено в эксплуатацию в «нулевые».
Два этажа в торговом центре «Колизей-Cinema»
Более двух лет назад в Перми на продажу выставили помещения на четвертом и пятом этажах ТРК «Колизей Синема». До 26 февраля 2023 года там работал кинотеатр «Синема Парк». Общая площадь объекта составляет 6 585,5 квадратных метра. Ее возможно увеличить в два раза в рамках реконструкции. За годы стоимость актива увеличилась до 440 млн рублей.
Как пояснил URA.RU глава и основатель старейшей пермской компании в сфере недвижимости «Перспектива» Владимир Онянов, сегодня рынок торговой недвижимости Перми, как и в целом по России, проходит через период глубокой трансформации. Ситуация, когда крупные объекты годами экспонируются на рынке и не находят своего покупателя, — это не «диагноз» конкретному зданию, а отражение системных изменений в экономике и потребительском поведении.
«Традиционные торговые центры проектировались под парадигму 2000-х годов — семья идет «погулять по ТЦ». Сегодня наблюдаем следующие покупатели больше ориентированы на целевые покупки и покупки через интернет. Досуг при этом переместился в онлайн и специализированные форматы (кино, фуд-корты), существенно сократилось время нахождения покупателей в ТЦ. Также наблюдается сжатие платежеспособного спроса и отток молодого населения в крупные центры», — пояснил Владимир Онянов.
По словам эксперта, во многих ТЦ сегодня наблюдаются проблемы с арендаторами. Растут операционные издержки содержания ТЦ (коммунальные, содержание, обеспечение безопасности), перекладываемые собственниками на арендаторов. Якорные арендаторы закрываются или сокращают площади и уход одного крупного игрока создает эффект «пустых площадей». Все это снижает привлекательность для новых арендаторов и потенциальных инвесторов в площади ТЦ. В связи с этим можно выделить основные факторы, определяющие сложность реализации крупных торговых объектов.
Разрыв в ожиданиях по доходности
В условиях высокой ключевой ставки инвесторы ожидают доходность, которая была бы значительно выше безрисковых инструментов (например, банковских депозитов или ОФЗ). Владельцы же зачастую оценивают свои объекты, исходя из затрат на строительство или ретроспективных данных прошлых лет. Инвесторы смотрят исключительно на доходность, окупаемость и стабильность имеющихся арендаторов. Если объект требует реконцепции и дополнительных затрат, инвестор закладывает эти риски в размер дисконта, к которому собственник не всегда готов.
Моральное устаревание концепции
Многие объекты, выставленные на продажу, проектировались 10–15 лет назад. Формат «нарезки» площадей под мелких арендаторов или классический торговый коридор проигрывает современным центрам. Сегодня ТЦ — это не место для покупок, а место для получения впечатлений и социального взаимодействия. Переформатировать старый объект под новые требования — это сложная инженерная и маркетинговая задача, требующая огромных капитальных вложений и компетенций.
Специфика «сложных» пространств
Продажа отдельных этажей или специализированных помещений (например, бывших кинозалов) — это отдельный вызов. Такие помещения обладают избыточной высотой потолков, специфической инженерией и часто лишены естественного освещения. Найти оператора на такие площади значительно сложнее, чем на стандартный стрит-ритейл. Покупатель такого актива — это не просто инвестор, а девелопер, который должен иметь готовое решение: от детских комплексов до фитнес-центров или фуд-кортов.
Насыщенность рынка Перми
Пермь входит в число городов с хорошей обеспеченностью торговыми площадями на душу населения. Конкуренция за трафик между качественными современными ТРЦ и объектами «второго эшелона» обостряется. Покупатели боятся инвестировать в объекты, которые могут проиграть в долгосрочной перспективе более сильным соседям. Существенно влияет на ситуацию ликвидности актива — наличие очень узкого круга потенциальных покупателей на ТЦ с большой площадью. В основном это местные инвесторы для создания арендного бизнеса.