Инвесторы редко сомневаются в цифрах на старте. Презентация выглядит убедительно: аккуратные расчёты, понятная логика, ожидаемая доходность. Часто — даже слишком ожидаемая. Проблема не в том, что цифры намеренно искажают реальность, а в том, что сама логика расчёта почти всегда опирается на короткий горизонт и упрощённые допущения, которые хорошо работают на старте, но перестают быть точными со временем.
Как именно считают доходность?
Доходность в презентациях, как правило, строится вокруг оптимального сценария: хороший сезон, стабильная загрузка, прогнозируемый спрос. В этот момент цифры действительно могут совпадать с реальностью. Но инвестиции в курортную недвижимость — это не один сезон и не один удачный год. Это цикл, в котором меняется спрос, поведение арендаторов и сам рынок.
Когда расчёт основан на лучшем периоде, а не на полном цикле, возникает искажение. Оно не выглядит критичным в моменте, но именно оно со временем превращает ожидаемую доходность в недостижимую.
Почему эффективность снижается, даже если спрос остаётся?
Проект на старте и проект через два–три года — это разные состояния одного и того же объекта. Появляются новые предложения, меняется конкурентная среда, растут операционные издержки. При этом в расчётах часто предполагается, что ставка аренды и загрузка остаются стабильными.
На практике именно падение эффективности, а не резкое падение спроса, постепенно съедает доход. Формально объект продолжает работать, но каждая единица дохода даётся всё сложнее. Это почти никогда не учитывается в презентациях, потому что плохо поддаётся красивым графикам.
Эксплуатация как главный слепой параметр.
Эксплуатацию в расчётах чаще всего считают формально — как фиксированную величину. На практике она напрямую зависит от проектных решений и среды. Плотность застройки, сложность общественных пространств, логистика, износ — всё это влияет на реальные расходы.
Разница между тем, что закладывают на старте, и тем, с чем сталкиваются через несколько лет, редко заметна сразу. Но именно она формирует разрыв между ожидаемой и фактической доходностью. Это не «форс-мажор», а закономерность, которую просто предпочитают не учитывать.
Поведение арендаторов, которое не учитывают.
Доходность считают по модели, но модель редко учитывает поведение людей. А именно оно определяет длительность проживания, повторные заезды и готовность платить. Проекты, где среда быстро теряет привлекательность, вынуждены компенсировать это скидками и акциями. Формально загрузка сохраняется, но реальный доход снижается.
Этот сценарий почти никогда не закладывается в расчёты, потому что он не выглядит драматично и не происходит резко. Он просто постепенно меняет экономику проекта.
Где возникает разрыв и что с этим делать?
Разница между заявленной и реальной доходностью возникает не из-за одной ошибки. Она складывается из множества небольших допущений, каждое из которых выглядит логичным по отдельности. Вместе они создают красивую картину на старте и слабую экономику дальше.
Доходность в презентации — это не гарантия и не обман. Это гипотеза, построенная на определённом наборе предположений. Инвестор, который понимает, какие параметры меняются со временем, смотрит на проект иначе: он оценивает не только цифры, но и среду, эксплуатацию и устойчивость решений.