Иногда проблема с землёй обнаруживается тогда, когда дом строится или уже построен.
Именно с такой ситуацией к нам обратились собственники участков в Новороссийске.
Как возникла проблема
В 2021 году восемь граждан приобрели земельные участки в станице Раевской города Новороссийска.
Участки были уже размежеваны, находились в границах населённого пункта и по данным ЕГРН предназначались для индивидуального жилищного строительства.
Люди покупали землю осознанно, под строительство домов для постоянного проживания.
Часть собственников привлекала кредитные средства, использовала материнский капитал.
В итоге шесть домов были полностью построены, ещё два находились на высокой стадии готовности.
И уже после этого выяснилось, что у земли есть «прошлое».
До включения территории в границы населённого пункта она относилась к землям сельскохозяйственного назначения, сначала входила в состав совхоза «Раевский», а затем агрофирмы «Раевская».
Более того, эти земли числились в перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
А это уже серьёзно.
Почему ситуация была критичной
Законодательство жёстко ограничивает использование особо ценных сельхозугодий.
На таких землях допускается только сельскохозяйственная деятельность. Капитальное жилищное строительство запрещено.
Это означало реальный риск:
- признания домов самовольными постройками;
- требований об их сносе;
- возврата участков в сельхозземли;
- фактического уничтожения жилой застройки как микрорайона.
Для людей, которые уже вложили значительные средства и живут в этих домах, последствия могли быть катастрофическими.
Что мы сделали
Работу начали с анализа истории земель.
Мы запросили в ППК «Роскадастр» землеустроительную документацию бывшего совхоза «Раевская» и агрофирмы «Раевская».
Это позволило точно установить, откуда «тянется» статус сельхозугодий и почему он формально сохранился.
Параллельно подготовили обращение в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с требованием исключить участки из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий.
Позицию выстроили последовательно и аргументированно.
На чём строилась правовая позиция
Мы указали, что:
- ещё в 2015 году спорные земли были включены в границы станицы Раевской, а значит, юридически утратили сельскохозяйственный статус;
- на момент покупки участки уже относились к землям населённых пунктов и предназначались для жилищного строительства;
- собственники приобретали землю не для перепродажи или извлечения прибыли, а для строительства домов для себя и своих семей;
- покупка земли и строительство велись с привлечением кредитных средств и материнского капитала, что подтверждает добросовестность собственников;
- сохранение участков в перечне особо ценных угодий является следствием неактуализированных сведений, а не реального правового режима земли.
Для подтверждения этого собрали и представили полный комплект документов:
договоры купли-продажи, кредитные договоры, документы о применении материнского капитала, договоры подряда, чеки и квитанции, выписки из ЕГРН, ГПЗУ и иные материалы.
Итог
19 мая 2025 года Губернатором Краснодарского края был принят нормативный правовой акт, которым земельные участки доверителей были исключены из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Риски, которых опасались собственники, не реализовались:
- дома не признаны самовольными и не будут снесены;
- участки не возвращены в сельхозземли;
- люди продолжают спокойно жить в своих домах.
Об авторе | Сайт | Телеграм канал
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz