Когда люди говорят про инвестиции в коммерческую недвижимость, чаще всего они имеют в виду арендный доход. Логика понятная: купил помещение, сдал в аренду — каждый месяц получаешь стабильный пассивный доход и тратишь его на свои нужды. Звучит просто и даже слишком красиво.
Но на самом деле основные деньги в коммерческой недвижимости зарабатываются не только и не столько на аренде.
Главные деньги — в росте капитализации
Ключевой источник дохода — это рост стоимости самого объекта.
Условно: сегодня вы купили помещение за 10 миллионов рублей, а через 3–4 года оно уже стоит 14–15 миллионов. То есть вы зарабатываете 30–50% только на росте капитализации.
И это — без учета того арендного дохода, который вы получали всё это время.
Почему управление решает всё
Но рост цены объекта не происходит сам по себе. Он напрямую зависит от того, как вы управляете своей недвижимостью.
Если вовремя делать косметические и текущие ремонты, что-то обновлять, улучшать, поддерживать объект в хорошем состоянии — он начинает расти в цене быстрее.
Кроме того, на ухоженный и правильно управляемый объект всегда выше спрос со стороны арендаторов. А значит — выше ликвидность, стабильнее доход и проще продать такой объект в будущем.
Недвижимость — это не «купил и забыл»
Коммерческую недвижимость недостаточно просто купить и сдать в аренду. Ей нужно управлять.
Важно постоянно быть в контакте с арендатором:
— понимать, как у него идут дела,
— устраивает ли его помещение,
— не собирается ли он съезжать,
— что можно улучшить или доработать.
Это позволяет не ждать ситуации, когда арендатор внезапно приходит и говорит: «Я съезжаю» или «Давайте снижать аренду», а управлять ситуацией заранее и осознанно.
Три составляющие дохода в коммерческой недвижимости
В итоге реальный заработок в коммерческой недвижимости строится на трёх вещах:
- Арендный поток — стабильный ежемесячный доход.
- Рост капитализации — увеличение стоимости самого объекта со временем.
- Грамотное управление — то, что напрямую влияет и на первое, и на второе.
Именно сочетание этих трех факторов и делает коммерческую недвижимость по-настоящему сильным и надежным инвестиционным инструментом.
Наиль Калимуллин,
инвестиционно-управляющая компания «ВКвадрате»