Единственный не только в Казани — во всем ПФО
В совокупности в России за прошлый год ввели 449,3 тысячи «квадратов» новых торговых площадей. Такие данные приводит консалтинговая компания NF Group. Региональный директор ее департамента торговой недвижимости Евгения Хакбердиева называет 2025-й «годом контрастов».
Москва выдала максимум с 2021 года, почти вдвое превзойдя свои прошлогодние показатели. Причем почти половина ввода пришлась на большие торговые центры. После стагнации 2024 года по-крупному «выстрелил» и Санкт-Петербург. Ключевыми и там, и там стали ТЦ на 60 тысяч квадратных метров с претенциозными названиями Avenue Sever и Hollywood. В общей сложности Первопрестольная и ее область вместе с северной столицей «поставили» на рынок 28 торговых центров.
В то же время в регионах активность девелоперов в этом сегменте замедлилась. Объем нового предложения торговых площадей за год там уложился в 94,3 тысячи «квадратов» против 324,6 тысячи годом ранее. То есть ввод в городах-миллионниках сократился на 71%. В 2025 году в регионах открылось минимум новых торговых центров за всю историю наблюдений, отметила «Вечерней Казани» Евгения Хакбердиева. Она уточнила, что всего их было семь: по большей части районных и микрорайонных.
Лидеры по уровню обеспеченности торговыми площадями сохранили свои позиции. Это Самара, Екатеринбург и Москва. В целом положительная динамика отмечена в восьми из пятнадцати городов. В том числе в Казани благодаря вводу в эксплуатацию специализированного ТЦ районного формата «Мегастиль» площадью 16 тысяч квадратных метров. Он оказался единственным новым объектом такого рода не только в татарстанской столице — во всем ПФО.
Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Bечерняя Казань»
Аналитики NF Group связывают региональный антирекорд с завершением проектов, перенесенных с предыдущих лет, а также с переориентацией строительных компаний на малоформатные объекты. Эта тенденция, по их мнению, обостряется изменениями в потребительском поведении и макроэкономическими факторами — такими как высокая ключевая ставка и рост стоимости строительства. Они усложняют запуск и реализацию крупных проектов.
Этап бурного строительства пройден
— Так и есть: новых строек торговых центров практически нет. Причем эта тенденция наблюдается уже на протяжении нескольких лет. На мой взгляд, это связано в том числе с общим спадом в строительстве, — подтверждает выводы NF Group генеральный директор консалтинговой компании A-Development Владимир Шайхиев.
Вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) России Павел Люлин отметил, что «Казань прошла этап бурного строительства раньше» — основные крупные проекты «вышли на рынок волнами». В столице республики с начала 2000-х годов активно строили торговые центры, конкретизирует гендиректор A-Development.
Все крупные объекты такого рода в Казани были возведены именно в то время: «Парк Хаус», «Икеа», «Сити Центр». По приросту торговых площадей мы тогда оказались «впереди планеты всей», подчеркнул он.
— «Просадка» по девелопменту — не чисто казанская история. Всюду в региональных городах строительные компании осторожнее заходят в большие торговые проекты на фоне дорогого финансирования и роста стоимости строительства, — обращает внимание вице-президент российского СТЦ.
По его мнению, сейчас наш город придерживается логики «не строить любой ценой, а обновлять то, что есть». То есть спрос смещается в сторону реконцепций и более точечных форматов.
Ситуация не столь катастрофична
В свою очередь учредитель консалтинговой группы Arenda-trk Ольга Кожевникова считает, что ситуация с вводом торговых объектов в регионах не столь катастрофична.
— На наш взгляд, цифры, представленные в отчете, занижены, — сообщила она «Вечерней Казани».
Причина по словам собеседницы издания в том, что консультанты обошли своим вниманием много объектов.
По Казани и республике за 2025 год действительно был введен только один ТЦ «Мегастиль» в формате оптово-розничного комплекса, подтвердила Ольга Кожевникова. Но и он, обращает внимание эксперт, стал объектом редевелопмента на базе бывшего строительного «Мегастроя». Кроме того, в 2025 году в татарстанской столице появились крупнейший в городе «Кайт» и новейший термальный комплекс «Пляж» на месте бывшего гипермаркета «Карусель».
Автор коллажа: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»
Учредитель КГ Arenda-trk также напомнила, что в столице Татарстана рассматривается строительство первого в Поволжье аутлета, общая площадь которого достигнет 27 тысяч квадратных метров. По ее мнению, это может «стимулировать выход брендов, еще не представленных в регионе».
Во многих городах России фокус внимания сместился в сторону реновации и обновления уже существующих объектов торговой недвижимости, говорит Ольга Кожевникова. Казань не исключение: здесь имеют место реконцепция и реконструкция ТРЦ «Кольцо», перезагрузка ТЦ «Республика», открытие в 2026 году обновленного ЦУМа. Также предстоит реконструкция Чеховского рынка.
— Говорить о замедлении девелоперской активности, на мой взгляд, не приходится. За последние три-пять лет гонка за количеством введенных торговых метров трансформировалась в качество торговых площадей. И это положительная динамика рынка, — обращает внимание эксперт.
Формат классических торговых центров себя изжил
Владимир Шайхиев считает, что большие торговые центры подошли к этапу необходимой трансформации. Речь идет не об увеличении площадей, а об улучшении их качества. Многие ТЦ морально и физически устарели, поэтому просто вынуждены меняться. Явный пример из последних, по его мнению, — это ТЦ «Cувар Плаза».
— Он находился в замечательном месте, но уже не отвечал потребностям времени. На мой взгляд, новые собственники этого объекта провели его реконцепцию под офисный центр класса А в полном соответствии с потребностями центра города, — говорит собеседник издания.
Напомним: покупка торгово-офисного центра «Сувар Плаза», чья общая площадь составляла 75 тысяч «квадратов», была признана сделкой 2023 года на казанском рынке недвижимости. По данным СМИ, новым владельцем здания стала одна из казанских девелоперских компаний, близкая к сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова Артуру.
Генеральный директор ООО «Урбан», управляющая ТЦ «Сувар Плаза» Анна Ложкина напоминала: «Сувар Плаза» был «родоначальник и торговых, и офисных площадей в Казани». Его ввели в эксплуатацию еще в 2006 году. К моменту продажи он не только устарел, но и более чем на 60 процентов пустовал.
Гендиректор A-Development убежден: торговые центры в классическом виде изжили себя как формат. Существовать в чистом виде они уже не могут. У них непременно должна быть какая-то внутренняя инфраструктура.
Причин этому несколько. Первая — натянутые отношения с европейскими странами (имеется в виду уход иностранных брендов). Вторая причина: в целом непростая экономическая ситуация в нашей стране. Третья причина — развитие онлайн-торговли.
Собеседник издания считает, что торговые центры должны расширяться за счет досугово-развлекательных пространств: это зоны фуд-корта, кинотеатры, рабочие пространства или коворкинги (к примеру, они присутствуют в «Арт Центре»), картинг-центры, как это было сделано в ТЦ KazanMall. А ТЦ «Республика», напомнил Владимир Шайхиев, в свое время открыл в подвале семейный парк активного отдыха Tiki Viki.
По мнению эксперта, один из самых востребованных ныне форматов — универсальный многофункциональный комплекс (МФК).
— У нас в Казани их представлено не так много. Как бы не показалось это странным, пример классического МФК — это второй корпус Luciano. На его первом этаже находятся торговые площади, второй этаж занят офисами, а далее располагается уже жилье, — рассказывает он.
По словам руководителя консалтинговой компании, остро потребность в такого рода МФК стала чувствоваться во время пандемии, когда люди были ограничены в передвижениях. В этом случае, живя в комплексе, ты можешь спуститься на первый этаж поработать, купить товары первой необходимости, воспользоваться какими-то услугами и т. д. В целом МФК — это тенденция Европы, которая там была развита уже лет десять назад, отметил он.
Павел Люлин также говорит о том, что маркетплейсы сыграли роль тормоза для классического расширения торговых площадей.
— Когда часть покупок переходит в онлайн, городу нужно меньше новых «квадратов» под стандартную торговлю. А больше их требуется под форматы, ради которых люди все равно выходят из дома: это сервисы, еда, развлечения, события. Это не означает, что ТЦ умирают, но и новые проекты, и старые объекты вынуждены «пересобирать» функционал, — поясняет он.
Вице-президент Союза торговых центров подчеркивает, что трафик не исчез, а стал более целенаправленным: «Люди чаще приезжают не просто погулять и посмотреть, а закрыть конкретные задачи». В этой ситуации выигрывают те торговые центры, которые создают понятный повод для визита путем осмысленного набора арендаторов, насыщения популярными сервисами и благоприятной атмосферой.
Рынок стал гибридным — это новая норма
Проблем у торговых центров достаточно, констатирует Павел Люлин.
— Рынок стал гибридным, и часть прогулочного трафика забрал онлайн. Это новая норма, и с ней нужно работать, а не спорить, — считает он.
Кроме того, собеседник издания обратил внимание на высокую стоимость денег и продолжающийся рост обязательных расходов. Из-за этого любая реконцепция или модернизация, любое привлечение «якорей» стало дороже и дольше по окупаемости. Ну и, наконец, часть объемов устарела. Там, где не обновлялись планировки, инженерия, навигация, по составу арендаторов конкурировать становится все тяжелее.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
По мнению Павла Люлина, лучше всего адаптируются крупные центры, которые системно усиливают досуг, сервис и событийность и при этом быстро замещают выбывших арендаторов. В Казани, говорит он, это хорошо видно на примере KazanMall и «ГоркиПарк».
Отдельно он отметил объекты, которые не страшатся изменений.
— К примеру, «Кольцо» находится в стадии завершения реконцепции, а «Парк Хаус» проходил обновление, в том числе по общепиту и навигации. Это как раз правильный ответ рынка на изменения спроса, — подчеркивает вице-президент Союза торгцентров России.
Сложнее тем, кто «застрял» в старой модели и долго не обновлялся, где нет сильной локации, понятных якорных арендаторов и мало инвестиций. По таким объектам обычно и возникает ощущение, что рынок стоит на месте — хотя на самом деле он просто перераспределяет спрос в пользу более сильных площадок, поделился своим мнением он.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Евгения Хакбердиева также отмечает, что на фоне изменения потребительского поведения и снижения предложения по качественным торговым центрам ряд ТЦ «задумался о реконцепции». В ближайшие годы основное предложение может формироваться именно проектами после реновации, полагает она.
Прекратили деятельность около 20 российских брендов
Торговые центры не готовы предоставлять своим арендаторам льготы. Тем самым они не оставляют ретейлерам возможности развиваться, а иногда и просто выжить, сетует телеграм-канал «Ритейл и деньги». Неуступчивость ТЦ стала причиной краха некоторых брендов, делает вывод он.
По данным телеграм-канала, в 2025 году с российского рынка ушли 25 фешен-марок. Закрывались как молодые бренды, которые были созданы после 2022 года (Yollo, Just Clothes), так и проработавшие не один десяток лет (Incity, Cosareve). В наступившем году закрытие одежных сетей продолжится, прогнозирует издание.
Потребители все больше экономят, а торговые центры поднимают арендные ставки, констатирует «Ритейл и деньги». Но и самим торговым центрам, считает он, грозит опасность. По прогнозам, к концу года вакантность в них вырастет до 9,7%. Прошлый год они закончили с 7,7% свободных площадей. В этой ситуации ТЦ вынуждены дробить оставшиеся большие площади. А это значит, что им нужно найти больше арендаторов.
Автор фото: Егор Затеев / ИД «Вечерняя Казань»
Консалтинговая компания CORE.XP также отмечает, что российский рынок одежды и обуви в 2025 году продолжал оптимизацию. Однако она называет несколько иные данные. По подсчетам аналитиков CORE.XP, в минувшем году прекратили деятельность около 20 российских фешен-брендов.
В этом списке как крупные сетевые компании (Orby, Loloclo, Pelican, I AM Studio), так и молодые проекты: Ready! Steady! Go!, Noun и другие. Кроме того, рынок покинуло и некоторое количество международных брендов, среди которых Inspire Girls, Etam, Prav.da, Mudo, Face Code.
Импортозаместить ушедшие импортные бренды и ретейлеров не удалось, констатирует член Гильдии маркетологов и автор телеграм-канала «Около прилавка» Дамир Губейдулин. Он напомнил, что на волне опустошения торговых площадей иностранцами и иностранными брендами произошел массовый заход новых производителей из России и более дружественных стран: Турции, ОАЭ и СНГ.
Но «этот рывок провалился, не оправдав себя». Сравнить популярность ведущих турецких фешен-ретейлеров и брендов, например, со всеми любимыми Uniqlo, Zara и прочими супербрендами просто нереально, называет он причину.
Директор подразделения представления интересов арендаторов консалтинговой компании Евгений Домашенко отмечает, что точных данных по числу закрытых магазинов по итогам года пока нет. Но ему известно, что этот процесс продолжился и в 2026-м.
Сетевые бренды одежды и обуви уже свернули более 230 магазинов. Около половины из них в торговых центрах пришлось именно на фешен-сегмент, сообщает он. В то же время рынок пополнился 30—40 новыми игроками. Темпы новых открытий пока уступают темпам закрытий и оптимизации сетей. Но Евгений Домашенко не исключает и разворота ситуации во втором-третьем квартале, отмечая интерес иностранных брендов к российскому рынку.
Казань на исходе 2025 года тоже не обошло стороной громкое закрытие. Но к фешен-индустрии это не имеет прямого отношения: прекратили работу магазины спортивной одежды Desport.
— Не могу сказать, что закрытие Desport в Казани как-то повлияет на рынок торговых площадей, — говорит Владимир Шайхиев. — Да, они занимали два здания, но в общем масштабе это — капля в море.
Он напомнил, что Desport есть неплохая альтернатива по стоимости и качеству в лице «Спортмастера». Отрицательный итог деятельности этой сети, полагает эксперт, это опять же вопрос стоимости товаров и их качества. По мнению учредителя консалтинговой группы Arenda-trk Ольги Кожевниковой, закрытие гипермаркетов Desport (а это произошло не только в Казани) — стратегия компании по оптимизации торговых площадок, отчасти реновации магазинов.
— На данный момент неясно, будет ли возобновлена их работа в обновленном режиме. Однако монобрендовые гипермаркеты не включаются в статистику обеспеченности города качественными торговыми площадями, — отметила она.
Торговый центр ежегодно 3-4 месяца «отбивает» только налоги
Вице-президент СТЦ Павел Люлин считает, что ситуация с исходом арендаторов из-за якобы высокой аренды обычно сводится к вопросу экономики конкретной точки. Если она у арендатора не сходится, он покидает площади, даже если арендодатель хороший. Собеседник издания напомнил, что у владельцев ТЦ «тоже жесткая экономика», так как налоги, кредиты, эксплуатация, коммуналка и охрана — это не те статьи, которые «можно обнулить по желанию».
В Казани, констатирует он, после роста нагрузки многим объектам стало сложно удерживать арендный доход на уровне, который покрывает обязательные платежи. При этом «несговорчивость», обращает внимание глава профильного союза, чаще всего появляется там, где «объект слабый, трафик падает, а собственник пытается удержать ставку на прежнем уровне». В сильных ТЦ компромиссы находят быстрее, потому что и трафик, и спрос на площади выше.
Заполняемость площадей — лишь одна из проблем торговых центров, продолжает тему Владимир Шайхиев. По его словам, они очень сильно «просели» по нескольким причинам. Первая: увеличившийся налог на имущество. Он составляет 2% от кадастровой стоимости, но она все время пересматривается в сторону увеличения.
— Есть мнение, что торговый центр ежегодно 3-4 месяца «отбивает» только налоги, — говорит эксперт.
Дорогая аренда в ТЦ — это не жадность и не блажь собственников торговых площадей, а необходимость и даже во многом вопрос выживаемости и в целом рациональности ведения данного вида бизнеса, подводит итог он. У последних возросли не только кадастровая стоимость и налоги, но и фонд оплаты труда. Кроме того, изменилась стоимость эксплуатации. В этом году, напомнил собеседник издания, дважды будут повышены коммунальные платежи.
Владимир Шайхиев убежден, что причина ухода из ТЦ брендов одежды не сводится только к дорогой аренде.
— Как потребитель я вижу два основных изменения: это увеличение стоимости и потеря качества материалов, — говорит он.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Руководитель консалтинговой компании напоминает, что на маркетплейсах сегодня можно заказать любое количество товаров. Без всяких штрафных санкций после проверки в ПВЗ можно вернуть то, что не понравилось или не подошло.
Поэтому покупка одежды и обуви на тех же Оzon и Wildberries стал для многих комфортным вариантом покупки, резюмирует он. Даже московский ЦУМ с его дорогущими товарами открыл в Казани два ПВЗ, сообщил собеседник издания. Он считает показательным тот факт, что сейчас даже брендовые вещи можно заказать через интернет.
Если у маркетплейсов прибыло, у офлайн-ретейлеров — убыло
Генеральный директор компании A-Development констатирует: развитие маркетплейсов — одна из основных тенденций изменения рынка коммерческой недвижимости. Они очень сильно влияют на офлайн-торговлю.
Ситуация у торговых центров действительно сложная. У них возникли сильные проблемы на фоне ухода покупателей в онлайн, признает автор телеграм-канала «Около прилавка».
— Тот самый многомиллиардный объем продаж, который генерируют маркетплейсы, — это сообщающийся сосуд. Если где-то прибыло, значит, где-то убыло. Убыло, конечно, у офлайн-ретейлеров, — напоминает Дамир Губейдулин.
По мнению собеседника издания, в проигрыше оказались в первую очередь те из них, кто предлагает товар, имеющий максимальный объем продаж на электронных торговых площадках. Это одежда, аксессуары, фешен в глобальном смысле этого слова. Собственно, эти игроки и несут от онлайна самые большие потери, резюмирует автор телеграм-канала «Около прилавка». Вместе с тем он считает, что «не все так страшно»: рынок постоянно адаптируется.
Нет худа без добра: торговые центры теперь вынуждены заниматься перепозиционированием, изменением своих сервисов и услуг в угоду потребителю, который ищет новое и необычное. Простую функцию шопинга он уже давно перевел на маркетплейсы, рассуждает эксперт.
Учредитель консалтинговой группы Arenda-trk соглашается с тем, что, безусловно, влияние маркетплейсов оказывает негативную динамику на посещаемость торговых центров. В то же время «именно эта конкуренция является движущей силой для трансформации торговых центров из шопинг-моллов в торгово-развлекательные или торгово-познавательные комплексы». И этот процесс наблюдается во всех регионах России, подчеркнула она.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
Судьба ТЦ — стать досугово-развлекательными центрами, соглашается с выводами других экспертов Дамир Губейдулин. Именно это сейчас, говорит он, активно и происходит: на торговых площадях открываются термы и какие-то развлекательные сервисы.
Он прогнозирует, что местам с хорошей локацией «в силу своего географического положения, удобства и близости к потребителю в глобальном смысле ничего не грозит». У тех же, кто был слаб, плохо расположен, имел изъяны в концепции, неудачный пул арендаторов и прочее, проблем будет все больше и, скорее всего, они будут вынуждены рано или поздно закрыться.