Земельная реформа 2026: Что меняется в правилах использования участков и как этим воспользоваться
С 1 марта 2026 года в России вступают в силу новые правила игры для владельцев земельных участков. Федеральный закон от 31.07.2025 № 295 вносит масштабные изменения в Земельный кодекс, создавая отдельную главу, посвященную видам разрешенного использования (ВРИ). Цель реформы — упорядочить земельные отношения, снизить административные барьеры и вовлечь в оборот больше земель. Давайте разберем, что это значит лично для вас.
📌 Главные изменения: краткий обзор
· Расширение списка документов, в которых можно узнать установленный для вашего участка ВРИ.
· Четкий порядок выбора ВРИ при образовании нового участка, особенно если на нем уже есть здание.
· Закрепление «универсальных» видов деятельности, которые разрешены на любом участке независимо от его ВРИ.
· Новые ограничения для арендаторов по самостоятельному изменению ВРИ.
· Особые условия для сельхозземель: изменение ВРИ для угодий возможно только в пределах сельскохозяйственного назначения.
---
🗺️ 1. Где искать истину: новые источники для определения ВРИ
Раньше основной документ, определяющий, что можно делать на участке, — градостроительный регламент. Но он действует не для всех земель (например, не для лесного фонда или сельхозугодий). Теперь закон расширяет перечень источников, где может быть установлен ВРИ.
Ключевое изменение: Помимо градостроительного регламента, сведения о ВРИ могут содержаться в:
· Лесохозяйственном регламенте (для земель лесного фонда).
· Положении об особо охраняемой природной территории (ООПТ).
· Документации по планировке территории (которая теперь имеет приоритет при размещении линейных объектов, таких как ЛЭП или газопроводы, или в особых экономических зонах).
· Лицензии на пользование недрами (при отсутствии запретов).
· Отдельных федеральных законах (для сельскохозяйственных угодий).
Что это значит на практике?
Пример: Ваш участок частично попадает в зону планируемого прокладывания газопровода. Раньше могли возникнуть споры. Теперь, если в документации по планировке территории для этой зоны установлен приоритетный ВРИ под линейный объект, именно он и будет основным. Это ускоряет и упрощает реализацию крупных инфраструктурных проектов.
---
🏗️ 2. Создание и объединение участков: новые правила игры
Закон детально прописывает, как определяется ВРИ для вновь образуемых участков.
Ключевое изменение №1: Приоритет ВРИ здания.
Если на образуемом участке уже стоит здание, то основной ВРИ участка устанавливается в соответствии с ВРИ этого здания, указанным в ЕГРН. Градостроительный регламент в этом случае отходит на второй план.
Ключевое изменение №2: Объединение участков с разными ВРИ.
Раньше объединить два участка с разным назначением (например, под ИЖС и под коммерцию) было нельзя. С марта 2026 года такая возможность появляется, но только в определенных случаях (например, при изъятии для госнужд или для недропользования). Собственники объединенного участка смогут выбрать: сохранить оба ВРИ, выбрать один из них или установить новый из предусмотренных регламентом.
Что это значит на практике?
Пример: Вы собственник магазина (ВРИ «Торговля») и соседнего пустующего участка (ВРИ «Для садоводства»). Раньше объединить их в один было невозможно. Теперь, при определенных условиях, вы сможете это сделать и вести торговую деятельность на всей объединенной территории, изменив ВРИ в соответствии с назначением вашего капитального здания.
---
✅ 3. «Можно всем!»: Деятельность, разрешенная на любом участке
Одно из самых полезных для собственников нововведений — закрепление в Законе перечня видов использования, которые допустимы на любом участке, независимо от его ВРИ и категории.
К такой деятельности относятся:
· Проведение инженерных изысканий.
· Возведение некапитальных строений и сооружений (бытовки, навесы, временные ограждения).
· Размещение геодезических пунктов.
· Ремонт линейных объектов.
· Геологическое изучение недр.
Что это значит на практике?
Пример: У вас участок под ИЖС, и вы хотите построить временный навес для дров или оборудовать место для парковки строительной техники. Раньше у контролирующих органов могли быть вопросы о целевом использовании. Теперь такая деятельность прямо разрешена законом, что снимает множество бытовых проблем и споров.
---
⚠️ 4. Ограничения и важные нюансы
Реформа не только дает новые возможности, но и ужесточает некоторые правила.
· Арендаторам не стоит самовольничать: Если участок получен в аренду, его ВРИ должен быть четко указан в договоре. Самостоятельно выбирать иной ВРИ арендатор не вправе.
· Контроль за вспомогательными ВРИ: В градостроительном регламенте могут установить предельный процент площади участка, которую можно использовать под вспомогательные ВРИ (например, в Москве этот лимит — 25%).
· Особый статус сельхозугодий: Для ценных сельскохозяйственных земель сохранен особый режим. Изменить ВРИ сельхозугодий можно будет только в пределах категории земель сельхозназначения (например, с «пашни» на «сенокос»), но не под застройку.
📋 Что делать владельцу участка в 2026 году?
1. Проверьте актуальные сведения об участке. Закажите выписку из ЕГРН через сайт Росреестра, портал «Госуслуги» или МФЦ. Обратите внимание на графу «Разрешенное использование».
2. Планируя изменить ВРИ, сначала изучите Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. Если нужный вам ВРИ есть в перечне основных для вашей территориальной зоны, вы можете выбрать его самостоятельно, подав заявление в Росреестр.
3. Для условно разрешенного ВРИ (которого нет в основном перечне) по-прежнему потребуется получать специальное разрешение через публичные слушания.
4. Воспользуйтесь новыми возможностями. Планируя временные постройки или изыскания, помните, что на это теперь есть прямое разрешение закона.
Земельная реформа 2026 года направлена на создание более прозрачной и гибкой системы. Понимание новых правил поможет вам полностью реализовать потенциал своей земли, избежав штрафов и юридических сложностей.