В Хостинский районный суд г. Сочи было подано исковое заявление по иску гражданина А. к Администрации г. Сочи и Управлению по образованию и науке Администрации г. Сочи о признании незаключенным Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры.
По делу в качестве третьих лиц были привлечены удостоверивший оспариваемый договор нотариус и гражданка С., являющаяся наследником покупателя по оспариваемому договору.
В обоснование своих требований истец ссылался на следующие обстоятельства.
В 1962 году он вместе с матерью был вселен в одну из комнат домовладения в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи, где он постоянно проживает до настоящего времени.
11.10.1989 году решением Исполнительного Комитета Хостинского районного Совета народных депутатов г. Сочи было дано разрешение на продажу указанного домовладения в собственность проживавшей там матери истца. С этой целью средней школе предписывалось выступить в качестве продавца домовладения, находящегося в государственной собственности.
29.11.1989 г., во исполнение указанного решения, между матерью истца и Управлением народного образования Сочинского горисполкома был заключен договор купли-продажи двухкомнатного домовладения в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи, удостоверенный государственным нотариусом.
Поскольку договор от 29.11.1989 г. не был зарегистрирован в филиале ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи, истец полагает, что в силу ст.ст. 160, 239 ГК РСФСР, действовавшего на момент совершения сделки, он является незаключенным.
Ответчики и третьи лица не согласились с исковыми требованиями, приведя следующие доводы:
1. Из искового заявления невозможно однозначно установить, в чем состоит нарушение прав истца, а также какие именно нормы законодательства были нарушены при заключении оспариваемого договора купли-продажи домовладения:
В частности, истец ссылается на нарушение требований ст. 239 ГК РСФСР об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома. Однако, он не просит суд применить последствия нарушения, установленные п. 3 указанной статьи (недействительность договора), а требует применить ст. 425, 433, 558 уже нового ГК РФ и признать договор незаключенным.
Таким образом, исковые требования о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным не могут быть удовлетворены, поскольку законодательство, действовавшее на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривало другие последствия не прохождения в установленном порядке государственной регистрации таких договоров.
2. Истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи жилого помещения от 29.11.1989 г. по любому из указанных им оснований:
Как следует из искового заявления и приложенных к нему документов, 29.11.1989г., то есть на момент заключения договора купли-продажи домовладения, он был зарегистрирован и постоянно проживал совместно с покупателем в спорном домовладении. Более того, истец непрерывно проживал в спорном домовладении до момента подачи иска, то есть на протяжении 20 лет.
Таким образом, истец прекрасно знал о том, что его матерью был заключен оспариваемый им договор купли-продажи, а также был осведомлен обо всех обстоятельствах его заключения.
По требованиям о признании сделки незаключенной действует общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 196 ГК РФ, ст. 78 ГК РСФСР).
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (если истец основывает свои требования на ст. 239 ГК РСФСР) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 ГК РФ).
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ, ст. 87 ГК РСФСР).
3. Отсутствуют однозначные данные, позволяющие истцу утверждать о том, что договор купли-продажи жилого помещения от 29.11.1989 г. не прошел государственную регистрацию в установленном порядке:
Так, согласно ст. 239 ГК РСФСР, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся.
Функции по государственной регистрации таких договоров действительно ранее, как правило, выполняли БТИ, однако регистрация могла быть произведена и непосредственно исполнительным комитетом районного Совета депутатов трудящихся.
Таким образом, письмо филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи уведомляющее о том, что оспариваемый договор у них зарегистрирован не был, еще не доказывает отсутствие его государственной регистрации. Особенно если учесть, что согласно Техническому паспорту на спорное домовладение, мать истца указана как собственник домовладения.
Необходимо также учитывать то обстоятельство, что земельный участок под спорным домовладением действительно был выделен и закреплен за матерью истца, о чем была сделана запись в земельно-шнуровой книге Мацестинского чайного совхоза им. Ленина. Однако, в виду произошедшего обрушения здания конторы ОАО «Мацестинский чай» в настоящее время была утрачена основная часть архивных документов, включая приказы Мацестинского чайного совхоза им. В.И. Ленина о выделении земельных участков под строительство с 1952 г., что подтверждается соответствующей справкой.
Несмотря указанные на возражения, решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме, Договор купли-продажи двухкомнатной квартиры от 29.11.1989 года признан незаключенным на основании ст.ст. 160, 239 ГК РСФСР.
Основаниями для признания оспариваемого Договора незаключенным, по мнению суда, явились следующие фактические обстоятельства:
- при заключении Договора не было получено согласие совместно проживающего с покупателем совершеннолетнего члена ее семьи (истца),
- Договор не содержит сведений о правовой принадлежности отчуждаемого объекта недвижимости,
- продавцом по Договору выступило Управление народного образования г. Сочи, которое произвело отчуждение не принадлежащего ему имущества,
- Договор в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.
На решение Хостинского районного суда г. Сочи наследником матери истца, была подана кассационная жалоба, в которой указывалось на неправильное применение судом первой инстанции ст. 160, 239 ГК РСФСР, не подлежащих применению, а также на необоснованный отказ суда в применении срока исковой давности.
Кроме того, кассационная жалоба была также подана третьим лицом, нотариусом г. Сочи, который ссылался на то, что он не был извещен о времени и месте проведения судебного заседания.
09 июля 2009 года Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда было вынесено кассационное определение, которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а кассационные жалобы третьих лиц - без удовлетворения.
В этой связи наследником матери истца была подана надзорная жалоба в Президиум Краснодарского краевого суда, в которой она указала на следующие нарушения, допущенные судами первой и кассационной инстанции:
1. При вынесении обжалуемого решения суд нарушил нормы материального права:
1.1. Суды первой и кассационной инстанции применили закон (ст. 160, 239 ГК РСФСР), не подлежащий применению.
Основаниями для признания оспариваемого Договора незаключенным и применения ст. 160, 239 ГК РСФСР, по мнению судов первой и кассационной инстанции, явились следующие фактические обстоятельства:
- при заключении Договора не было получено согласие совместно проживающего с покупателем совершеннолетнего члена ее семьи (истца),
- Договор не содержит сведений о правовой принадлежности отчуждаемого объекта недвижимости,
- продавцом по Договору выступило Управление народного образования г. Сочи, которое произвело отчуждение не принадлежащего ему имущества,
- Договор в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.
Ссылаясь на установление указанных фактических обстоятельств, суды применили к спорным правоотношениям положения:
- ст. 160 ГК РСФСР, устанавливавшей, что договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам,
- ст. 239 ГК РСФСР, согласно которой несоблюдение требований о нотариальном удостоверении и регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся, влечет недействительность договора купли-продажи жилого дома.
Поскольку из обжалуемых судебных актов невозможно понять по каким пунктам между сторонами оспариваемого Договора не было достигнуто согласие, признание его незаключенным на основании ст. 160 ГК РСФСР явно необоснованно.
В тоже время ст. 239 ГК РСФСР предусматривала совершенно иные последствия несоблюдения правил о регистрации договоров купли-продажи жилых домов, а именно, их недействительность.
В связи с изложенным вывод суда о том, что незарегистрированный Договор купли-продажи жилого дома должен признаваться незаключенным, не соответствует действовавшему в то время и подлежащему применению законодательству.
При наличии к тому основании, суд мог вынести решение о недействительности Договора, но никак не решение о признании его незаключенным. Вместе с тем, таких оснований у суда не было:
- Управление народного образования г. Сочи могло выступать продавцом по оспариваемому Договору.
Как следует из текста оспариваемого Договора, он был заключен представителем Управления народного образования г. Сочи.
Основанием для его заключения было решение Исполнительного Комитета Хостинского районного Совета народных депутатов г. Сочи о даче разрешение на продажу указанного домовладения в собственность проживавшей там матери истца. С этой целью средней школе предписывалось выступить в качестве продавца домовладения, находящегося в государственной собственности.
Поскольку школа не являлась на тот момент самостоятельным юридическим лицом, полномочиями по отчуждению домовладения обладало лишь Управление народного образования г. Сочи.
Доводы истца о том, что спорное домовладение не было зарегистрировано на праве собственности за Управлением народного образования г. Сочи и в силу этого оно не могло выступать его продавцом, не соответствуют действительности.
Во-первых, сам суд установил, что, согласно техническому паспорту, владельцем жилого дома значился Хостинский отдел народного образования.
Во-вторых, действующее в тот момент законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало обязательную регистрацию в исполнительном комитете районного, городского, сельского Совета депутатов трудящихся лишь для договоров купли-продажи жилых домов гражданам. Предоставление же правомочий на продажу жилого дома одним государственным органом другому не требовало обязательной регистрации передаваемых полномочий.
В-третьих, Администрация г. Сочи, привлеченная по делу в качестве ответчика совместно с Управлением по образованию и науке, пояснила, что оспариваемый Договор был фактически заключен, так как состоялась передача недвижимого имущества, которым мать истца открыто пользовалась на протяжении 20 лет.
Согласно ст. 183 ГК РФ, даже при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах представляемого, в случае последующего одобрения сделки представляемым. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Таким образом, в силу прямого одобрения оспариваемого Договора купли-продажи Администрацией г. Сочи, он не может быть признан незаключенным по мотивам отсутствия у Управления народного образования г. Сочи полномочий на продажу спорного домовладения.
- Вывод суда о том, что оспариваемый Договор в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, является необоснованным.
По существу, суд пришел к выводу об отсутствии регистрации лишь на основании указания в тексте Договора на необходимость его регистрации в БТИ УЖКХ г. Сочи и справки Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи от 13.02.2008 г. об отсутствии у них сведений о регистрации Договора.
Вместе с тем суд не учел, что в силу ст. 239 ГК РСФСР регистрация договоров купли-продажи жилых домов (их частей) гражданам была возложена на исполнительные комитеты районного, городского или сельского Совета депутатов трудящихся, а БТИ были лишь делегированы полномочия по регистрации таких договоров, что не исключало возможности их регистрации непосредственно в Советах депутатов (см. Постановление СМ СССР от 10 февраля 1985 г. N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда").
Поскольку суд не учел данное обстоятельство и не запросил архивные материалы сельского Совета депутатов, а третье лицо не имела возможности получить и представить их суду самостоятельно, при вынесении обжалуемого решения не было исследовано важнейшее доказательство, подтверждающее регистрацию оспариваемого Договора.
Так, согласно справке Администрации Раздольского сельского округа г. Сочи от 03.06.2009 г. № 660, Договор купли-продажи от 29.11.1989 г. № 1-3142, удостоверенный нотариусом Хостинской государственной нотариальной конторы г. Сочи, был зарегистрирован Раздольским сельским Советом 10.12.1989 года.
Таким образом, вывод суда об отсутствии регистрации Договора в установленном порядке и применении последствий, предусмотренных ст. 239 ГК РСФСР, необоснован.
1.2. Суды не применили закон, подлежащий применению.
Согласно ст. 11 ГК РФ, суды осуществляют защиту оспоренных или нарушенных прав, однако, из искового заявления невозможно однозначно установить, в чем состоит нарушение прав истца.
Судом было установлено, что истец на момент заключения оспариваемого Договора был зарегистрирован и постоянно проживал в домовладении. Более того, истец непрерывно проживал в спорном домовладении до момента подачи иска, то есть на протяжении 20 лет.
Непосредственно перед заключением Договора купли-продажи от 29.11.1989 г., истец давал своей матери письменное согласие на покупку домовладения, состоящего из двухкомнатной квартиры, что следует из его заявления в Хостинскую нотариальную контору г. Сочи от 28.11.1989г.
Таким образом, истец еще в 1989 году прекрасно знал о том, что его мать заключила оспариваемый им договор купли-продажи, а также был осведомлен обо всех обстоятельствах его заключения.
По требованиям о признании сделки незаключенной действует общий срок исковой давности, установленный в три года (ст. 196 ГК РФ, ст. 78 ГК РСФСР).
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (если истец основывает свои требования на ст. 239 ГК РСФСР) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 ГК РФ).
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ, ст. 87 ГК РСФСР).
Ходатайства о применении срока исковой давности заявлялись как ответчиками (Администрацией г. Сочи и Управлением по образованию и науке Администрации г. Сочи), так и третьим лицом, однако суд отказал в их удовлетворении, необоснованно сделав вывод об отсутствии у истца сведений о заключении Договора.
Подтверждением осведомленности истца о характере Договора и обстоятельствах его заключения, является не только его письменное согласие на покупку домовладения от 28.11.1989г., но и его заявление от 11.01.2007 г. нотариусу с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство, оставшееся после смерти его матери.
Из указанного документа следует, что истец считал спорное домовладение собственностью своей матери, а последующая подача искового заявления о признании Договора незаключенным была сделана исключительно с целью устранить от наследования свою сестру, которой указанное имущество было завещано.
Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Таким образом, поскольку истец знал о заключении его матерью Договора купли-продажи двухкомнатной квартиры от 29.11.1989 г. и даже давал ей свое согласие на указанные действия, а исковое заявление об оспаривании Договора он подал через 20 лет после его заключения, суд по заявлению ответчиков должен был применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований.
2. Судом было допущено существенное нарушение норм процессуального права, повлиявшее на исход дела:
В апреле 2009 г. по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, был привлечен нотариус г. Сочи, удостоверивший оспариваемый Договор и осведомленный об всех обстоятельствах его заключения.
В связи с этим, суд удовлетворил ходатайство об истребовании у него копий материалов, относящихся к заключению оспариваемого Договора. Однако, по непонятным причинам, ни повестка на судебное заседание от 25.05.2009 г., ни судебный запрос, не были доставлены нотариусу.
Таким образом, дело было рассмотрено судом в отсутствии лица, участвующего в деле и не извещенного о времени и месте судебного заседания.
Если бы нотариус был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, он имел бы возможность не только дать пояснения об обстоятельствах заключения оспариваемого Договора, но также представить суду приложенные к Договору документы, среди которых было письменное согласие истца от 28.11.1989 г. на покупку его матерью домовладения, состоящего из двухкомнатной квартиры.
Поскольку основанием для признании оспариваемого Договора незаключенным послужило, с точки зрения судов первой и второй инстанции, нарушение прав истца в результате «отсутствия его согласия на покупку его материю домовладения», предоставление в суд указанного документа существенно повлияло бы на исход дела.
На указанные обстоятельства нотариус ссылался в своей кассационной жалобе, прикладывая копию согласия истца на покупку домовладения. Однако, суд кассационной инстанции необоснованно проигнорировал допущенное нарушение.
Ссылки суда кассационной инстанции на то, что извещение нотариуса о времени и месте рассмотрения дела не требовалось, поскольку ранее он получил копию искового заявления и написал письмо, в котором содержалась просьба о рассмотрении дела без его участия, несостоятельна и противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом или судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Лицам, участвующим в деле, судебные извещения и вызовы должны быть вручены с таким расчетом, чтобы указанные лица имели достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд.
При этом, даже если бы нотариус на начальной стадии процесса направил в суд письмо с просьбой рассматривать дело в его отсутствие, это не снимало с суда обязанности извещать третье лицо о назначаемых заседаниях, поскольку лицо, участвующее в деле, вправе в любой момент изменить свое решение и явиться на судебное заседание для личного участия и реализации своих процессуальных прав в полном объеме.
Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене, независимо от доводов жалобы в случае, если дело было рассмотрено судом в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Таким образом, кассационное определение от 09.07.2009 г., содержащее указание на отсутствие необходимости уведомлять лиц, участвующих в деле и заявивших на начальных стадиях процесса ходатайство о рассмотрении дела без них, не только не соответствует ст.ст. 113, 364 ГПК РФ, но и нарушает единообразие судебной практики по указному вопросу.
Суд надзорной инстанции согласился с указанными доводами, отменил решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.05.2009 г., а также кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09 июля 2009 г. и направил дело на новое рассмотрение суда первой инстанции в ином составе судей.