Это ключевые понятия для любого, кто покупает землю или строит дом. Объясняю сложное простыми словами.
Представьте, что вы купили голый участок в поле. Что можно на нем делать? Можно ли строить дом? А если можно, то какой высоты, из каких материалов? Где именно на участке его ставить? Можно ли открыть магазин или небольшой завод? Именно ГПЗУ и ПЗЗ отвечают на эти вопросы, чтобы ваши мечты не разбились о суровые законы.
Давайте по порядку.
ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) — это «Библия» всего города или района.
Это огромный документ, принятый местной администрацией (муниципалитетом). Его можно найти на сайте вашего района или городского округа.
Что такое ПЗЗ простыми словами:
Это свод правил игры для всей территории. ПЗЗ делят всю землю в муниципалитете на зоны, как шахматную доску, и для каждой зоны прописывают: что можно, а что нельзя.
Что внутри ПЗЗ (самое важное для владельца участка):
- Карта территориальных зон (градостроительное зонирование). Ваш участок попадает в одну из этих зон. Основные типы зон, которые интересны частнику:
- Ж-1 (Зона индивидуальной жилой застройки) — «классика» для частных домов. Можно строить дом для одной семьи (ИЖС), высотой обычно до 3 этажей. Гараж, баня — пожалуйста. Магазин на первом этаже — нет.
- ЛПХ (Зона для ведения личного подсобного хозяйства) — похоже на Ж-1, но часто участки больше, и можно держать скот, птицу.
- СХ-1, СХ-2 (Сельскохозяйственные зоны) — здесь главное — выращивать растения, а строительство часто сильно ограничено.
- КЖС (Комплексная жилая зона) — могут разрешать многоквартирные дома средней этажности.
- Д-1, Д-2 (Деловые, общественно-деловые зоны) — здесь можно строить офисы, магазины, торговые центры.
- П-1, П-2 (Производственные зоны) — для заводов и фабрик.
2. Градостроительные регламенты. Это таблица правил для каждой зоны. В ней «расшифровывается», что именно разрешено на участке:
- Вид разрешенного использования (ВРИ). Самый важный пункт! Например, для зоны Ж-1 основные ВРИ: «Малоэтажная жилая застройка», «Приусадебный участок». Есть основной ВРИ (можно без проблем), условно разрешенные (нужно согласовывать) и вспомогательные (гараж, баня).
- Предельные параметры участка и строительства:
- Минимальная и максимальная площадь участка.
- Процент застройки (максимально сколько процентов участка можно покрыть зданиями).
- Отступы от границ участка (где можно, а где нельзя строить). Например, дом должен быть не ближе 3-5 метров от границы с соседом и не ближе 5 метров от «красной линии» (условной границы между вашей землей и общественной улицей).
- Максимальная высота и этажность зданий.
- Минимальное озеленение территории.
Зачем ПЗЗ нужны вам?
Чтобы до покупки понять, что можно сделать с конкретным участком. Нашли участок — смотрите по публичной кадастровой карте или в ПЗЗ, в какую зону он попадает, и читайте правила для этой зоны. Это убережет вас от покупки земли в промышленной зоне под мечту о тихом доме.
ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) — это «Выписка из правил» конкретно для вашего участка.
Если ПЗЗ — это общая Библия, то ГПЗУ — это индивидуальная инструкция, составленная на основе этой Библии специально для вашего надела.
Что такое ГПЗУ простыми словами:
Это официальный документ, который вы бесплатно получаете в местной администрации (или через МФЦ/Госуслуги). Он содержит всю выжимку из ПЗЗ, привязанную к границам именно вашего участка.
Что внутри ГПЗУ (смотрим схему и текстовую часть):
1. Исходные данные: адрес, кадастровый номер, площадь.
2. Информация о разрешенном использовании: указана территориальная зона и ВРИ из ПЗЗ.
3. Предельные параметры строительства (те же отступы, высота, процент застройки).
4. Технические условия подключения к сетям (электричеству, газу, воде) — это очень важно для понимания затрат.
5. Сведения об объектах культурного наследия (если они есть на участке — строиться будет нельзя или с огромными ограничениями).
6. Сведения о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЙ РАЗДЕЛ! Здесь указывается, проходят ли через ваш участок:
- Санитарно-защитные зоны (рядом с заводами, АЗС).
- Охранные зоны ЛЭП (линий электропередач). Строить под ЛЭП часто запрещено.
- Водоохранные зоны (вблизи рек, озер). Здесь строительство серьезно ограничено.
- Приаэродромная территория и др.
Зачем ГПЗУ нужен вам?
Это основной документ для проектирования и получения разрешения на строительство. Без него вы не сможете легально построить дом.
1. Проектирование: Архитектор или вы сами, делая эскиз, обязаны соблюдать все отступы и параметры с ГПЗУ.
2. Получение разрешения на строительство: Пакет документов для подачи в администрацию всегда начинается с ГПЗУ.
3. Оценка рисков: Получив ГПЗУ, вы точно узнаете, нет ли на участке охранных зон, которые сделают строительство невозможным.
---
Итог: Главные отличия и последовательность действий
Признак ПЗЗ (Правила) ГПЗУ (План участка)
Что это? Общий закон для всего населенного пункта. Персональная выписка для вашего участка.
Кто выдает? Принят администрацией, находится в открытом доступе и ей же выдается по заявлению собственника (через гос. услуги)
Для чего нужен? Чтобы предварительно оценить возможности участка ДО покупки; спроектировать и легально построить объект ПОСЛЕ покупки.
Практический совет:
1. Перед покупкой земли: Открывайте публичную кадастровую карту, смотрите кадастровый номер участка. Ищите на сайте местной администрации ПЗЗ, находите по карте зону и читайте ее регламент. Это ваша предварительная due diligence.
2. После покупки, перед строительством: Первым делом идите заказывать ГПЗУ. Только с ним на руках начинайте думать о проекте дома. Это — ваш путеводитель к легальной стройке.
Без учета этих документов вас ждут: отказ в разрешении на строительство, требование снести уже построенное, суды с соседями или надзорными органами, невозможность подключить коммуникации и продать дом в будущем.
Или просто обращаетесь ко мне. Проверим участок и сопроводим вашу сделку на всех этапах.
Удачной и законной стройки
Еще больше информации на моих каналах:
ВК https://vk.ru/irina_sunrise48
Ютуб https://youtube.com/@irina_vodopyanova
ТГ https://t.me/irina_vod_nedvigimost
#гпзу #пзз #ижс #земля #земельныйучасток #проект #разрешениенастроительство #сводправил #недвижимость #загороднаянедвижимость