С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу ключевые изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. Эти поправки, разработанные Минфином, означают переход от широкой доступности льготного кредитования к более адресной и целенаправленной государственной поддержке. На фоне того, что доля льготных программ в общем объеме ипотечных сделок в 2025 году достигла 80%, эти корректировки призваны сделать инструмент более эффективным и справедливым. Семейная ипотека, изначально задуманная как помощь в приобретении жилья, в последние годы нередко использовалась для инвестиций и приобретения второго жилья, и новые правила нацелены вернуть программу к ее первоначальной цели.
Одна семья — одна льготная ипотека
Центральным нововведением становится принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше каждый из супругов мог оформить собственный кредит по льготной ставке, то теперь семья рассматривается как единый заемщик. Соответственно, оба супруга становятся обязательными созаемщиками по договору. Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов не является гражданином России. Это правило полностью закрывает популярные ранее схемы, когда пара последовательно оформляла два кредита или даже прибегала к формальному расторжению брака для обхода ограничений.
Кроме того, с 1 февраля полностью прекращает действие схема так называемой «донорской ипотеки». Ранее семьи могли привлекать родственников, формально подходящих под условия программы (например, с маленькими детьми), чтобы оформить льготный кредит для фактического использования другими людьми. Теперь такая возможность исчезает: включение третьих лиц в ипотечный договор в рамках программы станет невозможным. Эти меры, по мнению экспертов, вернут программе ее изначальный смысл — быть инструментом решения жилищного вопроса, а не масштабирования покупок или инвестиций.
Дифференциация ставок: поддержка многодетных семей
В 2026 году также активно обсуждается и, вероятно, будет реализована дифференциация процентных ставок в зависимости от количества детей в семье. Сейчас базовая ставка по программе для всех категорий заемщиков составляет 6%. По инициативе депутатов Госдумы, в частности главы комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, рассматривается модель, которая напрямую свяжет размер господдержки с демографическим вкладом семьи.
Обсуждаемые параметры выглядят следующим образом:
- Для семей с одним ребенком ставка может составить 10–12% годовых;
- Для семей с двумя детьми предлагается сохранить ставку на уровне 6%;
- Для семей с тремя и более детьми ставка может быть снижена до 4% годовых.
По словам Аксакова, такой дифференцированный подход позволит сделать программу максимально выгодной для многодетных семей и станет дополнительным стимулом к рождению детей. Ожидается, что новые ставки могут быть согласованы и вступят в силу уже в первом квартале 2026 года. Если эта инициатива будет реализована, она трансформирует семейную ипотеку из инструмента стимулирования спроса в целенаправленный механизм демографической политики.
Влияние на рынок и действия банков
Рынок уже отреагировал на предстоящие изменения. В декабре 2025 и январе 2026 года наблюдался ажиотажный спрос, так как многие семьи стремились успеть оформить кредиты по старым, более либеральным правилам. Например, в ВТБ объем сделок по семейной ипотеке в декабре вырос примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, и рост продолжился в январе.
Некоторые банки, такие как Т-банк и Россельхозбанк, в середине января временно приостановили выдачу новых кредитов по программе на срок от одной до полутора недель. Как пояснили в кредитных организациях, это связано с технической подготовкой к переходу на новые правила с 1 февраля. При этом крупнейшие игроки, включая Сбербанк и ВТБ, продолжают работу в штатном режиме, не приостанавливая прием заявок. Минфин, комментируя действия отдельных банков, отметил, что это связано с перенастройкой внутренних процессов, а сама программа продолжает действовать.
Что остается без изменений и на что обратить внимание
Несмотря на ужесточение, базовые параметры семейной ипотеки сохраняются. Программа продлена до 2030 года. По-прежнему можно получить кредит на покупку жилья в новостройке или частного дома с использованием эскроу-счета. Также с 2025 года программа распространилась на вторичный рынок в городах с дефицитом нового строительства (кроме Москвы, Санкт-Петербурга и их областей). Если семейного дохода для одобрения кредита недостаточно, сохраняется возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков (но не в рамках «донорских» схем).
Эксперты советуют семьям, которые рассматривают возможность оформления ипотеки в 2026 году, тщательнее подходить к финансовому планированию. Поскольку банки теперь будут оценивать доходы и кредитную историю обоих супругов, а государство снижает размер компенсаций кредитным организациям, требования к заемщикам могут ужесточиться. Важно реалистично оценивать долгосрочную платежеспособность и учитывать все сопутствующие расходы, а не только ежемесячный платеж по кредиту.