В своей практике по земельным и градостроительным спорам я всё чаще сталкиваюсь с ситуациями, когда частные собственники земли неожиданно узнают: на их участке «запланирован» объект местного значения – школа, детский сад, спортивное сооружение или поликлиника.
Причина – действующее градостроительное законодательство и документы территориального планирования. Генеральные планы содержат карты размещения объектов местного значения, которые нередко планируется разместить на частной земле.
Как правило, собственник узнаёт об этом не при покупке земли, а значительно позже – при подаче уведомления о планируемом строительстве жилого дома. Муниципалитет, ссылаясь на генеральный план, отказывает в согласовании строительства, фактически лишая человека возможности использовать участок по назначению.
Именно в такой ситуации оказался мой доверитель.
С чего всё началось
Земельный участок расположен в Прикубанском внутригородском округе Краснодара. Категория земли и вид разрешённого использования позволяли строительство индивидуального жилого дома. Человек покупал участок именно под дом, для постоянного проживания.
Он подал уведомление о планируемом строительстве, как того требует закон. В ответ получил уведомление о недопустимости размещения жилого дома.
Причина оказалась следующей. По карте объектов местного значения, которая является приложением генеральному плану Краснодара, участок попал в зону планируемого размещения спортивного сооружения.
То есть формально город когда-то запланировал, что здесь может появиться объект физкультуры и спорта. Когда-нибудь. В неопределённом будущем.
В чём была реальная проблема
На практике это означало следующее. У человека есть земля, есть право строить дом, но воспользоваться этим правом он не может. Администрация сослалась на генплан и просто отказала, не объясняя, будет ли участок реально изыматься, когда и за счёт каких средств.
Важно понимать принципиальный момент. Само по себе планирование объекта местного значения не равно резервированию или изъятию земли. Это лишь намерение, за которым должны следовать конкретные действия. В нашем случае никаких действий не было.
Как мы выстроили защиту
Основная позиция была следующей.
Закон не предусматривает запрет на строительство жилого дома только потому, что в генеральном плане где-то нарисован будущий объект местного значения. Пока участок не зарезервирован, не начата процедура изъятия и не приняты реальные решения, право собственности сохраняется в полном объёме.
В суде мы заняли активную позицию и добились того, чтобы администрация Краснодара представила доказательства своих доводов. Мы потребовали показать, что город действительно собирается строить этот спортивный объект, а не просто ссылается на абстрактную схему.
В частности, администрацию обязали представить:
- программу комплексного развития инфраструктуры с указанием сроков и источников финансирования;
- проекты планировки и межевания территории;
- решения о резервировании или изъятии земли для муниципальных нужд;
- любые другие документы, подтверждающие реальные шаги к строительству.
Что показало судебное разбирательство
В процессе стало очевидно, что никаких конкретных мер администрация не предпринимала. Не было ни решений об изъятии, ни проектов, ни финансирования. Фактически речь шла лишь о «планах на бумаге».
Суд прямо указал на важный момент. Само по себе включение частного участка в зону планируемого размещения объекта местного значения не ограничивает право собственника на использование земли. Это не запрет и не основание для отказа в строительстве.
Итог для доверителя
Прикубанский районный суд Краснодара признал отказ в согласовании строительства незаконным. После вступления решения в силу администрация согласовала уведомление о начале строительства.
Наш доверитель спокойно приступил к строительным работам и начал реализовывать то, ради чего покупал землю – строить собственный дом.