Какие прогнозы дают аналитики относительно ипотечных ставок в 2026 году и что‚ помимо ключевой ставки‚ влияет на условия для заемщиков — разбираемся вместе с экспертом Сравни.
Как ключевая ставка влияет на ипотеку
Ключевая ставка Банка России — основной ориентир для всего финансового рынка. Чем она ниже, тем более доступные ставки по кредитам и рыночной ипотеке предлагают банки.
Однако
Несмотря на очередное снижение «ключа» в декабре 2025 года с 16,5% до 16%, рыночные ипотечные ставки практически на это не отреагировали и сохранились на уровне около 21%.
По самой актуальной статистике Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), где отражены средние рыночные ставки по ипотечным банкам из топ-20, средневзвешенная ставка на 11 января 2026 года на первичном рынке составляет 21,25%, на вторичном рынке — 21,22%.
По прогнозу ЦБ РФ, средняя ключевая ставка в 2026 году в базовом, наиболее вероятном сценарии составит 13–15% годовых. «Это означает, что к концу 2026 года она может снизиться до 12–13%, что, безусловно, станет позитивным сигналом для ипотечного рынка», — отмечает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Главный вопрос, который волнует сегодня тысячи россиян: „Что будет с ипотечными ставками?“ После периода высоких ставок люди надеются на смягчение условий и хотят понимать, когда покупка жилья снова станет доступной. 2026 год выглядит как некий рубеж, на который ориентируются и регулятор, и аналитики».
Ожидаемо, что вслед за ключевой ставкой вниз пойдут и ипотечные. По прогнозу Екатерины Сташковой, в 2026 году средние ставки на рынке могут выглядеть так:
- новостройки — около 15% годовых;
- вторичное жилье — около 17% годовых.
Выбрать ипотеку с выгодой для личного бюджета можно на Сравни.
Мы поможем сравнить ставки в разных банках и найти оптимальный вариант.
Как вырастет объем выдач ипотеки в 2026 году
Смягчение денежно-кредитной политики и последующее снижение ипотечных ставок предсказуемо оживит рынок ипотеки. Большинство экспертов оптимистично смотрят на 2026 год и прогнозируют рост выдач ипотечных кредитов в денежном выражении примерно на 20% по сравнению с 2025 годом.
Объем выдачи ипотеки в 2020–2026 годах
Год Общий объем выдачи ипотеки 2020 4,4–4,8 триллиона ₽ 2021 5,7–5,8 триллиона ₽ 2022 Около 4,8 триллиона ₽ 2023 7,8 триллиона ₽ 2024 Около 4,8 триллиона ₽ 2025 4,3–4,4 триллиона ₽ 2026 5–5,6 триллиона ₽ (прогноз)
Источник: отраслевые оценки, данные ЦБ.
Самый оптимистичный прогноз ранее дали аналитики «Домклика» Сбербанка. По их мнению, в 2026 году объем выдач ипотеки может вырасти сразу на 40%, до 5,6 триллиона ₽.
Самый скромный прогноз — у компании Frank RG. По оценке их аналитиков, выдача ипотечных кредитов в России в 2026 году может достигнуть 4,9 триллиона ₽, что примерно соответствует уровню 2024 года.
По данным ВТБ, ипотечный рынок в прошлом году уверенно завершил этап адаптации. В 2026 году объем выдачи ипотеки, по прогнозу ВТБ, может вырасти примерно на четверть и составить около 5,3 триллиона ₽. При этом на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как это происходит сейчас.
Это один из важнейших трендов, на который указывают и другие эксперты. В 2026 году ожидается постепенное выравнивание структуры рынка: доля льготных и рыночных программ может сблизиться. А это, в свою очередь, создает предпосылки для сбалансированного и устойчивого развития рынка.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Ставки по льготным программам, таким как "Семейная ипотека", не привязаны напрямую к решениям Банка России. Однако и здесь нас ждут изменения.
Во-первых, с 1 февраля 2026 года супруги не смогут брать по отдельному льготному кредиту — они будут оформляться только как созаемщики по одному договору.
Во-вторых, обсуждается введение дифференцированной ставки по "Семейной ипотеке" в зависимости от количества детей. Это сделает программу более адресной».
Глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков озвучил следующую градацию ставок по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей в семье:
- при рождении первого ребенка — 10%;
- второго — 6%;
- третьего — 4%, с последующим снижением в зависимости от динамики ключевой ставки.
Пока этот вопрос еще находится в стадии обсуждения.
Выбрать ипотеку с выгодой для личного бюджета можно на Сравни.
Мы поможем сравнить ставки в разных банках и найти оптимальный вариант.
Как получить от банка более выгодную ставку по ипотеке
«Хотя главным мерилом для рыночной ипотеки выступает ключевая ставка ЦБ РФ, банковские условия не являются ее зеркальным отражением», — отмечает Екатерина Сташкова.
Конечная ставка для заемщика представляет более сложную формулу: ключевая ставка + надбавка банка. Эта надбавка включает в себя оценку рисков, маржу и другие факторы. Чтобы рыночная ипотека стоила, например, 12%, ключевая ставка должна быть в районе 8–10%.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Не стоит пассивно ждать снижения ставок. Заемщик может активно влиять на условия по своему кредиту. Разница между стандартным и персональным предложением банка может достигать 1,5–3 процентных пунктов».
Что сделать, чтобы снизить ставку по ипотеке
- Увеличить первоначальный взнос. Для банка это главный маркер надежности клиента. Каждые дополнительные 10% взноса могут снизить ставку на 0,3–0,7 процентного пункта.
- Повысить кредитный рейтинг. За три — шесть месяцев до подачи заявки надо погасить мелкие долги, закрыть неиспользуемые кредитки и избегать любых просрочек. Чистая кредитная история — главный козырь заемщика. Бесплатно проверить кредитный рейтинг и получить персональные рекомендации по его улучшению можно на Сравни.
- Использовать экосистему банка. Если вы получаете зарплату в банке-кредиторе, это уже может дать скидку в 0,3–0,5 процентного пункта. Комплексное страхование жизни и имущества снижает ставку еще примерно на 1 процентный пункт.
Для тех, у кого уже есть ипотека, взятая в период высокой ключевой ставки, которая еще в начале 2025 года достигала 21%, сейчас удачное время для рефинансирования.
Оптимальный момент для рефинансирования ипотеки, по мнению Екатерины Сташковой, наступает в следующих обстоятельствах.
- Ключевая ставка упала на 2–3 процентных пункта с момента оформления кредита.
- Новая ставка ниже текущей хотя бы на 1,5–2 процентных пункта, чтобы экономия перекрыла расходы на переоформление.
- Прошло не менее полугода с начала выплат. Как правило, этого периода достаточно, чтобы оценить свою платежную дисциплину.
- Остаток срока кредита — не менее пяти лет до планового погашения ипотеки.
Екатерина Сташкова
менеджер продукта «Ипотека» в Сравни
«Если покупка несрочная, а ставки на рынке пока выше 17%, возможно, лучше подождать. Снижение до 15–16% уже сделает кредит значительно доступнее.
Однако, если вы нашли квартиру своей мечты по хорошей цене, а банк предлагает приемлемые условия, откладывать сделку не стоит. Хорошие объекты уходят с рынка быстро, а ипотеку, взятую по высокой ставке, всегда можно будет рефинансировать в будущем».
Решение вопроса, покупать квартиру сейчас или ждать, зависит от личной ситуации.
Важное кратко
- 2026 год, скорее всего, принесет постепенное снижение ипотечных ставок, но возвращения к сверхнизким процентам ждать пока не стоит.
- Лучшая стратегия на ближайший год — не пассивное ожидание, а активная подготовка: улучшайте свою кредитную историю, копите на первоначальный взнос и следите за рынком. Так вы встретите снижение ставок во всеоружии и сможете заключить действительно выгодную сделку.
Больше пользы для личного бюджета — в телеграм-канале Сравни.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной