Даже самое качественно построенное здание со временем теряет свои первоначальные характеристики. Физический износ — это неизбежный процесс, который начинается сразу после ввода объекта в эксплуатацию и усиливается по мере его использования. В этой статье разберём, что такое физический износ здания, зачем его оценивать, какие факторы на него влияют и как проводится профессиональное обследование.
Что такое физический износ и зачем его определяют
Физический износ — это показатель ухудшения технических и эксплуатационных характеристик здания или сооружения. Речь идёт о таких параметрах, как прочность, устойчивость, тепло- и звукоизоляция, воздухопроницаемость и другие свойства, напрямую влияющие на безопасность и комфорт эксплуатации.
Оценка физического износа необходима в ряде ситуаций:
- при продаже, покупке или аренде недвижимости;
- перед ремонтом или реконструкцией;
- для расчёта стоимости восстановительных работ;
- при определении рыночной стоимости объекта;
- после аварий, пожаров, затоплений и других чрезвычайных ситуаций.
Важно: именно степень физического износа позволяет объективно определить реальную стоимость здания и понять, насколько целесообразно его восстанавливать.
Если по результатам обследования восстановление признаётся технически невозможным или экономически нецелесообразным, объект может быть признан аварийным и подлежать сносу.
Основные факторы, влияющие на физический износ
На состояние здания воздействует целый комплекс факторов:
- Природно-климатические — повышенная влажность, осадки, перепады температур, которые ускоряют коррозию металла и разрушение древесины.
- Биологические — плесень, грибок, микроорганизмы.
- Эксплуатационные — нагрузки, интенсивность использования, заселённость.
- Механические и динамические — вибрации, передающиеся через грунт, неравномерная усадка.
- Аварии и стихийные бедствия — пожары, затопления, землетрясения.
Также учитываются:
- срок эксплуатации;
- тип конструкций;
- качество применённых материалов;
- регулярность и своевременность ремонтов.
Любое здание стареет — вопрос лишь во времени и скорости этого процесса.
Стадии и степени физического износа
Существует две стадии физического износа:
- Устранимая — дефекты можно ликвидировать, восстановив эксплуатационные характеристики.
- Неустранимая — дальнейшая эксплуатация и восстановление невозможны.
Степень износа выражается в процентах и делится на категории:
- Менее 20% — хорошее состояние. Существенных повреждений нет, дефекты легко устраняются.
- 21–40% — удовлетворительное. Конструкции пригодны к эксплуатации, требуется незначительный ремонт.
- 41–60% — неудовлетворительное. Эксплуатация без ремонта невозможна.
- 61–80% — критическое. Требуется замена несущих конструкций, использование опасно.
- 81–100% — полное разрушение. Объект восстановлению не подлежит.
Визуальные признаки физического износа
На ухудшение состояния здания указывают:
- трещины и сколы;
- выпадающие кирпичи;
- отслоение штукатурки;
- высолы;
- промерзание конструкций;
- протечки;
- смещение плит и элементов.
Эти признаки — повод для проведения профессионального обследования.
Как определяют степень физического износа
Оценка начинается с анализа проектной документации и определения срока эксплуатации. Затем специалисты рассчитывают естественное старение и проводят комплексную строительную экспертизу.
Обследование включает два этапа:
Визуальный осмотр
Фиксируются видимые дефекты, их характер и масштаб. Используются простые измерительные инструменты: уровень, рулетка, угольник, лупа.
Инструментальное обследование
Применяется специализированное оборудование:
- склерометры;
- ультразвуковые приборы;
- тепловизоры и другое диагностическое оборудование.
Проверяются фундамент, перекрытия, кровля, перегородки, инженерные системы.
Методы обследования бывают:
- неразрушающие — без повреждения конструкций;
- разрушающие — с отбором проб (например, кернов бетона) для лабораторных испытаний.
Расчёт физического износа
После обследования рассчитывается общий показатель физического износа здания путём суммирования значений по всем элементам.
Согласно ВСН 53-86(р), используется формула:
Фз = Σ(Фкᵢ × lᵢ)
где:
- Фз — физический износ здания, %;
- Фкᵢ — износ отдельной конструкции, %;
- lᵢ — доля восстановительной стоимости элемента;
- n — количество элементов.
Для конструкций с неравномерным износом применяется отдельная формула с учётом площади или длины повреждённых участков.
Кто проводит оценку физического износа
Обследование выполняют специализированные экспертные организации, работающие в сфере строительной экспертизы.
При выборе компании важно учитывать:
- опыт работы;
- репутацию и отзывы;
- квалификацию специалистов;
- наличие допусков и разрешений;
- современное оборудование;
- комплексный подход;
- гарантию ответственности;
- адекватную стоимость услуг.
Профессиональная помощь при обследовании зданий
Если вам требуется объективная и точная оценка физического износа, стоит обратиться к профессионалам. Компания «Стройцентр» более 25 лет работает в сфере строительной экспертизы и контроля.
За это время:
- проведено более 550 обследований;
- обследуется свыше 1 млн м² ежегодно;
- подготовлены сотни отчётов, принятых Ростехнадзором.
Компания оказывает полный спектр услуг: от технического обследования и расчётов конструкций до геологии, геодезии, 3D-сканирования и сопровождения при приёмке объектов.
📞 Телефон: +7 (800) 511-48-90
💬 Консультация специалиста — по телефону или оставьте заявку на сайте.