💸 Рискованная ситуация при совершении сделки купли-продажи недвижимости через аккредитив*

Подсказка для продавца, как не остаться без денег и недвижимости

*Аккредитив — способ безналичных расчётов, в котором участвуют две стороны — плательщик и получатель платежа (бенефициар). Банк берёт на себя денежное обязательство произвести платёж в пользу получателя средств после того, как тот предоставит документ с подтверждением выполнения условий аккредитива.

Аккредитив ещё называют электронной банковской ячейкой. Сделки с недвижимостью использованием аккредитива считаются безопасными, так как банк выступает гарантом, блокируя средства покупателя до выполнения продавцом всех условий договора (например, регистрации перехода права собственности), что защищает обе стороны от недобросовестных действий и исключает риски, связанные с наличными, делая процесс прозрачным и юридически защищенным.

Но какие могут быть риски в таких сделках? Может ли сложиться такая ситуация, когда переход права собственности зарегистрирован, а деньги за недвижимость остаются у покупателя? К сожалению, да.

Один из вариантов развития событий с описанным выше результатом может быть следующим.

❗️Данная информация раскрывается исключительно для информирования добросовестных участников сделок с недвижимостью с целью предотвращения возникновения подобных ситуаций.

👉 Включение в договор купли-продажи и, соответственно, в договор с банком об открытии аккредитива заведомо невыполнимых условий, при которых деньги за объект недвижимости перечисляются продавцу.

В моём случае (я был покупателем) в качестве такого условия, помимо выписки из ЕГРН, по незнанию был прописан Договор купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

⛔️ Данное условие является невыполнимым, так как с недавнего времени Росреестр вообще не забирает себе договор купли-продажи и не ставит на нём своих отметок о регистрации перехода права собственности (в том числе, при подаче документов через МФЦ).

Когда переход права собственности был зарегистрирован, электронная выписка направлена в банк, последний отказался перечислять деньги продавцу без второго необходимого документа — договора с отметками Росреестра.

Вот и всё — собственность перешла к покупателю, осталось лишь дождаться завершения срока действия аккредитива и получить назад свои деньги. Продавец остаётся ни с чем, кроме перспектив долгого и мучительного судебного разбирательства.

По факту банк прислал покупателю (мне) в личный кабинет уведомление о расхождении с условиями аккредитива и предоставил возможность покупателю согласовать перевод средств продавцу без недостающего документа.

Я, естественно, будучи добросовестным приобретателем, такое согласование дал.

Скриншоты из онлайн-банка

Но сам факт того, что у меня имелась техническая возможность его не дать, меня серьёзно удивил.

Вывод. Прописывайте в договоре купли-продажи недвижимости и, соответственно, в договоре с банком об открытии аккредитива только выписку из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности покупателя, и больше ничего.