Приветствую на канале, посвященном инвестициям! 14.01.26 компания Глоракс опубликовала операционные данные за 2025 год. В этом выпуске рассмотрим последние операционные и финансовые результаты, новости, дивиденды, перспективы и риски.
Больше информации и свои сделки публикую в Телеграм.
О компании.
GloraX основан в 2014 году в Санкт-Петербурге. Это динамично развивающаяся федеральная девелоперская компания, работающая в сфере жилой недвижимости. Фокус на массовый сегмент комфорт-класса, но также есть проекты бизнес и премиум классов.
На сегодняшний день GloraX входит в число лидеров отрасли, демонстрируя устойчивый рост и высокие стандарты качества.
Отдельные факты:
- входит в число лидеров рынка по темпам региональной экспансии.
- возглавляет список девелоперов по числу инициированных проектов КРТ в регионах.
- в 2025 году получила рекордные объемы исходно-разрешительной документации, что позволило резко увеличить долю проектов на стадии проектирования и строительства.
- есть выверенная система выхода в новые регионы.
- около 80% решений унифицированы, что повышает эффективность и обеспечивает экономию на масштабе по мере роста объемов строительства.
- сильная экспертиза в ленд-девелопменте, что позволяет быстро выводить купленные земельные участки на получение РНС (около 15 месяцев).
83% акций принадлежит основателю Бажину Андрею и 4% первому вице-президенту Андрианову Александру. 11,6% акций в свободном обращении.
Текущая цена акций.
В 2025 году компания провела успешное IPO по верхней границе диапазона: 64₽ за акцию. 31.10.25 был старт торгов под тикером GLRX. После этого котировки снижались более месяца. По итогам года снижение составило около 9%. Но на данный момент цена почти соответствует цене размещения.
Операционные результаты.
Глоракс опубликовал сильные операционные данные по итогам 2025 года:
- Новые продажи 219,6 тыс м2 (+80% г/г);
- Новые продажи 45,9 млрд ₽ (+47% г/г);
- Средняя цена за м2: 214 тыс ₽ (-16% г/г);
- Доля ипотеки 69% (+3пп г/г);
- Доля продаж в регионах 60% (+5х г/г).
На диаграмме видим резкий спад в продажах в 2021 году. Но далее начался устойчивый рост благодаря стратегии региональной экспансии. И только в 2024 году удалось превзойти показатели 2019 года. А в 2025 году, несмотря на текущие сложности для девелоперов, Глоракс продолжил обновлять рекорды.
Отдельно отмечу ударный 4 квартал, когда продажи превысили 14 млрд (+31% г/г).
Такая динамика стала возможной благодаря масштабной региональной экспансии и последовательному выводу на рынок новых проектов. В 2025 году компания в 2 раза увеличила объем нового строительства до 332 тыс м2. А объем текущего строительства вырос в 2,3 раза г/г до 770 тыс м2 в 8 регионах РФ.
В 2025 году компания существенно сократила использование рассрочек, ускорив наполнение эскроу-счетов и снизив стоимость проектного финансирования.
Свыше 90% ипотечных сделок приходится на льготные программы, которые остаются ключевым драйвером продаж в регионах на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке
Динамика цен на недвижимость.
До недавних пор, рынок Санкт Петербурга и Москвы – был основным для Глоракс. По данным IRN.RU во 2П 2025 средние цены на недвижимость в Москве выросли примерно на 5%. А если говорить про первичный рынок жилья по всей стране, то здесь, по данным ДОМ.РФ, наблюдается устойчивый рост последние 5 лет.
А у Глоракс видим снижение средних цен реализации в текущем году на 16%. Хотя по сопоставимым объектам (like-for-like) сохраняется положительная ценовая динамика: + 8% г/г. А общее снижение цены по реализованным объектам обусловлено ростом доли региональных продаж комфорт-класса, по которым уровень цен ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве.
Финансовые результаты.
Как быстро и легко разбираться в финансовой отчётности, простыми словами рассказывается в соответствующих видео на наших YouTube и RuTube каналах.
Компания пока не представила финансовых результатов по итогам года. Есть последние данные за 1П 2025:
- Выручка 18,7 млрд (+45% г/г);
- Себестоимость 11 млрд (+57% г/г);
- Прочие доходы 1,35 млрд (+5х г/г);
- Операционная прибыль 6,7 млрд (+59% г/г);
- Чистые финансовые расходы 3,8 млрд (+8% г/г);
- Чистая прибыль (ЧП) 2,3 млрд (+3,7х г/г).
Благодаря запуску региональных проектов, вырос объем продаж, что сказалось на росте выручки в 1,5 раза г/г. Себестоимость из-за инфляции выросла опережающими темпами. Еще отмечу значимые прочие доходы, из них 1,5 млрд – это бумажная прибыль от приобретения ГК «Жилкапинвест». Таким образом, операционная прибыль увеличилась в 1,6 раз. Из-за высокого долга больше половины операционной прибыли ушло на финансовые расходы за вычетом доходов. В итоге, ЧП выросла почти в 4 раза. Но еще раз отмечу, что больше половины ЧП – это бумажная прибыль от приобретения дочерней компании. А год назад на эту статью пришлось 70% ЧП.
В принципе, показатели растущие. Правда, выручка 1П 2025 оказалась хуже относительно прошлого полугодия, но зато EBITDA и ЧП рекордные.
Вообще текущие годовые темпы роста за последние 5 лет: выручка 19%, EBITDA 31%, ЧП 11%. Но на годовом горизонте заметен всплеск результатов только последние 2 года. До этого картина была скорее печальной. Периодически компания фиксировала не только годовые убытки, но и отрицательную EBITDA. И разумеется, далеко не факт, что текущий рост будет долговременным, всё будет зависеть от темпов запуска новых проектов, цен и объемов продаж.
Но, как минимум, 2П 2025 ожидается очень сильным на фоне роста продаж в 1,5 раза г/г.
Баланс.
Данные на 30.06.2025 относиительно начала года:
- Капитал 4,6 млрд (+2х).
- Денежные средства 2,7 млрд (+5,7х).
- Суммарные кредиты и займы 68,7 млрд (+31%).
- Остаток на эскроу счетах 24 млрд (+32%).
Таким образом, чистый долг с учётом средств на эскроу счетах 37 млрд (+27% с начала года). ND/EBITDA = 2,8. Долговая нагрузка довольно высокая. Агентство АКРА 08.08.25 повысило рейтинг Глоракс до уровня «ВBB(ru)» со стабильным прогнозом.
Нужно учитывать, что 42 млрд (из 68 млрд) долга приходится на проектное финансирование. Эти деньги нужны для нового строительства. Также стоит отметить, что проектное финансирования на объем, покрытый эскроу счетами (т.е. фактически проданные квартиры) осуществляется по льготной ставке (от 2,4% до 4,5%), а на остальной объем применяется рыночная ставка (от 12% до 27%).
Денежные потоки.
Денежные потоки за 1П 2025:
- Операционный: -3,4 млрд (-74% г/г).
- Инвестиционный: -1,8 млрд (+69% г/г). Капитальные затраты 0,2 млрд. Еще 1,5 млрд – это текущие выплаты по приобретению «ЖилКапИнвест» за 2,8 млрд. Причем почти 1 млрд у ЖилКапИнвест был на счетах и 8,6 млрд кредитов и займов. Еще более 1 млрд – это чистые выданные займы.
- Финансовый: +7,4 млрд (-46% г/г). Положительное значение из-за роста долговой нагрузки.
Операционные поток, традиционно для застройщиков, отрицательный (из-за модели проектного финансирования). Кап затраты низкие. В итоге, свободный денежный поток также, привычно для застройщиков, отрицательный FCF 1П 2025 = -3,6 млрд.
Дивиденды.
Согласно дивидендной политике от 29.09.2025, которая будет действовать 3-5 лет, - ближайшие 2 года дивиденды не предполагаются. А далее, выплаты будут зависеть от ЧП и долговой нагрузки:
- не менее 30% от ЧП при ND/EBITDA < 2,5;
- 30% от ЧП при ND/EBITDA < 3;
- не выплачиваются, при ND/EBITDA > 3.
Для понимания возможных размеров: если бы компания выплатила дивиденды за 1П 2025 года исходя из 30% от ЧП, то доходность составила бы около 4%.
Перспективы.
GloraX делает стратегическую ставку на развитие девелопмента в регионах — там, где спрос будет расти быстрее за счёт опережающих темпов роста доходов населения и слабой конкуренции.
Компания фокусируется только на том, что даёт максимальный эффект. Отказ от капитальных вложений в непрофильные активы, не инвестируют в непроверенные решения proptech/contech. Вместо этого — прозрачное управление сроками, цифровизация для контроля издержек и чёткая дисциплина исполнения.
В основе стратегии GloraX кроме девелопмента, также есть направление мастер-девелопмента. По ней компания приобретает земельные участки без градостроительной документации и разрабатывает ее самостоятельно. Цикл вывода на рынок проектов без исходно разрешительной документации опережает отрасль и составляет 15 месяцев, что в совокупности с использованием инструментов комплексного развития территорий (КРТ) позволяет увеличивать возврат на капитал и рентабельность проектов.
Также, естественно, ожидается оживления строительной отрасли со снижением ставки ЦБ.
Кстати, еще стоит отметить, что GloraX предусмотрел некую страховку для инвесторов, участвовавших в IPO и непрерывно владевших акциями 365 календарных дней с момента начала торгов. Для них предусмотрена безотзывная публичная оферта на выкуп акций по цене, эквивалентной цене размещения + 19,5%, если цена акции через год окажется ниже цены IPO. Но нужно понимать, что если цена акции через год будет, условно, на 1% выше цены IPO, то никакого выкупа не будет.
Риски.
- Падение спроса на новостройки из-за сокращение льготных ипотечных программ.
- Возможное падение цен.
- Высокая ставка ЦБ. У компании значительный долг.
- Налоговые и регуляторные риски.
- Конкуренция.
Мультипликаторы.
По мультипликаторам компания оценена средне по отрасли, но при этом рентабельность выше и ожидаются хорошие темпы роста. У Глоракс маленькая капитализация, и расти намного проще. По всем показателям она похожа на АПРИ, IPO которой состоялось годом ранее, и по сравнению с ней, Глоракс выглядит значительно дешевле.
Выводы.
Глоракс - динамично развивающаяся федеральная девелоперская компания.
Продажи растут с 2021 года благодаря региональной экспансии. В частности, объем продаж в 2025 году вырос более, чем в 1,5 раза г/г. Средние цены реализации снизились из-за роста продаж в регионах. Финансовые результаты сильно растут только последние 2 года. EBITDA и ЧП по итогам 1П 2025 рекордные. И во 2П 2025 тенденция продолжится.
У компании высокая долговая нагрузка, но в целом ситуация пока контролируемая.
Ориентировочная дивидендная доходность по итогам 2025 года около 8%. Но ближайшие 2 года выплаты не планируются.
Перспективы связаны с продолжение региональной экспансии и со снижением ставки ЦБ. А риски с падением спроса на новостройки и высоким долгом.
Мультипликаторы средние по отрасли. Если компания будет расти темпами по 25% ближайшие 5 лет, то справедливая цена акций 64₽. Правда, последние 2 года темпы значительно выше. Я пока не покупал акции этой компании. О всех своих сделках пишу в нашем телеграм канале.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
-----------------------------------------------------------
Благодарю за лайки и подписку на наши каналы:
- Телеграм: https://t.me/Investovization_official
- Дзен: https://dzen.ru/investovization