«Эффект Долиной» — это не научный термин, а популярное название явления, которое возникло в России на фоне резонансной истории, связанной с продажей квартиры знаменитой певицей Ларисой Долиной и последовавшими за этим событиями на рынке недвижимости и в общественном сознании.
Название пришло из СМИ и соцсетей, где случаи, похожие на историю Долиной, стали массово обсуждаться как феномен, появившийся из-за особенностей правоприменения и мошеннических схем.
🧠 Как всё началось: история Ларисы Долиной и «схема»
В середине 2024 года певица Лариса Долина продала свою квартиру в Хамовниках (Москва) за 112 млн руб., после того как с ней связались мошенники, действовавшие по сложной телефонной схеме. Долина уверяла, что была введена в заблуждение и подписала документы «под давлением мошенников».
Когда она попыталась оспорить сделку в суде, московские суды сначала признали сделку недействительной, не обязав её возвращать деньги покупательнице Полине Лурье, что вызвало шквал критики. Позже Верховный суд подтвердил законность нижестоящих решений, оставив право собственности за Долиной, но денежные средства покупательнице пока не возвращены — их предполагается взыскать с реальных мошенников.
🧩 Сам механизм явления
Термин «Эффект Долиной» описывает ситуацию, когда:
- Продавец недвижимости становится жертвой мошенников — его убеждают провести сделку, продав квартиру под ложными предлогами.
- Сделка проводится легально: покупатель платит, а продавец передает право собственности.
- После сделки продавец решает ее оспорить в суде, заявляя, что был введён в заблуждение мошенниками и не осознавал свои действия.
- Суд может признать сделку недействительной, но на практике иногда возвращает недвижимость продавцу, не обеспечив возврат денег покупателю.
Этот сценарий показался многим опасным и несправедливым: он потенциально обесценивает сделки купли-продажи и нарушает базовые нормы добросовестности на рынке недвижимости.
📈 Масштабы явления
Не единичный случай Долиной — за 2025 год по похожим схемам произошло множество сделок:
- По сведениям МВД, в Москве только с января по ноябрь 2025 года мошенники через похожие сценарии продали ~75 квартир, в Петербурге — около 70, а в Подмосковье и других регионах — ещё десятки.
После этого явления слово «эффект» стало использоваться, чтобы описать массовый страх и поведение участников рынка.
📉 Как он влияет на рынок недвижимости
🔸 На вторичный рынок жилья
- Снижает доверие покупателей: в опросах до 71 % потенциальных покупателей заявили, что опасаются столкнуться с таким сценарием при покупке квартиры.
- Усугубляет перестраховку: покупатели требуют более глубокую юридическую проверку, нотариальное удостоверение с видеозаписью, справки о психической дееспособности продавца и др.
- Реальные цены при торге могут снижаться, поскольку покупатели требуют скидки за риск.
🔸 На первичный рынок жилья
Интересно, что часть покупателей перенаправляет спрос на новостройки (первичный рынок), где юридические риски ниже: застройщик, эскроу-счет и строительные компании считаются более защищенными от таких схем. Это может привести к росту спроса на новостройки на 10–15 %.
🧑⚖️ Юридическая и общественная реакция
📌 Госдума и эксперты обсуждали законопроекты, которые могли бы ограничить возможность признания сделок недействительными в подобных схемах или ввести «период охлаждения» для продавцов недвижимости, чтобы дать время на осмысление продавцам, особенно пожилым.
📌 Круглые столы и дорожные карты готовятся, чтобы улучшить правовую защиту добросовестных покупателей и продавцов.
📌 Общество и бизнес критикуют несправедливые решения судов, а также массовое использование истории Долиной как аргумента в дискуссиях о состоянии судебной системы и защите прав участников рынка.
🤔 Явление или заблуждение? Обман или закономерность?
Возникает вопрос: действительно ли «Эффект Долиной» — это новый массовый обман, хитрый механизм недобросовестников, или же скорее отражение слабостей в правоприменении и недостатков в регулировании рынка?
🔹 Это не мистический эффект или заговор: это комбинация мошеннических техник и юридических пробелов, которые люди и мошенники могут интерпретировать по-разному.
🔹 Не все случаи мошенничества приводят к отмене сделок: правоохранительные органы и суды рассматривают контексты индивидуально, и есть примеры успешной защиты интересов покупателей и продавцов.
🔹 Основной спор — это граница между добросовестностью сделки и возможностью её оспаривания, когда продавец утверждает, что был введён в заблуждение.
Пока рынок и правовая система пытаются адаптироваться, «Эффект Долиной» остаётся ключевым симптомом более глубокой проблемы в регулировании рынка жилья и судебной практике.
🧩 Итог
«Эффект Долиной» — это не мистический феномен, а социально-экономическое явление, возникшее из-за резонансного случая с недвижимостью и последовавших за ним судебных и рыночных последствий.
Он отражает страх участников рынка, юридические пробелы и растущее недоверие к вторичному рынку жилья, что влияет на цены, поведение покупателей и развитие законодательства в России в 2025–2026 годах.